８月２６日，国务院公布了新修订的《物业管理条例》，并将于１０月１日起正式实施。引人注意的是，与这个新的条例同时实施的还有备受瞩目的《物权法》。消息传出，人们不由期待历来纠纷不断的城市居住小区能否走上一条建设“和谐小区”的幸福之路。

　　但是，就在新的《物业管理条例》公布后的这段时间里，全国各地的一些城市居住小区依然还不断传出小区业主与物业公司发生种种纠纷的消息，仅８月２８日至９月５日，记者就在网站上搜索到了各地相关纠纷的新闻达３０多条。那么，我们的小区到底怎么了？谁动了我们本该安居的小区？新的《物业管理条例》能从根本上遏止纷乱复杂的小区纠纷吗？

　　纠纷一：

　　谁动了我的绿地、停车位？

　　（典型事件）今年５月２４日，百余男子手持钢管铁棍，冲入北京北沙滩８号院殴打业主。上百根铁棍、钢管乱舞中，七八名业主相继倒下。有８人受伤送医院治疗，其中一人头部骨折，生命一度垂危。据业主反映，血案的发生与小区内一块绿地使用权的归属有关。

　　（纠纷透视）事实上，近年来发生在我国很多地方的业主和物业的纠纷，相当大的一部分都集中在诸如小区绿地的变更、停车位的收费和管理等一些看起来似乎不大，却实实在在侵犯了业主权益的事件上。

　　记者调查发现，之所以在绿地和停车位上发生纠纷，最主要的原因在于一些物业管理公司无视或者轻视业主的权利，擅自改变绿地等公共空间的约定利用，把事实上属于业主共同所有的停车位独家掌控等，从而引发了维权意识日益强烈的业主的争议和形形色色的维权行为。

　　（解决之道）北京远东律师事务所律师孙树理：按照《物业管理条例》和《物权法》的有关规定，物业公司擅自变更、占用绿地以及停车位的侵占收益，都属违规和违法的行为，因为建筑区划内的绿地、停车位，原则上是业主共有的。要解决这个问题，除了我们要大力宣传有关法律的规定，让物业和业主都明晰法律的规定外，更关键的是政府的有关部门应该形成一个协调和调解机制，在发生纠纷的时候能及时介入并妥善解决问题，不能让纠纷恶化甚至导致流血事件。

　　纠纷二：

　　我的产权“红利”哪去了？

　　（典型事件）今年５月１１日，北京东城区法院受理了一起“特殊”的案件。家住北京市丽源公司家属院的居民肖先生在２００３年购房后发现，被告北京丽源公司（具有物业管理职能）将该楼屋顶出租给北京领先艺术广告公司占用，并设置了广告牌。肖先生认为，作为业主，他对楼顶的共有建筑面积享有相应的权利，被告的行为侵犯了该小区内全体业主包括他的合法权益。肖先生要求被告立即停止侵害，拆除广告牌，偿还广告收益３４２２元。

　　（纠纷透视）记者调查发现，小区内物业公司在没有征得业主同意的情况下，擅自签订协议，将本小区楼顶、外墙以及地下室等公共产权单位出租给广告公司和个人使用，而可观的收益基本上落入自己的腰包，这种情况在很多小区都有发生。而一旦小区业主向物业公司讨要自己该得的产权“红利”时，往往被物业公司拒绝。

　　在北京等一些大城市的住宅小区，这种涉及到利益分配的纠纷已经呈上升趋势。

　　（解决之道）中央党校研究室赵杰博士：根据新修订的《物业管理条例》，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　现在应该非常明确的是，小区物业公司从业主共有的产权单位获得的任何商业收益应都要交业主或业主委员会共同支配，它没有任何独占的权力和理由。这一点是不容纠纷和争议的。

　　纠纷三：

　　业委会和物业的“暗战”

