阴影
阴影 阴影
第15版:特别报道
3  4  
PDF 版
房价“拐点”隐现:实景还是幻象
解读四川巴中政改
上海老人深山租房养老
      
返回主页 | 郑州日报 | 版面导航 |      
上一期  下一期  
下一篇4  
     【打印】  

房价“拐点”隐现:实景还是幻象

中原网  日期: 2007-12-13  来源: 郑州日报  
  资料图片
  中国楼市即将又在充满争议中走过了一年。伴随着宏观调控政策的不断收紧和社会公众的高度关注,楼市运行从年初的惯性上涨,到年中的房价“井喷”,再发展到目前买卖双方的“僵持”。临近年底,不断传来北京、深圳、广州、上海等一些中心城市房价下跌的消息,多年一路上扬的房价“拐点”似乎就在眼前。然而,这究竟是实景还是幻象?会不会再次出现僵局打破后的暴涨?

  

  房价频传下跌

  “拐点”若隐若现

  

  一路狂飙的房价,在今年年底终于一改往年“金九银十”后的惯性上扬走势,出现“强弩之末”的迹象。历经数次利率上调和房贷新政策后,房地产市场的“狂热”有所降温,买房人不再那么急切,卖房人也没有了以往的“牛气”,市场观望气氛渐浓,楼市进入一个近年来比较罕见的“僵持平台”中。

  10月份,一度疯狂领涨全国楼市的深圳市场,开始曝出房价下跌的消息。10月以来,深圳楼市在连续3个月成交萎缩之后,房价开始调头下行。据中原地产统计,深圳10月份新房均价回落至14797元/平方米,较9月下跌约一成。与此同时,深圳二手房交易量锐减,价格暴跌。据深圳市国土与房产管理局公布的数据,二手房交易量10月份下降36.78%,二手房价格9月比8月下降47.09%。

  上海、北京等中心城市的房地产市场也似乎出现房价松动迹象。在上海,10月以后每周销售面积相比高峰时期有所下降,基本维持在日均800套的平均水平,成交均价也开始下滑,从最高时期的每平方米1万多元下降到近期的8000多元。

  在北京,根据北京市建委的数据,11月份全市新开楼盘45个,均价每平方米14966元,比10月新楼盘开盘均价每平方米15324元下降了358元。一路疯涨的房价半年来首次回落。而据北京市房地产交易管理网的数据统计,11月北京市期房网上日均签约463套,日均签约面积59963平方米,同比分别下降20.7%和22.5%。

  楼市的多方博弈再度陷入僵局。多年来一路上涨的房价,似乎隐约显露出人们期待已久的“拐点”。

  

  当前的状况是不是

  为再次暴涨而蓄势?

  

  认为房价“拐点”出现的人们,有十分过硬的理由为自己的观点辩护:从紧的货币政策将会结束开发商“大碗喝酒、大块吃肉”的好日子,并将为长期惯用的“捂盘”和“捂地”的伎俩付出更加沉重的成本;处于上行通道中的利率走势,也将进一步加大楼市投资者的成本,二手房的卖家不得不掂量惜售的代价;而买家则必然考虑贷款成本增加后的承受能力,买房行动也可能因此趋于理性;人们的房产投资和消费的预期正在改变。

  央行最新公布的大幅上调存款准备金率的消息,似乎更为支持“拐点”出现的一方提供了更加充足的理由。一些权威经济专家明确表示,央行此次上调存款准备金率1个百分点,幅度比此前明显加大,调整后普通存款类金融机构存款准备金率将达到14.5%的水平,创20余年来的历史新高。从货币政策传导效应分析,此举会加速目前深圳、上海、北京出现的房价松动下调。

  然而,记者在北京和上海两地采访到的一些市民和开发商并不认可“拐点”的到来。他们给出的理由其实也很简单,目前的确有着强大的潜在购买力在支撑着高企的房价,而供给却那么有限。“如果上海中心城区目前的房价跌10%或者20%,你会买吗?答案是买!”在某证券公司工作的上海市民胡大光对着记者自问自答说。

