本报记者 刘文旭

　　河南姿华房地产开发有限公司总经理付五明先生在接受采访时明确指出：返租商铺有风险，投资客户需谨慎。付五明先生告诉记者，从表面上看，这种房地产投资的方式具有相当多的优势，比如整体经营、返租模式给投资人实实在在的收益等，但事实情况却往往出人意料。

　　那么问题究竟出在哪里呢？付五明先生解释说：“问题的最根本原因在于投资人轻信了开发商所谓的固定回报承诺，既没有对项目的经营前景有一个科学正确的判断，更没有考虑到一旦开发商不能兑现承诺时的补救措施。”

　　锦宏行房地产经纪公司总经理苏文先生在谈到商铺反租销售问题时更是一针见血地指出：“大多数售后包租类产权商铺不过是开发商想把卖不出去的房子卖出去罢了，并不是天上掉下的馅饼。”投资人在购买产权商铺时应该擦亮眼睛，仔细甄别。“至于一些奇高回报率的项目，更应该引起投资人的警惕。”苏文补充说。

　　高回报≠好投资

　　郑州市场上大多数产权商铺的投资回报率都在８％到１０％之间，但有个别项目高到１８％，甚至到所宣称的１５０％。针对这些反常现象，记者请教了业内专家。绝大多数专家对如此高回报的产品表示担忧：这恐怕是开发商不负责任的表现，是吸收老百姓资金的诱饵。

　　那么，对于商业地产市场，采用售后包租模式的商铺项目比较合理的回报率应是多少呢？付五明先生表示：“大概在８％到１０％之间，这是目前比较合理的投资回报率。”“对于一些体量较小、辐射范围小、业态定位不够明确的项目，经营前期能做到６％已经很不容易了。”付五明的观点代表了业内的主流观点。根据市场规律，商铺投资大部分都是１０～１２年收回投资成本，因此，８％左右的年回报率可以基本保证投资成本的收回。由于竞争激烈，某些项目开发商胡乱提高年回报率承诺，希望通过高额回报吸引市场，达到解决现金流或者其它不可告人的目的。”

　　承诺≠一定能兑现

　　“承诺谁都可以做，能不能最终兑现才是关键。”苏文表示，无论是哪种类型的房地产投资，如何得到投资回报是非常重要的。尽管开发商有高额回报的承诺，但事实情况是，任何口头承诺都是缺乏法律效力的，只有把这些承诺落实在合同上，才具有一定的约束力。但是，值得注意的是，即使有了合同约定，如果缺乏能兑现合同的客观条件，比如，经营前景、经营管理能力等等，到期开发商不能如期对付承诺的租金回报，也只是美梦一场，不能算作令人满意的投资。

　　为了保证开发商的承诺能够最终真的变成现实，还要看项目有没有作担保，专业担保公司提供的担保都能在业主不能如期得到租金回报时及时提供兑付，解决投资业主的后顾之忧。付五明介绍说：“拿金印现代城为例，本项目在销售过程中借鉴了北京‘中信国安第一城’、‘中欣戴斯酒店’、‘郁金香温泉花园’等项目的成功模式，在经过科学计算、合理预期的基础上，为投资人增加了银行和专业担保公司两道安全措施，保证投资人能如期拿到投资收益和本金。这是目前国内最成功最安全的房地产投资理财模式了。”

　　安全产品保障标准

　　经专家介绍，我们就房地产投资注意事项作了如下归纳总结：

　　第一，投资目的。根据目前市场上的产品特征，可以把基于房地产的投资产品分为两类：以持有可经营盈利的房地产面积为目的的产权类投资和以收取短期回报为目的，不重视产权持有的基于房地产的投资理财产品。前者大多有物业面积作保障，看似安全一些，但是不但投资门槛高，投资期限长，回报难以确定，而且经营前景非专业人士不能预知；而后者投资门槛相对较低，适合于更广泛的投资人群。

　　第二，现金流是根本。按照国际通行的惯例，现金流大小是评判一个商业项目或者证券化地产项目成功与否的最主要依据。许多人在判断地产项目的时候往往会就“地段”进行想当然。