　　（典型事件）今年８月１１日，北京美丽园业委会状告物业公司案件再次胜诉，北京市第一中级人民法院维持了一审判决，再次支持了业委会１３项诉求中的１２项，鸿铭物业公司向小区业主收取的物业费单价由每月每平方米２．７２元降为１．５８元。舆论指出，这一次，物业公司在与业委会的纠纷较量中比较罕见地败下阵来。

　　（纠纷透视）在一些成立了业委会的小区，代表业主权益的业委会似乎从一开始就与物业公司处于一种“暗战”状态中，一方面是物业公司千方百计地阻挠业委会行使权力，另一方面是业委会也在尽可能地让物业公司“听话”并想方设法地让“炒”掉不满意的物业公司。

　　记者调查发现，在这场“暗战”中，最不轻松的是业委会。美丽园之外的另一个典型的事件是：去年，在业委会的带领下北京美然动力街区的业主集体辞退了原有的物业公司，但小区随后出现停水、停暖、业委会成员受到威胁的恶性事件，随后因为各种力量阻挠，新的物业公司一直难以在小区里维持下去，一度是“英雄”的业委会陷入尴尬境地。

　　（解决之道）中国社会科学院新闻研究所所长尹韵公：要避免这种小区的“暗战”应当明确两点：一是物业公司应立足服务而不是管理。新修订的《物业管理条例》最夺人眼球的，就是把物业管理企业改成了物业服务企业，“服务”的定位给原先自命不凡的少数物业管理企业醒了醒脑。因此，物业公司应该把精力放在提高服务质量上。二是业委会更好地发挥应有的作用，力促小区的和谐。作为协调物业和业主矛盾的业主委员会，在很多纠纷案例中并没有起到应有的作用。因此，进一步明确和完善业委会的职能，提升业委会的素质也很重要。

　　纠纷四：

　　物业费收缴与拒缴持久战

　　（典型事件）今年８月８日，北京市二中院开庭审理了北京津华新源物业管理有限公司诉通州区靓景明居聂先生等三名业主拒交物业费案。因不满物业服务，拒交物业费用的聂先生等被物业公司告上法庭，通州区法院一审判其败诉后，聂先生等３人提起上诉。聂先生对媒体称，之所以不交物业费是因为物业存在众多服务不到位现象，如小区里多次发生业主被打、车辆被偷等治安案件，最突出的是２００６年６月１０日，业主在保安的面前被殴打，京城多家媒体均有报道，“物业公司的服务已经让大家安全感严重丧失。”

　　（纠纷透视）“收费难！”这是在记者调查中，各物业公司负责人最头疼的一个问题，他们都表示，很多业主有这样一个心理，就是花钱越少越好，但实际上，不少物业公司是在微利经营，维持已是步履维艰，有的甚至面临倒闭。另外，由于一些小区的开发商拖延规划中的一些配套项目，导致小区很多业主以拒绝交纳物业费来抵抗，让本身没有责任的物业部门非常头疼。

　　而在另一面，“对服务不满意！”这是大部分业主陈述的不愿交费的原因。在调查中，许多业主都对物业有一肚子的牢骚，而不交物业费似乎成了许多人表达不满的方式之一。两种心态势如水火，物业费收缴与拒缴的持久战依旧一幕幕地在很多小区里发生着。

　　（解决之道）中国人民大学法学院院长王利明、中国著名民法专家：应该看到，新修订的《物业管理条例》有很重要的一块是分别强调了业主和物业各自的责任和义务，而交纳物业费是业主的基本责任和义务之一，恶意拖欠物业费是我们必须谴责的不良行为并应当受到追究。

　　但解决纠纷的关键，还是必须保证物业收费标准和服务质量相称、相一致。物业公司必须在提高服务质量和水平上下工夫。

　　此外，物业收费要阳光、透明，服务流程要公示，这也有助于问题的解决。可以采用公示的方法让业主了解，甚至可以邀请业主参与到物业管理中来，还可以设立监督的平台，这样就改善了物业和业主的关系，收费纠纷会在很大程度上迎刃而解。         据新华社