  东方证券房地产行业分析师薛和斌分析指出,从2003年5月至今,深圳住宅销售面积环比曾多次出现大幅下降的情况,并且其环比下降的程度和持续时间甚至大大超过现在,而当时的住房价格仍能维持在当年的高位运行。经过测算,中短期内深圳住宅供给缺口巨大,长期总供给偏紧,供给不足,导致深圳未来房价仍将高位运行。

  认为上海中心城区房价难以下跌的理由,同上述关于深圳楼市的分析如出一辙。上海一位本地开发商对记者表示,由于前两年上海严格控制土地的供应,这一政策的滞后效应目前正在显现。这位开发商认为,就北京和上海两地而言,中心城区的可开发地块已经很有限,可供应的现房更是少之又少。“在这种市场背景下,想让房价大幅下跌,似乎不太现实。”

  这种“多空分歧”的市场态度,目前正左右着楼市的运行。而对于看空的一方而言,当前的状况会不会是为再次暴涨而蓄势呢?这的确是一个难以定论的难题。毕竟,今年上半年,僵持格局最终的确演变成蓄势暴发的局面。

  

  从紧的宏调政策下

  理性期待楼市“软着陆”

  

  的确,今年以来,房价上涨已有从大城市向中小城市蔓延的趋势,过快上涨的房价逐渐成为影响和谐社会建设的一大问题。

  对此,专家认为,首先要承认我国房地产市场的确存在一定程度的泡沫,近年来一路走高的房价已远远超过普通百姓所能承受的水平。“漠视房地产市场当前存在的泡沫现状,而奢谈房地产市场健康平稳运行,是站不住脚的。泡沫的逐步扩大,使得中国房地产市场正处于一个危险的境地。现在的问题,不是有没有泡沫,而是如何将泡沫逐步消化,使之达到恢复到市场运行的安全边际上来。”中国人民大学公共管理学院副院长严金明教授说。

  近年来,国家一直在不断加大对房地产市场的宏观调控,以期楼市回归到健康发展轨道上来,政策的积极效应也正在逐步显现。因此,在当前日趋从紧的宏观调控政策下,我们有理由以理性的心态,期待着楼市运行“软着陆”。

  应该看到,人民币可能加速升值的预期目前十分强烈,多年持续快速增长的经济运行存在着由偏快转为过热、价格运行存在着由结构性上涨演变为明显通货膨胀的迹象。在未来一段时间内,包括房地产在内的资产价格的上涨有可能会持续。

  长江证券研究部研究员江雪晶分析指出:“人民币升值、流动性过剩正导致房地产的资产属性日益加强,而2007年越来越明显的地产市场全球化的情况,也为房价的上涨火上浇油。这些外在因素都不是房地产市场本身所能够决定的。”

  此外,土地供应的趋紧和土地价格的飙升,也在很大程度上挤压着房价的回落空间。

  这些因素,都在一定程度上加大了房地产调控的难度。同时,房地产市场关乎国计民生,这也在很大程度上要求调控只能使市场“软着陆”而不能“硬着陆”。“调控政策的制定和实施,必须注意让市场泡沫在不再扩大的前提下逐步消化,确保市场回归健康状态。短时间内‘刺破’泡沫的‘硬着陆’不仅是非理性的,也是十分危险的。”严金明说。

  有关专家指出,11月底,建设部、发展改革委、财政部、国土资源部等部委联合公布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》,显示房地产市场的政府保障和市场配置的“宏观调控边界”已十分清晰,也预示着我国房地产调控正渐入佳境。而中央经济工作会议业已明确的从紧货币政策,也有望从金融方面对房地产市场过热氛围进行降温。

  “因此,2007年是不是楼市‘拐点’并不重要,重要的是2007年将无可争议地成为我国本轮房地产运行周期的一个关键节点。等这一轮房地产热潮退潮后,人们会发现,正是在2007年,我国楼市在充满争议中走进了一个新的运行区间。”严金明说。 据新华社

下一篇4  
      
版权声明 @ 中原网 网站版权所有