民政部副部长窦玉沛近日在做客中国网时表示，“以房养老”在我国社会保障体系的建设过程中可以作为一种尝试。窦玉沛的言论让“以房养老”再次成为人们关注的焦点。

　　如今，不仅是银行和保险公司，甚至连房地产公司都开始试水“以房养老”，但这种在欧美比较流行的养老方式能否在中国这个拥有着几亿老龄人口的地方顺利进行呢？

　　

　　在房子上做养老文章

　　

　　“年轻的时候供房子，等老了再让房子供生活，这次去美国，我可是长了不少见识，他们美国人可是在房子上做足了养老文章。”刚刚从美国探亲回来的刘宇兴奋地向记者讲述着她的“留美”观察。

　　在大学当了十几年中文系老师的刘宇是个彻头彻脑的“随遇而安”派，养老对她而言好像是个很遥远的话题，体面的大学教师工作，不算差劲的工资，一套在四环附近的两居，在这种境况面前，担心养老的问题确实有些过虑，不过刘宇自有她的如意算盘。“我觉得中国人完全可以拷贝国外这种６０岁之前人养房、６０岁之后房养人的模式，有一种说法叫‘房子富翁，现金穷人’，不管是对现在的老人，还是若干年后成为老人的我们，都可以选择用拥有的房子来养活老年生活。”

　　刘宇在美国所了解到的这种养老模式俗称为“以房养老”，是一种产权换现金的模式，即为反向住房抵押贷款。拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。当房主去世后，相应的，金融机构将获得房屋的产权，并对房屋进行处置，可以销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款的本息，金融机构同时享有房屋的升值部分。但刘宇寄希望的这种养老选择能否在中国实现呢？

　　

　　政策风向逐渐明确

　　

　　国内有关机构预计到２０５０年我国老年人口将达到４．２亿，占总人口近１／４。北京、上海等大城市因人口寿命的普遍延长，高龄老人增多，预计这一比例将高达３５％。到那时，中国的老龄人口数量将比英国、法国、德国、意大利、日本这５个发达国家的总人口加起来还要多。如何缓解如此巨大的老年人口压力，如何解决规模如此庞大的老年人口的养老问题已经成为迫在眉睫的研讨课题。

　　就在去年的政协十届四次会议上，一份有关“以房养老”的提案引起了相关部门的注意。“借鉴西方国家的经验，根据中国国情，我们可以建立一种新的安居养老保障体系，作为我国养老保险保障制度的一种补充。住房反向抵押贷款不仅在发达国家被证明是一种成熟的融资方式，也是国际上解决老年人养老问题的一种方法。”该提案的执笔人建设部科技司司长赖明解释了提案出台的缘由。在赖明看来，中国已经存在推行的基础和潜在的市场。

　　“由于我国社会保障体系的建设有一个过程，养老的资金、服务保障等方面需求较大，有些家庭承受起来有困难，采取这种方式也是尝试，未来可能也是一种选择。”不久前，在做客中国网时民政部副部长窦玉沛对“以房养老”做出了如上的表态。

　　据媒体报道，建设部与中国保监会已经向国务院提交了《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》，并得到了国务院领导的同意。目前，建设部和保监会制定了详细的工作计划，成立了反向抵押贷款课题组。同时，在国内部分城市进行实地调查，了解市场需求，做进一步评估，提出必需的法律和制度保障措施。

　　赖明执笔的政协提案建议，目前，在中国可以先选择几个经济发达、有活力、居民收入水平高、观念创新的沿海城市，如京、沪、杭、穗、深等作为试点城市，以推行“以房养老”，积累经验，等到成熟后再向全国各地推广普及。

　　

　　市场已经按捺不住

　　

　　没有等到广东省开展住房反向抵押贷款，北京、上海两地的相关机构即已按捺不住。一些地产商正试水“以房养老”。

　　１０月１８日，一个被称为“养老房屋银行”的业务在北京推出。这一项目，是北京寿山福海国际养老服务中心和中大恒基房地产经纪有限公司合作的“成果”。根据其“养老房屋银行”协议，６０岁以上的老人只要向养老机构提出养老需求，便可入住北京寿山福海国际养老服务中心，原有房屋则委托中大恒基房地产经纪有限公司对外出租，租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用。

　　根据北京寿山福海国际养老服务中心的介绍，老人入住到此，每月费用为１３００元。而在北京，目前一个二居室房屋租金通常在２０００元左右，扣除费用之外，房租还有节余。

　　而中大恒基房地产经纪有限公司副总经理付严则告诉记者，由于寿山福海养老中心尚在筹建过程，所以业务的开展还要等一段时间。但目前咨询的人很多，大都是子女在国外无法照顾老人的情况。

　　其实，近４年来，源自西方的“以房养老”概念，已经不断地在中国被探讨和尝试着创新。今年４月，上海市公积金管理中心也推出了以房养老试点，称为“以房自助养老”。

　　根据记者从上海市公积金管理中心了解到的情况，上海“以房自助养老”是针对６５岁以上的老人，将老人的自有产权房与公积金管理中心进行买卖交易。老人可以一次性收取房款，再由公积金管理中心将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金总额与房屋的评估市价等同并一次性付清。如果租期届满老人还健在，则续租的租金全免；如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继承人。

　　然而，上海公积金管理中心“以房自助养老”模式推出后，却应者寥寥。关键就在于，一旦签订协议，老人即失去了房产的所有权，这成了老人们心理上最大的门槛。

　　而在２００５年５月，江苏南京汤山的“温泉留园”老年公寓，曾经率先创立“以房养老南京模式”。该园规定拥有本市６０平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。但据公寓负责人介绍，时至今日公寓也没办几笔此类业务。

