专家详解《物权法》对《物业管理条例》的九大突破

　　《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）是确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，是调整财产关系的重要法律，此法自２００７年１０月１日起施行。有专家预测说，业主与物业管理者之间的矛盾是未来社会最主要的矛盾之一。１０月１日，《物权法》就要实施，在业主与物业之间合同未约定的小区停车位、小区内广告收入等各个方面将有明确的规定。

　　６月２４日，郑州市房管局举办了《中华人民共和国物权法》专题学习讲座。中国人民大学教授、知名民法学家、博士生导师、物权法的起草人之一李显冻；中国物业管理协会物业管理专家、中国物业管理培训中心教研部主任郑良羽应邀作了学习辅导讲座。两位专家结合物权法实施过程中的一系列问题作了精辟分析，深入浅出的解读，使广大物业管理商对物权法的立法背景以及相关条文有了深刻的理解，极大地提高了物业管理商对物权法的认识水平。

　　“小产权房” 要慎买

　　“不登记、没有个人房产证的房子是不受法律保护的，因此对于在城乡一体化发展中购买的”小产权房“要慎重购买，最好不要购买”。李显冬教授解释说，“小产权房”所占用的土地，性质是集体土地，我国相关法律规定集体土地不可以作为房地产开发经营，最直接的利益关系就是办不了房产证。购房者花钱购买的只是房子的居住权，而不是所有权，所签的购房合同也属于无效合同，不被法律所保护。

　　《物权法》对《物业管理条例》的突破

　　《物权法》在《物业管理条例》的基础上在对共有部分和共有设施设备的归属作了明确规定，强化了业主的义务，强化了业主大会表决效力，规定了住宅改变用途的法定条件，规定了业主委员会对业主侵权的处理办法，规定了物业管理费的分摊规则，对物业管理模式的突破，规定了物业服务合同的性质，对业主自我管理机制作了强调、明确了业主维权的起诉主体等九个方面作出了大的突破。

　　小区停车位和广告收益 属于业主

　　新出台的《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　郑良羽认为，这一规定是鼓励开发商及购房人，在商品房买卖合同签署时，明确约定车库位的归属及处置方案，并按约定进行处置。合同约定是成为解决车库车位问题的关键，这也是日前某些开发商抓紧时间在１０月１日前销售、出租、赠送地下车位的主要原因。

　　企业在小区的公共部分做的广告宣传，有的收益非常客观，这些广告收入归物业还是业主？郑良羽认为，业主不但对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，而且对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利。也就是说这些收益归业主所有，或者，物业在招商前就得和业主协商好，共享利益。

　　业主不履行义务 不可取

　　《物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　由于现在很多购房者买房的目的是用来投资，投资的形式有很多种，或出租，或闲置等着增值。这样就和物业之间引发了很多矛盾，例如：拒交物业管理费、不交维修金、不交电梯费等。所以郑良羽认为，此规定对于业主拒交物业管理服务费用及维修资金将起重大影响作用。

　　住宅用地满产权后 自动续期

　　随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。物权法的这一规定，回答了广大群众关于“７０年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。

　　李显东教授解释说，《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律、法规办理。也就是说，住宅房在法律规定内可以无限期的使用，这给老百姓吃下了“定心丸”，保证了老百姓永远是房子的主人。

　　物业管理模式 弃旧换新

　　《物业管理条例》第二条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　新《物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

　　对此，郑良羽认为，业主自行管理有不同的适用对象，比如，专业化、市场化的方式最适用与多元化产权的物业管理项目，并且《物权法》为物业管理师打造了广阔的空间。

　　明确业主维权起诉主体 减物业包袱

　　《物权法》第八十三条规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　郑良羽认为，此规定对业主自我管理机制起了强调作用，同时也明确了业主维权的起诉主体，大大地减轻了物业管理企业的包袱。

　　规定表明“业主大会和业主委员会对损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”郑良羽说：“我们原则上不主张物业公司就业主的违规行为告业主，即使按照合同约定代行起诉权利，也不应该承担起诉责任。”