新年伊始，对于多数人来说“居有定所”是最大的希望和梦想。去年，全国各地都在大规模的建经适房、廉租房、两限房，目的就是让中低收入者实现安居梦，让社会和谐发展。何为保障性住房、申请时应具备哪些条件、它们的大量上市对房产市场将会带来什么样的影响？

　　本报记者 黄晓娟

　　郑州保障性住房之“数字目标”

　　“居者有其屋”这一惠民政策在郑州得到了落实，市政府高度重视保障性住房的建设，在郑州市委经济工作会议以及房管局的年度工作总结上，有关领导提出了未来我市保障性住房的建设目标。

　　１万～１．５万户：到今年底，实现市区符合保障条件低收入家庭达到应保尽保，保障户数由２００７年的２００３户扩大到１万～１．５万户；建立廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准的动态管理机制，完善轮候制度和退出机制。

　　１５０万平方米：根据我市实际情况，合理确定经济适用住房不同套型面积的比例，同时平均建筑面积严格限制在６０平方米左右，尽可能多的保障低收入家庭，分解落实１５０万平方米的建设计划，市区廉租住房覆盖率达到符合条件“双困家庭”的１００％。按时完成政府“十件实事”下达的任务，并对经济适用住房保障对象进行家庭全员登记，建立动态管理档案，实行审核、公示和轮候制度，逐步取消经济适用住房“摇号销售”，由现行的“计划供应”向“按需供应”转变等。

　　３．５万套：省建设厅负责人介绍，２００８年新开工经济适用住房面积３２０万平方米，为城市低收入家庭提供３．５万套经济适用住房。

　　４０００套：省建设厅负责人介绍，我省将健全完善住房保障制度，今年新建、收购廉租住房２０万平方米，为城市低收入家庭提供廉租住房实物配租房源４０００套，实施住房保障户５万户以上。

　　保障性住房对市场影响几何

　　“以当前的开发量很难平抑房价”

　　河南财经学院工程管理系教授刘社认为，保障性住房短期内对郑州市房价不会产生影响。为了落实好２４号文《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的精神，２００７年９月到今年１月我市对中低收入家庭进行摸底调查，得知郑州市已有９９．７万户进入了保障范围，而２００７年全市只有约３０００户低收入家庭纳入了廉租住房保障范围，这就意味着还有９５％的中低收入家庭仍然要买商品房。

　　“２００８年郑州市的保障户已由３０００户扩大到了１．５万户，对于政府来说已经是质的飞跃，保障住房的建设需要相当大的财力和人力，而我市的资金有限，只有靠各地市政府拿出一定量的资金，共同来建保障性住房，这样保障范围会逐步扩大。以当前这样的开发量平抑房价是微乎其微的，只能给中低收入者一颗定心丸。”刘社说。

　　“保障性住房对市场格局影响不大”

　　２００８年值得关注的另一个原因在于保障性住房、廉租房上市对市场带来的冲击。大规模的中低价住宅一旦上市，会不会改变楼市现有格局呢？

　　一位不愿透漏姓名的房地产开发商表示，根据中原地产对市场的分析和案例对比可以发现，保障性住房供应占到市场总供应量的５０％，才会对市场发生实质性的变化。他分析说，到目前为止，保障性住房、两限房供给加起来不到总供给的１／３。以此推测，每年３２０万平方米的经适房和２０万平方米的廉租房，不会影响每年其余商品房供应的消化进度。

　　虽然保障性住房的供应对未来整个房价的影响有限，但是短期内加重了楼市观望情绪，持币待购现象较为明显。此外，由于２００７年底相关房地产信贷管理的趋紧，更使得部分城市一改往年火热的销售状况，有价无市现象突出。他认为，就目前来看，市场供应的有效释放需要时间来证明，而真实的需求不会因为目前短期的观望而终结，因此我们预计有价无市的这种状况将在今年有所改观。

　　今年底将提供６０００套保障性住房

　　郑州市房管局副局长、公共住宅公司董事长梁裕民表示，预计到今年年底，公共住宅公司还能提供５０００套～６０００套经济适用房和廉租房，目前的困难是土地。

　　公共住宅公司建设的小区，后期物业管理与服务是整个项目开发的重中之重，物业服务全部由政府统一提供，标准“不会比鑫苑名家差”。除了已开工的两个项目外，公共住宅公司未来还将筹备其他项目，相对明确的两个小区，一个在惠济区，一个在二七区，如联合花园（暂定名）经济适用房项目已立项并签订了征地协议，计划明年３月底前开工建设。郑上路（占地约５０亩）、开元路（占地约１３０亩）上的两个经济适用房项目正在开展前期洽谈工作，计划明年６月底前开工建设。

　　保障性住房政策及背景——

　　２００７年３月５日，十届全国人大五次会议要求，房地产业应重点面向广大群众建设普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。

　　这段话被业界认为是２００７年房地产调控的总体思路，也是政府真正承担起住房保障责任的信号。

　　２００７年８月１日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台。这个被称为“２４号文”的文件，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。其中指出，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

　　紧接着，国土资源部、财政部分别于２００７年９月、１１月发布文件，从土地供应和资金来源上对保障性住房作出明确规定。其中，廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的７０％。

　　随后，２００７年１１月２７日、３０日，国家相关部委相继发布《廉租住房保障办法》、《经济适用房管理办法》，明确廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，实行货币补贴和实物配租相结合。经济适用房的对象为城市低收入住房困难家庭，并且只能拥有有限产权，转让时政府可以优先回购，单套经济适用住房的建筑面积也被限定在６０平方米左右。

　　国外住房保障的经验

　　●经验一：公共住房没有最好模式，只有适合的模式

　　从公共住房的覆盖面来看，美国采取的是以“市场为主、适度保障”的原则，公共住房只覆盖占总人口比例１５％以下的中低收入家庭；新加坡的组屋政策覆盖了８５％的居民；瑞典的公益住房面向所有公民，并不仅限于低收入家庭。从政府介入公共住房的方式来看，有的直接兴建公共住房，有的通过优惠政策鼓励开发商建设公共住房；还有的则通过补贴等多种方式实现居民的住房保障。

　　●经验二：有一套行之有效的公共住房专业管理体系

　　在公共住房制度比较成熟的国家，都有一套行之有效的专业管理体系，这个体系由不同的机构组成，这些机构从功能上可以划分为决策层和执行层。如韩国设立了国家住房政策审议委员会，作为公共住房的决策协调机构。执行层为建设交通部，下设韩国住房住宅公社和大韩土地开发公社，专门负责建造面向中低收入阶层的出租公房。

　　●经验三：发展公共租赁住房，确保“人人有房住”

　　在美国，政府为解决低收入者住房问题，制定了完善的住房补贴制度。各地方政府设立专门机构，定期对当地房屋租金进行综合调查，向低收入人群发布住房信息。根据法律规定，租房家庭只需支付其收入的１／３左右作为房租，剩余部分由政府付给房东。政府同时规定低收入者在享受政府补贴的同时，也须履行一定的义务，只要年龄在１８到６２岁之间，如果没有工作或者不是全日制在大学深造，必须每个月参加社区服务至少８小时。