　　北京市民政局社会福利管理处副处长魏小彪在接受记者采访时表示，相比较目前已经出现的各种“以房养老”模式设计，寿山福海养老中心的“养老房屋银行”不涉及老年人房屋所有权，回避了老年人对家庭财产流失的顾虑，可能更适合中国国情，业务会容易推广一些。

　　

　　抵押的难题和困境

　　

　　上海市建纬律师事务所主任朱树英认为，在“以房自助养老”模式中，剔除产权的变更，其实质仍是一种“倒按揭”的设计。

　　所谓“倒按揭”，就是住房反向抵押贷款。即在６０岁之前，购买住宅，并取得该住宅的全部产权；到６０岁退休养老时，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构。由金融机构综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值等因素后，在一定年限后，每月给房主一笔固定的钱，在房主去世前一直拥有居住权，房主去世后，房产将被出售，所得款项用来偿还贷款本息。这一概念，早在２００３年由中房集团原总裁孟晓苏提出，但却一直推行困难。

　　毕竟，从银行的角度来看，通常的按揭贷款，其风险是随着时间的推移不断减小的。而“倒按揭”却恰恰相反，随着时间的推移，风险会不断增大。

　　而根据中国人寿广东分公司企划部负责人陆建明的介绍，目前我国人寿保险惟一的空白就是“住房反向按揭”。据悉，２００６年，建设部曾委托太平洋人寿保险公司研究“倒按揭”课题，研究发现，实施“倒按揭”需要政府承担更多责任，最好的方式是由政府作为担保人，成立政策性银行，降低商业金融机构在“倒按揭”过程中的风险。

　　当金融机构踯躅不前时，孟晓苏在推行“倒按揭”未果后，自己筹建了我国首个开展“以房养老”试点业务的保险公司——幸福人寿，并且已于近期正式获得相关主管部门批准。根据孟晓苏的设计，幸福人寿将接受老人的自有产权住房抵押，老人则从幸福人寿获取养老金，直至终身。

　　然而，北京链家房产中介公司市场总监金育松也承认，“倒按揭”利率的确定是一个大难题，如果按揭利率的确定偏向消费者，银行的风险就会加大，而如果按揭利率偏向银行，消费者就会觉得不合算。在金育松看来，“倒按揭”牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，而这些过程都非常复杂。

　　因为，从估算房屋现有价值，以及预测未来房价走势，包括将房产的价值平均分配到老人每月的养老金中，都需要大量的保险精算方面的人才，这些是金融机构必须面对的难题。

　　

　　“以房养老”的有限价值

　　

　　仲量联行中国区董事陈立民在接受记者采访时则表示，通过“倒按揭”或者其他方式来“以房养老”可不可行，这是个利益的问题，一定是要看到一个价值所在。

　　根据陈立民的观察，“以房养老”在欧美的流行，与其高额的遗产税有很大关系。在美国，子女要继承包括房产在内的遗产，必须缴纳高达６０％～８０％的遗产税。因此，即使是从经济角度考虑，老人愿意将房产抵押，子女也少有异议。并且，“以房养老”所获得的“倒按揭”金额部分是可以被免税的，因此个人在买卖房产时采用这一计划，可以达到避税的目的。

　　除此之外，据中国青年报社会调查中心调查，愿意接受“以房养老”模式的人，恰恰是有多处住房、收入不菲、预售给银行一套无所谓的人群。相反，一些退休金紧绷、子女收入一般的老人却并不接受，表示省吃俭用也要将房产留给儿孙。

　　上海大学社会学教授顾骏说，随着目前的房价高涨，许多年轻人买不起房，父母手中的房产成了他们的指望。抵押了房产，就等于把亲情也给“按揭”掉了，这是老年人在情感上无法承受的。再加上高企的房价，已经让拥有一套自己的住房绝非易事，更难提“以房养老”。

　　因此，顾骏认为，在健全的养老制度上，“以房养老”只是锦上添花，但如果养老制度不健全，单靠“以房养老”则有避责之嫌。

　　对此，窦玉沛也承认，我国社会保障体系的建设有一个过程，养老的资金、服务保障等方面需求较大，采取这种方式也是尝试。

　　孟晓苏系中国房地产开发集团前总裁，其早在２００３年就提出通过“住房反向抵押贷款”实现“以房养老”。在经过了４年的等待以及数月的组建运筹之后，孟晓苏任职董事长的幸福人寿保险公司正在紧锣密鼓地筹备开业，相关工作人员业已就位，秘书告诉记者，该公司已经召开了创立大会，中房集团、山西大同煤业公司以及信达属下子公司为幸福人寿主要股东，其注册资金达十几亿元。

　　在接受记者采访时孟晓苏确认，目前幸福人寿已经万事俱备，只待开业之前的批文了。“公司的主营业务仍将会以传统保险产品为主，但公司成立后，会着手研究‘以房养老’业务，也希望社会各方都参与到研制的过程中来。”孟晓苏告诉记者。

　　保险业内人士指出随着幸福人寿的落地，孟晓苏辗转酝酿良久的“反向住房抵押贷款”模式将有一个可以尝试的平台，通过“反向住房抵押贷款”的方式，将老年人的房屋资产通过配置变成资源，弥补了保险体系的一大缺口。但由于目前金融业混业经营的政策气候和操作条件还不完全具备，对于房产如何处置也没有可以借鉴的成功模式，“反向住房抵押贷款”真正实行还需要探索。

　　本报据《中国新闻周刊 》和《北京商报》综合报道