本报记者 孟 斌 实习生 刘 鹏 文/图

当前，郑州正在如火如荼进行的城中村改造为楼宇经济的发展提供了极其有利的条件和机遇，如何更好地利用城中村改造这个舞台，强力推进楼宇经济发展，继而实现城区经济跨越式发展，推动区域性中心城市建设？7月19日，在郑州市城中村改造与楼宇经济发展研讨会上，来自住房和城乡建设部、中国社科院、省政府发展研究中心、省社科院、郑州大学、河南财经学院等部门和单位的专家学者、政府官员就此相关问题进行了全面分析和深入探讨。

加强调控 避免盲目建设

市委常委、副市长穆为民：楼宇经济发展有较强的依托性，是在一定的人流、物流、资金流、信息流基础上产生的，必然依托于周边基础设施、公共设施或其他产业、服务设施的配套。从目前郑州市以及城中村改造实际来看，有着非常有利于楼宇经济发展的优势和条件。

首先，城中村区位交通优势明显，为楼宇经济的孕育和发展提供了极其有利的条件。其次，城中村改造可以促进城市功能的完善，为楼宇经济的发展创造基础条件。再次，城中村改造可以促进现代化商业、服务业的发展，为楼宇经济发展提供广阔的市场。结合近年来的工作实战以及目前郑州市的实际，我认为应该从“四个强化”入手。

一是要强化市场定位。楼宇经济空间虽然是城市效益的高地，但数量并非越多越好，规模也并非越大越好，应摸清全市需要建多少、已建多少、在建多少、还需建多少商务用房，在科学分析与规划的基础上确定楼宇经济发展空间及规模，进行适度合理规划，避免盲目建设。

二是要强化规划调控。可将楼宇经济发展规划纳入城中村改造的规划。对处于黄金商业区的城中村，可以建设规格较高、规模较大的高档楼宇，主要面向大公司、大企业，同时还能形成一批标志性建筑，提升城市品位。对于城市边缘的城中村，可重点开发中小写字楼、宜商宜居型楼宇，以中小企业为主要服务对象。而对那些处于中心城区以外，周边自然环境较好的城中村，则可建设一批宜商宜居、花园式的楼宇，建成大公司或大企业的研发总部或培训基地。

三是要强化政策引导。可以采取税费适度减免政策进行引导，对于规模较大、辐射带动力强的楼宇经济项目也可以根据村庄土地状况，适度提高其用地的容积。

四是要强化招商引资。以商务楼宇做载体，加大现代物流、电子信息、广告中介等现代服务业的招商引资力度，大力吸引世界500强、全国50强等国内外知名大企业、大集团入驻，并以这些龙头企业为核心，有针对性地引进相关产业企业群，逐步形成一批区域性现代物流楼、中介楼等特色商务楼宇。

改造和保留之间保持平衡

住房和城乡建设部村镇建设办公室副主任赵晖：城中村改造有四个目的，首先就是人居环境的改善；第二，要提高土地集约率的水平；第三，要保护原村民的合法利益；第四，要解决外来务工人员的居住需求。

城中村改造要注意三个问题：首先，要注意改造前和改造后原村民利益调整问题，这是城中村改造的核心。其次，要注意公共利益的保障问题。应该把城中村改造放在整个城市建设的一个大环节来考虑。最后，要注意保持改造与保留之间的平衡。

打造都市型工业楼宇集聚区

省社科院哲学与中原文化研究所所长刘勇：对城中村改造，我建议：刻意打造一些特定的服务功能区和产业带；要通过城中村改造，打造都市型工业楼宇集聚区。

这几年郑州市在都市型工业发展上比较缓慢，我们知道，楼宇经济的产业基础不仅仅是商业和服务业，还有都市型工业，这是一个很重要的产业基础。

目前，很多城中村居民的文化程度并不高，需要通过都市型工业来吸纳、安置这样一些居民，使他们能够在一些都市型工业中间解决就业问题。建议郑州市先做一个示范园区，同时，打造节能楼宇、智能化楼宇、绿色楼宇的集聚群，营造一个特定的园区生态体系。鼓励开发商开发智能化商务楼宇和结构合理、配套设施比较好的楼宇，加强商务楼宇居住区域环境整治和生活服务设施建设；加强和改善商务楼宇的物业管理；加强与楼宇开发商、业主、物业公司、入驻企业四方的楼宇联席会；围绕楼宇经济的发展，鼓励和支持楼宇开发商、业主和入驻企业、物业管理公司创新工作模式。

开办公司 一定要进商务楼

河南财经学院工商管理系主任李晓峰：郑州市城中村改造当中，发展楼宇经济要依托中小企业。怎样让这些中小企业进入城中村？住宅禁商就是一个很好的措施。我觉得住宅禁商是目前郑州市在可操作的空间内，通过政策是可以实现的，把分散在郑州市各个小区住宅楼里的公司，从住宅小区里挤出来，从而，让它进入到城中村楼宇当中。

