北京、上海楼市“有价无市”局面的愈演愈烈，深圳、广州部分楼盘的价格松动，再加上已有调控政策的效果初显和物业税等政策将出台的预期，人们似乎听到了楼市调整的脚步声。

　　“有价无市”愈演愈烈

　　楼市，这个被称为中国最“顽固”的泡沫近来出现局部疲软现象。北京、上海、深圳等一线城市继续演绎着“有价无市”的局面，而坚挺的房价也开始局部松动。

　　“现在房价的虚高成分太大了，我不想成为最后一拨高位接盘的人。”在北京某事业单位工作的小张认为，开发商囤地、捂盘是激化供求矛盾的主要原因之一，有能力将住房需求变为现实的人没有那些研究报告估算的那么多，再加上近年来一系列调控政策对投资性需求的遏制，他相信房价很有可能会在近两年回归。目前，持有与小张类似观点的购房人不在少数，再加上不少购房人面对高房价而“望房兴叹”，市场观望气氛日益浓重。

　　在此背景下，成交量萎缩就成为楼市自“金九银十”这一传统销售旺季遭遇尴尬以来的最显著特征。深圳楼市继续着８月以来的市场成交低迷状况，１０月份深圳新房市场日均成交住宅不足６０套，较９月份下降一半以上，而１１月上旬，深圳新房日均成交仅在３０套左右。而曾经以半年上涨四五成的数据演绎着特区速度的深圳房价近来也开始松动。一些住宅新盘已采取低价开盘策略，每平方米价格比周边楼盘低了几百元甚至千元以上。

　　与深圳相邻的广州同样是楼市成交低迷。

　　尽管深圳、广州部分楼盘价格松动，但北京、上海的房价依然坚挺，只是成交萎缩状况有加剧之势。中国指数研究院监测的数据显示，１１月５日至１１日这一周，上海楼市尽管供应量有一定幅度增加，但住宅类房源仅成交４３３２套，比前一周的５４５７套跌了２０．６％。但当周的全市住宅成交均价为７８６４元／平方米，较前一周上升了２．５０％。１０月份，上海住宅类房源共成交２０９７１套，比上月降低２．３个百分点。

　　北京的成交量也在急剧萎缩，但北京房价未见松动迹象。

　　市场博弈日渐加剧

　　高房价下的成交量萎缩以及部分城市房价的局部松动，是意味着楼市的短暂喘息，还是楼市下跌的开始？截至１４日１４时，搜房网的调查显示，分别持这两种观点的调查者数量相当，均为３９％左右，还有２０％多的调查者认为“目前还不好说”。由此可见，市场各方的分歧还相当大。

　　业内专家指出，房价收入比的合理范围一般是３～６倍，也就是说，一个中等收入家庭用３年到６年的全部收入就可以买一套中等档次的住房。在发达国家，这一比例一般在３～４倍，而我国不少大中城市的房价收入比早已“越线”，北京、上海等地更是多年高达两位数。

　　经济学家王小广说：“市场并不是一般人所理解的供不应求，而是很多房子掌握在投机者和投资者手里，应当通过增加房屋持有成本等多种措施来促进卖房。”

　　北京市我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖认为，整体成交走势的持续疲软从侧面反映出政府连续调控举措之后的实际影响效力，未来房价涨幅趋缓是肯定的。他说，高档二手房已出现部分抛盘，新房价格还要看１１月、１２月份的数据，这两个月是买卖双方最较劲的时候。“如果连续三个月成交量依然不理想，很难说开发商不会降价。”

　　但长期看好房地产行业的阵营依然强大，日信证券研发部日前的一份报告可谓是“看多”观点的代表。其认为，从土地开发面积的速度跟不上土地购置速度，商品房竣工增速大大低于销售速度等方面来看，供不应求的楼市矛盾依然尖锐；而从土地价格上涨、流动性充沛、人民币升值等因素来看，房价上涨仍将得到支撑。

　　国家发改委最近公布的数据似乎证明了这种判断。１０月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨９．５％，第五次改写今年６月以来的房价涨幅最高纪录。

　　调控预期仍然强烈

　　面对继续“高烧”的房价和仍需继续规范的房地产市场，大多数业内专家认为，２００６年以来的房地产调控政策体系将继续在今明两年得到完善。其中，物业税的出台呼声最高。

　　国民经济研究所所长樊纲、财政部财政科学研究所所长贾康等国内著名宏观经济专家和财税专家纷纷建议早日开征物业税。他们认为，此举有利于减少市场上大量存在的闲置房，也有利于减少投资性需求，还可把目前地方政府短期行为的土地财政改造成为长期行为的土地财政。贾康建议，物业税应加快从当前的“空转”试点进入“实转”，征税时要考虑区分营业性和非营业性房产，如果非营业性房产开征物业税，应从独立的别墅、豪宅开始。

　　国家信息中心的一份报告建议，通过调高土地闲置费标准，对囤积土地的开发商征收惩罚性土地闲置费；严格贯彻无偿收回闲置土地使用权这一处置措施；建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制等措施，加大对闲置土地的清理力度。