虽然“五证”不全，可楼盘却以城中村改造的名义公开进行销售。日前，有读者向本报维权热线反映，称河南百思特置业涉嫌违规售房。

　　记者深入暗访 揭秘卖房真相

　　昨日下午，记者以买房人的身份先给该楼盘的销售处打了个电话，可电话怎么也打不通，于是记者便直接到了该楼盘位于北环路与经三路交会处东１００米桑圆南门的销售处。

　　在该售楼处，记者看到前来买房、看房和咨询的人还真不少。据一位年轻的女性置业顾问介绍，此楼盘是由河南百思特置业公司进行开发，现有清怡嘉苑和贝贝ｂｅｓｔ两个楼盘正在预售。

　　当记者问到是否有预售证和其他相关证件时，该顾问说正在办理中：“我们这两个楼盘属于城中村改造项目，房产证要两年后才能办理，不能进行银行按揭，一次性付款最好，首付５０％或３０％，房子交接前把余款付清也行。多层１８００元起，高层每平方米２９００元，低于郑州市均价，清怡嘉苑一期已成功销售，贝贝ｂｅｓｔ二期也在认购中。现在选房，还有很多优惠措施。”记者发现预售盘上有７０％的房子都有了户主。

　　记者算了算，多层每平方米１８００元，按８０平方米，一套普通的两居室，只要１４．４万元，而郑州市２００７年２月份的房屋均价是３６３６元，金水区的则更高。其中的差价是多少，可想而知。

　　举报者还向记者透露，这里的土地属于集体所有。既然是集体土地，那么具不具备开发商品房的条件呢？

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让，集体土地上不能开发商品房。该《土地管理法》还规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。

　　房管局表态 五证不全不能售房

　　五证不全却以城中村改造的名义进行售房是不是违规？随后，记者电话采访了郑州市房管局产权中心的相关工作人员。该工作人员明确告诉记者，无论以什么名义，五证不全售房都是违规的。

　　这位工作人员还告诉记者，凡购买开发商在集体土地上开发的所谓“商品房”，主要有以下几种弊端。

　　首先是不容易拿到房产证。根据现行的房地产管理法，如果一个项目没有取得“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工许可证、商品房销售许可证(或预售许可证)，则业主不能取得房屋所有权证；然后是不能进行房屋交易。因为五证残缺，不具备上市交易的起码条件；如果遇到拆迁，政府将很难给以相应的补偿。其次是还可能再掏一大笔“后期费用”。在集体土地上建起的房子为何这么便宜？主要原因就是开发商没有依法缴纳土地出让金(此费占到房价的三分之一左右)将集体土地转为国有土地，另外应由开发商出的“七通一平”费也被“赦免”。最后是“善后事宜”不好收拾，弄不好是赔了夫人又折兵。关键是入住，房屋的质量有没有保障？小区物业由谁来负责？小区内必备的市政配套管网设施是否一步到位？这些问题都很难预料。

　　谈到目前存在的区政府部门或者村委会颁发的所谓房产证，房管局的这位工作人员表示，只有郑州市房管局颁发的房产证才拥有法律效力，其他任何单位或部门都无权颁发正规的房产证。

　　律师提醒广大消费者，在签购房协议前应谨慎，一定要查看开发商的经营身份、开发使用土地以及该工程规划的合法性。合法开发商应具备五证，缺少任何一种证件都属违规操作。签购房协议时要细心检查合同是否是当地政府主管部门统一印制的规范文本。消费者要多了解有关购房知识、法律知识，才能防止掉进购房陷阱。

　　本报记者