郑州楼市向何处去？ 本报记者 马晓鹏 文 刘文旭 图     王石抛出“楼市拐点说”，并建议百姓在三四年内不要买房。此言引起舆论哗然。接着，冯仑提出，在未来的３～５年内，６万家开发商只有３０００～５０００家可以活下去。这些预测正在经历考验。     ２００８年郑州房地产市场走向如何，如何认识当前的房地产市场？

　　ＺＨＥＮＧＺＨＯＵ ＤＡＩＬＹ ＲＥＡＬ ＥＳＴＡＴＥ

　　制图／陈茜

　　２００８年的春天仿佛比往年来得更晚些。

　　郑州房地产行业寒意依然浓重。

　　“１月份郑州房价大跌１１４元确实让人触目惊心，但究竟是末日还是转机，现在仍然需要观察。”说这个话的是河南地豪置业总经理郭占君。

　　２００８年１月份的郑房指数分析报告显示，１月份本市商品住宅销售量急剧下降，比２００７年１２月份郑州市商品住宅销售少了一半以上，为２００６年２月份以来的新低。同时，房价也大幅下跌，每平方米住宅均价比２００７年１２月降了１１４元，为一年来的最大跌幅，价格为４个月来的新低。商品住宅销量创２３个月新低，销售均价为４个月新低。

　　“下跌”、“急剧下降”的词汇充斥在分析报告中，引起了业界极大的关注和反思。

　　拐点是否来临？洗牌是否出现？

　　城中村争夺战打响

　　今年，“城中村”将成为开发商的极度诱惑。

　　就在春节前，郑州地王排行榜已经悄然变身，城中村改造新一轮的争夺战展开。

　　２月４日，惠济区王寨村地块挂牌，拍出总价１５．５１亿元，刷新了去年年底二七区小李庄城中村土地成交总价１４．０９２亿元的纪录，新“地王”鲜活出炉。当天，岗杜村拍出了２．０６亿元，平均每亩地价高达３６１．２７万元。

　　城中村土地要“井喷”出笼。目前郑州市建成区内１１９个城中村中，有６２个村的改造申请获得批准。

　　刚刚结束的河南省“两会”上，省长李成玉在《政府工作报告》中提出：“争取２０１０年全面完成都市村庄改造任务。”１月２６日，郑州市政府召开建设工作会议，郑州市市长赵建才说，郑州要下决心用２～３年时间把城中村改造好。今年，郑州市近四成的城中村要完成土地的招拍挂。

　　２００４年至今，郑州市政府共批准６２个村（组）实施城中村改造。其中４７个村（组）是２００７年以前批准改造的，这些村（组）要在２００８年６月２０日前完成土地的招拍挂。２００７年批准改造的１５个村（组），要在２００８年年底前完成土地的招拍挂。

　　据悉，在土地日益紧缺之时，通过旧城改造大约能盘活１０万亩的土地。今年将盘活存量土地３０００亩，完成土地储备３５００亩。

　　据说，２月底，管城区的刘南岗、金水区的王马庄也将拍卖。

　　有地产观察人士指出，因为城中村改造，今年的“地王”纪录将会不断被刷新。

　　资金“贫血症”继续

　　紧缩货币政策在２００８年仍将延续。

　　１月上旬，央行２００８年工作会议强调，将实行从紧的货币政策，总量上将更严格控制信贷。这是２００８年楼市金融政策面与去年最大的不同。中央政府要防止经济增长由偏快演变为过热，压缩固定资产投资在所难免，而收紧信贷是压缩投资的必然。

　　市场反映，房地产业首当其冲，银行收缩对房地产企业的贷款已成定局。眼下银根收紧，对于大多数房企而言，意味着“贫血”。毕竟，已经或即将从资本市场融资的房地产公司还为数不多，更何况房地产企业上市、再融资的门槛在明显提高。２００８年，房地产企业两大资金来源——信贷和上市，都面临严峻的形势。

　　河南地豪置业总经理郭占君分析，信贷紧缩是把双刃剑，一方面会带来商品住房投资减少，从而导致供给可能也会减少；另一方面，信贷紧缩会抑制投机，并使得部分改善型需求的购买行为向后推迟，更重要的是，对抑制地价狂飙大有裨益。

