２００８年的房地产业宏观调控指向了闲置土地，对于资金链原本断裂的开发商无疑是“雪上加霜”，关键时刻，如何突围、如何渡过难关？

　　本报记者 黄晓娟 刘文旭

　　形势：土地清查势在必行

　　５月，郑州市颁布了《郑州市闲置土地处置办法》（第１７４号政府令），闲置土地满２年的，郑州市政府将依法收回。１７４号政府令将于７月１日起正式实施。

　　随后，郑州市政府又出台了进一步清查处置方案，指出从５月１日到７月２０日为清查认定阶段，７月２１日到８月３１日为依法处置阶段。对已确认的闲置土地，郑州市国土资源部门将提出相应的处置方案，并可依法申请法院强制执行。

　　王牌企划长期对土地市场进行着调研，其董事长上官同君对这次的土地大浪提出了自己的观点，他说：“清查土地已势在必行，开发商必须认真对待这件事，为手中存量土地的安全保值、合法持有寻找新的突破口。”

　　“进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，必将成为政策调控的一个主要方向，开发商的囤地成本必将大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。”河南省房地产商会秘书长赵进京表示。

　　河南明天实业有限公司副总经理兼董事长助理董根来进一步阐述了１７４号政府令的最终目的：“１７４号政府令以强硬的口吻重申了既有的抑制囤积土地的精神，将会提高开发商的囤地成本和风险，有利于加快推动土地和商品房的有效供应，起到稳定房价的作用。”

　　状况：闲置土地乃房价推手

　　２００８年１月９日，郑州电视台土地拍卖均价每亩创６３３万元天价，夺郑州新地王花魁。董根来介绍说：“郑州电视台的那块地上世纪８０年代开发建设时，每亩地为５万元，如今价格翻了１００多倍。”

　　北环附近的某项目２００３年拿地时每亩为２０多万元，如今每亩已不低于４００万元，土地价格翻２０多倍。身为某开发企业老总的马志鹏向记者透露：“２００３年至２００７年，郑州土地增值１０倍，上海土地增值３０倍，北京土地增值２６倍，广州土地增值２５倍。并且２００３年的时候用２０００万元预付款，可以拿到总价为２亿元的１０００亩地，闲置开发至今，这１０００亩的地最少值４亿元，也就是说用２０００万元活生生地赚了２亿元，既然土地增值能创造巨大的利润，何必还要进行房地产开发呢？”

　　“市场上的大量闲置土地是房价快速上涨的罪魁祸首。”作为房地产界的元老人物和一线操盘手董根来直言不讳。他说开发商真正能在房地产开发上挣钱的不多，大多都是靠土地增值获取高额利润的。

　　据了解，郑州市每年向市场供应的商业用地大概在３０００～４０００亩，但目前郑州市存量土地不低于１万亩，即使从现在开始政府不再向市场提供土地，存量土地至少可供市场开发３～５年。

　　影响：“下降通道”或将来临

　　面对政府的雷厉风行，土地被大量推向市场，对房价会造成哪些影响？

　　“从今年的１０月份到２０１０年１０月份，郑州房价可能会进入‘下降通道’。”马志鹏分析说。“下降通道”是指在土地高价的推动下房价虚高的时代即将结束，将要来临的是一个土地、住房被大量推向市场，供远大于求的局面，开发商为维持资金链，抛售、降价都或有可能。

　　“下降通道”并不是马志鹏的一己之言。董根来说：“从去年至今，政府都在打压房地产市场，出现短暂的‘下降通道’并不是不可能的事情，从目前市场上的大批存量土地来分析，这个周期维持３年左右都是现实的，只是在这个‘下降通道’之后再会呈现上涨趋势，恰似一个循环系统。”

　　解困：“营销突围” 构成新局面

　　最新数据显示，２００８年郑州市新增住房供给量将达到１０５０万平方米，再加上１１９０万平方米的市场存量房，供应量将达到２２００万平方米以上。而去年全年的成交量不过９５０万平方米。今年，市场份额在７００万平方米，这样郑州市场的住房供需比将保持在３．２∶１左右。    

　　“７月１日以后，如果郑州市的闲置土地逐步得到开发，将使住房供应量在一个较短的时期内远远超过实际的需求量。这对开发商们来说是一个严峻的考验。”河南王牌企划有限公司董事长上官同君称，“消化存量房和消化存量土地同样考验智慧，只不过前者考验开发商的专业市场操盘能力，后者考验政府是否能硬起手腕。”

　　由于资金链断裂，地产业的生存状态不容乐观，“量跌价涨、公司洗牌、营销突围”，上官同君用这样１２个字来总结今年郑州的房地产市场。３月恒大上市被搁浅，６月建业上市，这预示一些大型企业的资金也很薄弱，以储地为主的公司受到的制约将会更大。

　　上官同君建议，当务之急依然是联合，有地没钱有钱没地的，通过一些平台寻找自己的搭档。还有一些开发商，在持币观望、成交萎缩的形式下，审时度势，正确评估和掌握自己的资产，重新定位，重推实效营销，让营销回归本位，通过自身营销造血实现企业“营销突围”。当然，“营销突围”更需要对接专业地产营销。