前不久，国务院发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称《意见》)，其中规定经济适用住房为政策性住房，购房人拥有有限产权。“有限产权”第一次提出，就在房市引起不小的波动。市场上经济适用房的二手房交易行为也受到了影响，大多数买卖双方采取了观望行为。可以说，《意见》将有利于低收入家庭的住房改善。

　　解读·政策初衷：

　　何为有限产权？

　　专家认为，有限产权即为受限制的产权，是指特定的群体在一定范围内才能够享有的所有权。其从四点上体现了“有限”：

　　一、经济适用房产权的主体，也就是物权的主体是有限制的，低收入家庭才能有法律上的资格购买经济适用房，如果是高收入者就不可以，这是一个限制。

　　二、经济适用房的处分权的限制。如果是完整所有权的话，可以自由交易，但是经济适用房需要５年后才可上市交易，政府可优先回购。

　　三、取得经济适用房的对价也是有一定限制的。政府在将经济适用房出售给需要的家庭时，有些应当在商业住房项目中收取的土地费，实际上是减免了。所以在购买产权的时候，支付的对价里面就没有包括国有土地使用权的完整的市场价格，所以对应来讲，所取得的权利也应该受到一定限制。

　　四、对于大多数低收入者来说，有限产权并不会影响到低收入家庭的正常生活。低收入者取得了可以负担得起的房屋的使用价值，为了使这个使用价值得到法律上的确认，所以政府用了“有限产权”这样的概念。经济适用房可以有条件的转让，这和使用权并不一样，这种所有权受到了法律上的限制。

　　专家表示，有限产权的提出，正面地扶持了处于弱势地位的低收入家庭的经济状况，同时预防或者避免高收入者借经济适用房制度推动之机谋取不正当利益。

　　解读·政策影响：

　　是否影响先前购房者？

　　《意见》是否针对以前经济适用房的购买者，引起了不小的争论。对于过去购买经济适用房的人来说，如果按照新办法执行则很不公平，因为当初购买经济适用房的时候政府并没有告知将来经济适用房可能被“回购”。

　　就此，专家认为，按道理说，法律法规部门的规章是应当不溯及既往的。从政策制定常识加以判断，各地出台的细则应该不会“秋后算账”。

　　解读·政策落实：

　　可能面临的问题

　　专家认为，《意见》向有利于广大民众住房改善方向、建立起适应中国的房地产市场发展模式上迈出了一步。但是今后在落实上，要用民主、科学的方式在城市低收入者、城市中等收入者、农民工、地方政府、保障性住房开发商等之间达成利益平衡关系是有一定难度的。

　　首先，城市低收入者如何来界定，它对城市居民的覆盖率有多大。由于低收入者的评估标准是以各地方的具体情况来确定(没有统一标准)及动态的，因此会迫使低收入者不断地向低收入者评估标准较高的地方流动，从而使得低收入评估标准较高地方的人口聚集越来越严重，从而导致低收入评估标准高的地方的住房矛盾越来越严重。

　　其次，《意见》对低收入者适用标准、廉租屋及经济适用房的建筑面积标准、相应资金的来源、相关住房的产权界定尽管有详细的规定，但所设定标准的地方化、弹性化及动态化会使得严重差异性，从而使得地方政府能够采取各种方式来化解与消散保障性住房的政策。

　　李 亮