　　反囤地政策坚硬如铁

　　与银根一同紧缩的还有地根。２００８年楼市宏观调控的一个重要主题是清理闲置土地，加大对开发商囤地的打击力度。

　　１月７日，国务院下发了一则《关于促进节约集约用地的通知》，重申打击囤积土地的精神，对于闲置两年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土地价款的２０％征收土地闲置费。对闲置房地产用地征缴增值地价的举措，表明土地调控措施日趋严厉。

　　此前，国土资源部发布第三十九号令(《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》)，从２００７年１１月１日起，对未缴清全部土地出让价款的，不得发放土地证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证。这一规定意在从源头封堵当下房地产市场普遍存在的漏洞：付小钱、多占地、慢开发。

　　２００７年共有１４次公开的土地拍卖，向郑州房地产市场推出了２２宗土地３０４４．６亩，是２００６年拍卖土地的５倍。

　　“随着这些土地的建设项目将在明后两年集中推广上市，２００８年郑州房地产市场投放量将急剧增加，市场竞争更加激烈。”建业执行总裁闵闵如是表述。

　　２００８年楼市宏观调控的一个重要主题是清理闲置土地，加大对开发商囤地的打击力度。

　　房价依然坚挺

　　大雨落幽燕，白浪滔天。

　　“当面粉涨价的时候，方便面一定涨价。”在２００７年中部企业领袖年会上，建业领导人胡葆森认为在目前地价飞涨的情况下，房价不可能下降。

　　地价和房价的关系，开发商普遍表示，如果土地供应“僧多粥少”的局面得不到解决，土地成交价格肯定还会刷新，房价上涨的势头也不会得到抑制。

　　河南财经学院刘社教授向记者表示：“毕竟，现在整体市场的观望气氛浓烈，买涨不买跌是投资者的惯常心理。对于他们来说，继续等待一段时间可能会成为较为稳妥的选择。”　　　　    　　

　　“但是，这也不意味着房价会回落。由于人口趋向大城市的单行线一直没有打破，本土外来资金成为新购买力的重要补充，房子仍然属于卖方市场。尽管中央政府大力推行抑制房价的政策，而作为一个相对的较大城市，郑州的房价也将和其他一些大城市一样，２００８年的房价仍然坚挺”。

　　一线房企“搅局”郑州

　　地产巨头悄然进入，必将冲击郑州楼市，混战时代来临。

　　２００４年，以上海绿地、浙江绿城、天津顺驰、浙江中义为代表的外地开发商带着浓郁的地方特色参与到郑东新区的开发热潮中。如果把他们的进驻比作中原地产业迎来的第一批异域大佬，那么３年后的今天，以广东恒大、广东碧桂园以及传闻中即将入郑的深圳万科为代表的地产商进入中原，可以说就是“大佬二进门”了。

　　一线城市拐点临近，二线城市发展较为滞后，一线品牌开发商异地突围，关注郑州市场，有消息说郑州农科院实验田二期土地将要拍卖，“恒大、万科、碧桂园都抱着志在必得的心态”。

　　保障性住房时代来临

　　郑州要开始推行限价房，房地产发展史上新的篇章将掀开。

　　２００７年，郑州市新开工经济适用住房１０９．３３万平方米，竣工７６．０８万平方米，超额完成了市政府下达的开、竣工“双７０万”的目标。据悉，２００８年经济适用房的建设目标，达到了２００７年目标的两倍以上。

　　《郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（２００８年～２０１０年）》已经市政府常务会议研究通过。

　　根据规划，２００８年～２０１０年，本市将建廉租房３６万平方米（７２００套），建经济适用房２４８万平方米。并计划供应２１００亩土地用于保障性住房建设。

　　根据郑州市《进一步规范城中村改造的若干规定》，城中村改造中，安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比为１∶２。另外，配套开发商品房所需用的土地使用权出让金，除国家、省规定应上缴财政的部分外，另提取５％廉租住房建设基金。

　　“利用城中村的多余土地，使用提取的廉租住房基金，建设廉租住房，是划时代的动作。这是对中国１５年房地产发展之路反思后的关注民生之举。”有网友在论坛上这样留言。