我国目前有大量的公司在住宅楼里办公，这是一个历史遗留问题。目前，武汉、杭州等一些城市已出台了一些相关措施，通过这些措施促使住宅禁商，开办公司一定要进商务楼、写字楼。

合理开发 兼顾保障性住房

郑州市规划局副局长许振：在城中村改造规划中应注意三方面问题：

第一，规划要合理控制开发强度。国家规定，郑州地区居住区容积率最高为3.5。但在实际建设中，由于城中村统计的拆迁安置量过大，拆迁安置与开发建设建筑面积比例等原因，导致城中村改造规划容积率过高。因此，要科学合理的规划容积率，依地据实审批。

第二，要注重公共设施的配套建设，在规划管理中优先保障中小学、幼儿园、医院、游园用地。

第三，要兼顾保障性住房建设。为解决郑州约有100万外来人员租房问题，市政府明确要求，参与城中村改造的企业要从开发建设总面积中提供5%的小户型简装修住宅，作为过渡性廉租房房源。

根据规划 发展特色产业

省委政研室副主任王永苏：我觉得发展楼宇经济也好，城中村改造也好，就是要科学规划、合理布局、聚集发展。郑州要改造城中村以后发展楼宇经济，就要发展特色产业。应根据城市的总体规划，综合研究定下来你这个地方发展什么。

郑州把城中村改造和发展楼宇经济结合起来，使之相互促进，不仅对郑州，对全省，甚至对全国都有价值。

发展楼宇经济要提高服务水平，优化发展环境，增强吸引力、辐射力、竞争力。对于城中村改造，如果要搞楼宇经济，根还在经济上，还在产业发展上，产业发展成功了，全盘皆活，否则全盘皆输。

最后，作为郑州市管理这一块一定要有战略眼光，规划建设管理还得要进一步解放思想。

从“三满意”转变为“四满意”

省社科院副院长刘道兴：关于城中村改造和楼宇经济发展，我想谈三点看法：第一，科学把握城中村改造的力度和进度。第二，城中村改造的目标应该从“三满意”转变为“四满意”。除了要做到让村民、开发商、政府“三满意”外，还要力求让在城中村租房居住、租房经商的新市民满意。第三，把城中村的改造与城郊村庄的管理结合起来，城市规划要超前一些，把郊区村庄的基本建设纳入管理范围。

推广楼盘 招商引资是关键

中国社科院研究员、城市中心经济室主任刘治彦：城中村改造和发展楼宇经济实际上是互惠互利的。

如何做好楼宇经济？首先，要考虑到基础设施的扩容，要适应这种聚集经济带来的最大的压力。第二，要形成一个很好的发展格局，一定要做好特色的分区和规划。第三，搞好楼宇经济的关键是招商引资，把楼宇经济跟招商紧密结合，作为一个主打品牌推出去。第四，要有一个好的制度环境。最后，要提高村民的自身素质。

统一规划 全市一盘棋

郑州大学房地产研究中心主任杜书云：在城中村改造过程中，要把村民的就业问题以及社会保障问题以制度化的方式纳入进来。

郑州市在发展楼宇经济的过程中，一定要全市一盘棋，做好楼宇规划。我建议把郑州的产业规划，放在中原城市群这个大的框架下，在产业定位的基础上做楼宇规划。同时，要把楼宇的深度利用和楼宇的建设结合起来。最后，要把现有商业楼宇的存量部分给它深度利用，然后再进行有效的新的开发建设。

加大宣传 提升城市知名度

河南新田置业董事长田太广：我就加快楼宇经济发展提几点个人建议：第一，从政府角度加大对郑州市的宣传，提升城市知名度。第二，出台政策文件，对相关项目进行规划调控，保持适度弹性。第三，针对国内外知名企业及品牌，特别是世界500强企业的入驻，制订具有一定吸引力的招商优惠政策。第四，对新兴楼宇经济项目前期重扶持，多引导，尤其要注意打造楼宇经济产业链。第五，引入市场机制，允许高水平的国际物业、商业管理公司适当浮动收费标准。

政府主导 调动开发商积极性

省政府发展研究中心研究员周立：如何加快楼宇经济发展？第一，要确立政府主导、市场培植、企业参与的指导思想，充分调动房产开发商和业主发展楼宇经济的积极性。

第二，坚持市区联动，以区为主，市里主要负责楼宇经济的发展规划、制订政策、搞好协调和考核等项工作，区里负责楼宇经济发展的各项具体工作。

第三，搞好招商引资，完善招商机制，建立楼宇招商信息化，大力开展各类招商活动。

第四，以现代服务业为主导，积极培育新型城市经济业态，加强空间规划调整，促进同类业态相对积聚，形成一批以创意、软件、金融、电子商务、物流等为主的特色楼宇园区。

第五，搞好政策扶持，有针对性地制订新的扶持措施，对重点楼宇要在招商引资、税收、管理费用等方面给予优惠、支持入驻企业的发展。

另外，要为楼宇经济项目建设留下空间，使之形成城中村改造与楼宇经济相互支撑、互为前提的双赢发展局面。