元旦小长假是一年的开局，对于郑州楼市而言，2019年的元旦却是“有点冷”。据克而瑞数据显示，2018年12月30日，只有位于常西湖板块的融信奥体世纪一个项目开盘，项目当日推出共计212套房源，去化148套，成交均价在14000元/平方米~15060元/平方米。郑州2019年元旦小长假期间，市场网签成交量与2018年元旦相比有所下行，开盘数量减少200%，推案体量减少181%。

我市某楼盘的置业顾问告诉记者：“元旦小长假第一天只接待了两拨看房的客人，购房者观望情绪较浓。”在该楼盘看房的购房者小贾说：“元旦没什么新盘，就想先看看。听说三四月份会有一些新项目集中入市，到时候多方比较再下手。”

小长假期间，郑州楼市“遇冷”，那么全国情况又如何呢？据中原地产数据显示，2018年12月30日、31日，上海商品住宅分别网签258套与243套，较2017年同期分别上涨65%和326%。广州前两日商品住宅分别网签1790套与297套，较2017年同期分别上涨364.9%和226%。深圳2018年12月30日网签62套，较2017年同比下降31%，2018年12月31日网签70套，较2017年同期的60套上涨16%。北京市场网签暂停，2018年12月30日住宅网签只有4套。中原地产首席分析师张大伟表示，整体来看，一线城市2019年元旦假期期间市场网签成交量与2018年元旦相比有所上行，但主要原因是年末大部分房企集中签约冲刺。从市场趋势看，2019年一线城市市场将继续低迷，二线城市也将维持平稳降温状态，2019年全国房地产市场开门“遇冷”已成定局。

上周末，郑州同样只有一个项目开盘，郑东新区·郑地美景东望1月6日上午9时微信选房，推出高层房源共计204套，去化204套。据不完全统计，2019年1月预计13个楼盘将开盘，其中，5个是新盘首开。可以看出，2019年郑州首月预计开盘数量环比锐减，开盘节奏全面放缓，这和房企在2018年底的集中发力不无关系。2019年首期开盘量与往年同期相比虽略有减少，但有不少购房者期盼已久的热门抢手盘将推新入市，康桥、永威、建业、和昌、融创等品牌楼盘争抢先机，也令人期待。

业内人士表示，郑州人口将步入千万级行列、棚改完成、房贷放松，这些因素都使得郑州楼市未来的发展前景仍被看好。但也只能说2019年郑州楼市的温度会比2018年要暖一点，房价大涨的可能性不大。“房地产政策依然是趋紧，市场平稳是整个社会的统一认知，房价也不会有大起大落的明显波动。2019年房价在小范围内的波动是健康状态的表现，但不会再有明显的上涨势头。随着长效机制的建立和进一步推进，未来楼市平稳是大概率事件，高房价、一直涨将不再是楼市的标签，购房者的预期也将逐步趋于稳定。”

问利率

房贷利率“拐点”未至

2018年底，多个热点城市传来了房贷利率出现下调的消息。其中，深圳已有10家银行的首套房利率下调，首套房利率调整为基准利率上浮10%~15%；北京个别银行下调了房贷利率；从2018年10月起，杭州部分银行的首套房贷利率出现松动，上浮比例从15%调低至10%，部分银行二套房贷利率同时出现松动；南京也出现了首套房贷利率下调的情况……而在郑州，据记者了解，大部分银行的首套房贷利率仍按基准利率上浮30%执行，但民生银行、浙商银行、广发银行、郑州银行等个别银行的首套房贷利率已经由基准利率上浮30%调至25%。而有些楼盘如果购房者希望获得较低的贷款利率，则必须提供高于月供2.2倍的真实流水。

对于许多购房者而言，房贷利率的高低将直接影响其购房意愿。我市某银行放贷经理告诉记者，随着央行的几次降准，银行资金额度相对充裕，调控政策遏制了一大部分投资性购房需求，银行在贷款额度上相对宽松，这是构成全国一二线城市房贷利率松动的原因。但就郑州而言，郑州房贷利率虽相对较高，但销售面积和套数仍处于稳中增长态势。因此，短期内郑州房贷利率出现大范围下调的可能性不大。什么时候下调，还要看全国房贷利率进一步变化之后才行。

另外，对于房贷利率松动下楼市信贷出现“拐点”的说法，有业内人士表示，真正有代表性的“拐点”出现之时，一般来说，主流银行的总行会有政策意志向下传递，支持更多额度、定调房贷增速、信贷结构调整等。主流大行才是一座城市房贷利率价格的“压舱石”。如果国有四大行都“按兵不动”，仅是一些中小银行对优质客户放出较低利率的首套房贷，其影响往往有限。“从宏观的角度来讲，并没有放松信贷政策的信号，房贷的调控在政策方向、楼市发展状况、资金成本等因素的共同作用下，短时间内不可能实现大幅下调。但不管下调多少，对有刚性需求的购房者来说，都是利好。”

观调控

长效机制呼之欲出

2018年12月，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。自2016年9月30日开启新一轮楼市调控以来，菏泽成为全国第一个取消限售政策的城市，这被市场解读为“打响调控松绑的第一枪”。紧接着，湖南衡阳松绑限价，却又以紧急撤销收场。楼市调控政策未来是否会松绑的话题成为人们对2019年楼市展望的热点。

而在2018年接近尾声之时，中央经济工作会议明确指出：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。随后，住房和城乡建设部在年度工作会议上明确要“稳地价、稳房价、稳预期”，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范、化解房地产市场风险。

业内人士认为，当前房地产市场平稳健康对于经济实现更高质量发展十分重要。“在‘房住不炒’的定位之下，2019年房地产调控不会松懈，楼市有望继续保持平稳。同时，基础性制度和长效机制建设也将稳步推进。从长效机制的表述来看，2019年将更深入着眼于优化与房地产市场长远发展相匹配的顶层设计，不但表现在住房发展规划落实、住房和用地供应结构调控，更将在住房租赁市场以及差别化住房信贷、税收政策上得到体现。未来房地产市场各项政策也将更加放眼长远、服务民生、顺应经济转型需要。”

而对于目前有城市取消限售等政策的情况，有业内人士表示，当外界环境和楼市环境双双发生变化，楼市调控政策发生变化也在预料之中。2019年，因城施策或将成为主导规则，也就是赋予地方政府更大的自主权。这意味着楼市调控不会再“一刀切”，不同城市之间或将出现更大差异化。

我市某楼盘相关负责人也预测，2019年楼市调控的主基调依然是以收紧为主，但是在主基调下应该会比2018年更灵活。主要表现在刚需的购房门槛或将降低，部分城市在限售、限价方面政策可能会有所变化，但限购、限贷应该变化不大。

在河南省房地产业协会秘书长姜鹏飞看来，2018年底个别城市调控政策出台，是结合本地实际所进行的政策微调。中央经济工作会议里“房住不炒”的政策定位没有改变，“稳楼市”依然是核心目标。