美国人口目前３亿出点头，有１．２亿套住房， ６９％的家庭拥有自己的房子，这个比率在２００１～２００６年增长４％，人均居住面积近５４０平方英尺，而房产财富规模达１６万亿，占美国全部非金融性有形资产的３６％。住房既是家庭中最重要的财产也是支出中的最大项目——占３３％以上。房屋抵押贷款总额约为１０万亿，次贷所涉及到的２００万户占拥有房的２％，５０００亿金额占房贷总额的５％，规模都很小。美国目前的债卷市场大概在４６万亿美元之巨，仅此一项就与全世界的ＧＤＰ相等。美国２００６年的ＧＤＰ１３．２万亿，占全世界的２８％。

　　上个世纪９０年代中，股票市值与ＧＤＰ的比率开始超越正常水平，１９９９年初攀上顶峰，高达１８０％，是历史上正常水平的两倍多。ＩＴ泡沫破灭后，房价就开始迅速上升，房产值与ＧＤＰ的比率上升为１２１％。从１９４６年至１９９４年，此比率平均值在１０１％，最高为１９８９年在储贷危机爆发前的１３０％。美国目前房市的泡沫到底大不大，该到破的时候了吗？

　　先看一下澳大利亚股市及房地产市场的相似情况：１９８５年到１９９４年，澳国股票市值平均相当于ＧＤＰ的６５％，去年是大约１２０％；而住宅市值从１９９５年的约为ＧＤＰ的２３４％，暴涨至３４７％。在过去十年经济表现优秀，是由于资产泡沫，该国异常高的家庭负债率相当于家庭可支配收入的１６０％和经常账目赤字相当于ＧＤＰ的６．７％，美国是６％，表明其泡沫引致过剩的严重程度更甚于美国。澳国双项同显巨大泡沫风险，但一直未破，难道是在敬候美国先破吗？

　　再看伦敦证券交易所上市的股票市值，从 １９９５年的相当于ＧＤＰ的１２５％上升至１９９９年的１９８％，而目前的比率为大约１３７％。房产价格在过去十年的增长速度比人均收入增长快一倍，美国２００１～２００６年平均是４～５倍。去年经常账目赤字为ＧＤＰ的２％。比较其他有泡沫的经济体，英国的宏观数据似乎踏实一点。

　　房地产市场是支撑着全球经济的重要支柱，特别是美国的。全球房地产泡沫的价值可能超过 １５万亿美元，当然包括中国。房产价值增长超越收入增长，泡沫就开始形成。美国过去５０年来的房值增长率平均为３％，和收入与通货膨胀率的增长都差不多。２００１～２００６年房产值年均暴涨１４．５％，形成了较大的泡沫。但对亚洲和澳大利亚的观察，美国房市仍有余地，而且从今年开始，上涨幅度开始下降，随着时间的推移，泡沫会越来越小。

　　我以为，美国的房地产泡沫不算大，也不会破，美联储１７次降息，控制得很好。目前风险主要防固于次贷的中期效应、华尔街的腐败和美国的政府信用。即使泡沫破裂，房价也不见走多低，和股市振荡大吐血有不同的反应。美国将经历增长放缓而非泡沫破灭，有助于全球经济的稳定增长，这是一个软着陆的好局。

　　有趣的是，价格上涨最多的地区，按理应当出现最大的跌幅。然而相反的情形出现了，目前抵押贷款不良率最高的地区，都是那些房地产价格涨幅最为温和的和失业率高的地区。降低利率这把利器，我看这次无论如何都不是治疗次贷危机的良方，倒像是送给华尔街圣诞礼物的铺路石。

　　楼市漫谈