本报记者 黄晓娟

　　继招行出台第二套房信贷细则后，工行、交行、农行等多家银行也出台了具体规定。记者了解到，郑州各银行在认定标准上存在不同，尤其是在针对个人和家庭的认定上。有消息人士透露，由于已经出台“细则”的部分银行解读比较宽松，监管部门可能会在近期再出台一道“细则”，标准可能趋严。

　　解读“房贷新政”新在哪

　　●第二套房贷首付比例不低于４０％，利率不低于基准利率的１．１倍

　　《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》），《通知》对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于４０％，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的１．１倍；并要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。同时，为保障借款人的还款能力，防范信贷风险，强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的５０％。

　　需要注意的是，随着借款人购房套数的增加，最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大，抑制效果会更加明显。

　　如何界定“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”？前者是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。后者是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过央行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”的认定。借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。

　　●不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款

　　《通知》规定，商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。这是因为，“个人住房循环授信”等贷款产品的主要特点是信用额度随房价的不断攀升而增加，如果房价出现剧烈波动，贷款的信用风险将显著上升。规定不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款，主要目的是为了防止商业银行过度授信，维护金融稳定。

　　●商业用房贷款首付比例不低于５０％，商住两用房不低于４５％

　　《通知》规定，商业用房购房贷款首付款比例不得低于５０％，期限不得超过１０年，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次利率的１．１倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于４５％，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

　　这是因为，商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。在目前房地产价格持续较快上涨的背景下，为进一步防范商业用房贷款风险，《通知》作出了这样的规定。同时，考虑到部分“商住两用房”确用于满足居民住房需求，《通知》将“商住两用房”的贷款最低首付款比例由原来的４０％提高到４５％，其调整幅度小于商业用房调整幅度。

　　●不得对囤地囤房的房地产企业放贷

　　《通知》要求，对经国土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。

　　这样的规定旨在利用信贷手段进一步促使房地产开发企业加快土地、住房开发速度，增加市场供应，缓解供需矛盾。

　　第二套房贷月供增加

　　这次房贷新政对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于４０％，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的１．１倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。如果购房者想再添置第二套价值１００万元左右的住房，光首付就要一次多掏１０万元，而利率提高增加的月供负担也不是小数。据测算，由于目前所有购房者普遍享受８．５折的优惠利率，按现行５年期７．８３％的基准利率计算，实际执行利率为６．６６％。而按新政策，执行利率将提高到８．６１％。以一笔７０万元１５年期的贷款计算，月供负担要增加７８０多元。

　　央行可查贷款买房记录

　　“我老家在西安，我已经在那里贷款买了一套房，现在再在郑州贷款买一套，这如何算呢？”如果银行标准不一，一些买房者认为若换一家此前未申请过房贷的银行可能就不算买第二套房。对此，多家银行表示这种想法不存在可行性，银行目前所使用系统信息非常完备，不存在钻空子的可能。

　　一家商业银行支行负责人表示，凡是到其网点申请房贷的客户，银行将会通过两个系统调阅该客户的信息，一个是房管局的个人房产登记信息系统，一个是央行的个人征信系统，这两个系统相互配合，个人拥有房产信息一览无余。他表示，目前北京地区各家银行都在使用这些系统。

　　央行上海总部负责人表示，央行征信系统完全可以成功认定第二套房，“我们拥有覆盖全国的数据库，只要贷款人曾经买过第二套房，将完全在这个系统中如实反映出来”，“我们所说的第二套是说针对所有银行购买的第二套，绝对不会出现贷款人在工行买‘第一套’，又成功在中行再买一个‘第一套’的说法”。

　　第二套住房各银行认定不同

　　●工行郑州分行：父母贷款买房孩子再贷款买不算第二套住房。同时如果丈夫已经贷款买了一套房妻子再贷款买房也算是妻子名下的第一套房。而对于曾经在银行贷款买房并还清了贷款的如果已经还清此前的贷款再贷款买房就会视为第一套。

　　●交行郑州分行：“第二套房”只与贷款人此前有无房贷记录有关。比如夫妻买房若二人此前已经以共同名义购买了一套住房那么再次购买就算第二套房假如以配偶一方名义购买只要他(她)此前并无贷款记录就不算。

　　●中信银行、中国银行：第一套住房有配偶双方任何一个人的名字，再以双方任何一个人的名义购买都属于第二套住房。

　　●农行河南省分行：只要配偶一方此前已经申请过房贷不管是不是婚前财产若再次购房就算是第二套房，即使是以配偶另一方的名义购买。

　　●光大银行：将以个人为单位考察购房者的房产情况申请者配偶的房贷情况不影响申请者本人。只要是以前有过贷款买房记录的借款人再次申请贷款都要按“第二套房”处理。