　　第三，投资回报的保障机制。在保证开发商各种承诺从口头变为合同条款的基础上，还要具体看租金和本金是如何得到保障的，从项目本身的盈利能力，到开发公司的实力，再到看有没有银行或担保公司的介入。银行因为其强大的社会公信力而保证租金收益安全，而专业担保公司提供的担保都能在业主不能如期得到租金回报时及时提供兑付，解决投资业主的后顾之忧。

　　第四，退出机制。作为基于房地产的投资理财产品，退出机制非常关键。选择投资理财产品应选择信誉度高、规模大的公司，选择值得信任的品牌。如果是正规公司的产品，其退出机制也会相应完善，这对保障投资的利益非常重要。

　　安全产品推荐：金印现代城

　　有商业投资机构研究部相关负责人说，“应该承认，产权式投资这种方式整合了开发商、经营公司和业主三者的资源和优势，是一种三赢的开发模式，因而吸引了市场的广泛关注。”据他介绍，产权投资理财这一创新模式首推者当属北京“中信国安第一城”项目，而且其推行后在房地产业界影响颇大。据曾经操作过第一城项目的苏文介绍，这种“产权投资理财”方式采用投资者投资置业、拥有产权，而交由开发商统一经营、管理，最终让投资业主稳定收益的模式，有效降低了投资门槛，同时，相对来说保证了收益的稳定性。

　　受此引导，目前，郑州房地产市场上也首次出现了类似令人放心的投资产品。由郑州老牌开发商河南姿华房地产开发有限公司推出的“金印现代城·城际酒店式写字楼”投资理财产品，由于其稳定的收益和较低的风险受到了越来越多投资者的欢迎。

　　据记者了解，该理财产品除了有金印现代城城际酒店式写字楼的产权保障之外，还有国际物业管理行业中有劳斯莱斯之称的第一太平戴维斯的经营保障，但是对于投资人的租金收益和本金安全，更有银行提供的保证支付保障和由投资担保公司对该理财产品承担的履约担保责任。经过分析我们发现，金印现代城的的房子并不愁卖，开发商也并不像普通产权商铺的开发商那样是为了将房屋销售出去才出此策略，因为客户两年后可以选择通过等值转售的办法将房屋卖给经营管理公司，从而在安全收取每年１０％租金收益的前提下安全撤回投资本金，完成一次基于房地产的投资理财活动。因此，这种产品被业内人士称为稳赚不赔的“房地产基金”。

　　近两年，郑州市场上各种带有租金回报的投资商铺项目可谓“乱花渐欲迷人眼”，项目卖店多种多样，租金回报率也从６％到１０％不等，更有个别项目打出１８％的高回报和１５０％的天价回报。对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具有房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品，是许多家庭满意的投资对象。但是，这些利益与风险并存的状况让郑州市场上的投资者一时迷失了方向：产权商铺到底该不该投资，这么高的回报到底该不该相信？

　　针对日前郑州市场上商铺反租的现象，记者采访了一些房地产业内资深专家，希望通过他们的经验给我们一双慧眼，让广大投资人雾里看花时也能有些分辨能力。

　　作为中原金融第一街——经三路上最后的商务楼项目，“金印·现代城”在项目启动之初就受到业界的普遍看好和投资客户的普遍关注。该项目是河南姿华房地产开发有限公司在经过多年积累后于２００７年重点打造的中高档商务楼项目。由中国科学院北京建筑设计公司担纲设计，以鲜明的“龙”型巨构给人以巨大的视觉冲击同时又将办公、小房型、商业、娱乐等功能系统统一到一个体系里，充分体现现代建筑高效、便捷的特点，同时，龙形建筑的设计理念还彰显了中原文化，体现了中原文化之深厚。小区占地面积３１９３９．５平方米，总建筑面积１７．７万平米，共由６栋楼构成，其中住宅２９６套，小户型及办公单元大约４７２个单元、写字楼单元１７６个。