在江苏某地有个案例很有趣：在同一项目之内划分了多个功能板块，有做服饰、餐饮、建材的，还有做食品的。在销售小结时发现：租金承受能力强的服饰类、干鲜食品类商铺的销售业绩很好，几乎全部售完，而经营建材的、大餐饮的商铺却销售进度不快，销售企业对投资者进行了访问，投资者的回答是：直觉感到服装、干鲜食品来钱，商铺租金高，而建材之类的商铺由于建材不赚钱，所以商铺也不值钱。

　　投资的直觉不可说没有一定道理，在商业地产项目定位活动中，不同的业态定位取向，会有不同定位结果，项目定位选向为租金承受能力强的，商铺的市场价格会高一些，反之则价格低一些。那么根据这种业态定位法及业态租金承受力的差异未制定自己的商铺投资策略是否正确，是否也未必。

　　那么如何才能合理制订自己的商铺投资策略呢？这位投资者第一步是走对了，从商业经营的角度来思考自己的投资选向，但是第二步还是要适当放宽自己的思考空间。这是因为商业价值体现方式有两种，一种是绝对价值量来体现的，而另外一种则以相对价值量来体现的，比如说在一个商铺内，每天能售出两件上衣，每件上衣的价格为３００元，边际利润为２５％，那么这个业主获得１５０元的盈利，而在相同的店铺里，如果调整业种，去经营建材类的精品——卫浴配件，每天能售出高级拉手３０套，每套售价为５０元，创造销售额为１５００元，如果这类拉手的边际利润为１５％的话，那么这个店主每天可以获得边际利润为２２５元。由于经营建筑五金的盈利能力有所提升，而这个商铺的产租能力也有所提升，商铺的价格向上空间也打开了。上述比喻反映商业商铺价值形成中以“质”还是以“量”取胜的特质。

　　研究商业地产，制订商业地产的开发投资策略，要研究橱窗外的因素，即“谁来买，卖给谁”、“卖多少”等一系列问题，商业定位成功意味着商铺开发、投资成功。在商业地产开发技术并不成熟的今天，不少开发企业根据住宅开发的手法进行商业地产项目运作，“卖铺”不卖“商”，这是开发商和投资者都要回避的。

　　本报记者 刘文旭 通讯员 李冬红