大盘围城

重构楼市格局

近年来，随着城中村、旧城改造步伐的加快，郑州土地大面积开发使得楼市进入了规模化比拼阶段的“大盘时代”。从东区的曼哈顿、宝龙城市广场，到西区的中原新城、九龙城，再到北部的思念·果岭山水、逸品香山，南边的正商、龙泊圣地等，郑州楼市大盘正以星火燎原之势迅速蔓延。

在大盘风光的背后，也有很多问题值得人们思考。即日起，本报将推出关于郑州大盘的系列报道，让您了解大盘背后的故事。

本报记者 黄晓娟

城中村改造 大盘风起云涌

由于外来人口增加，道路拓宽，旧城改造带来的大量购房需求，吸引了更多实力雄厚的地产商来郑州拿地操作大盘，以升龙投资、正商集团、宝龙集团为代表的一批外地开发商，已经在郑州扎根成长，全面发展；同时，以鑫苑、建业为代表的郑州本土开发商也在积极把握着郑州房地产大发展的良机，以大气魄、大手笔的气势，创造着郑州的“大盘时代”。

在不同的城市，关于大盘的标准是不一样的。前几年，在郑州建筑面积达30万平方米左右的项目就应该称得上是“大盘”，而最近一两年，由于大规模的开发和改造，以至近百万或超过百万的项目才可能称得上是“大盘”，并且这类项目在郑州近期也出现不少。

众开发商认为，在郑州虽然界定大盘并没有统一的标准，但如果项目在占地面积、居住人口数量、建筑面积三个方面中有一个达到一定规模，便可称之为大盘。

“按照有关规定，郑州的119个城中村在3年内必须改造完，无形中就助推了大盘的出现。”河南省一建总工胡伦坚认为，这些超大型项目的开发，等同于建一座新城，这就需要有实力、有品牌、有信誉的开发商进行开发，因此，大盘、六案并举、八盘同开的格局应运而生。

大盘融资面临突围

房地产实战专家、王牌企业联盟董事长上官同君认为，大盘是营销的词语，所谓几盘同开，也是地产策划领域的另类杰作，这涉及到一个地产企业的年度开发总量，如果几盘同开还不如一个地产商单个项目的规划面积，营销就是一个美丽谎言。

既然是大盘、多盘同开，资金难免成为一种考验。

一个房地产项目开发资金的筹集渠道，从大的块面来说，分为三部分，即企业自有资金、银行信贷资金和销售的滚动投入资金。按照有关规定，房地产开发企业自有资金不得低于项目所需资金的30%。

“今年，在地根银根紧缩的状况下，郑州约有90%以上的地产商不同程度地出现资金预警，这里面也包括大开发商，所谓大有大难、小有小难，调控之年应该摒弃浮躁，不再过度营销，吹嘘包装，打肿脸充胖子。”上官同君说。

一个大盘的发展，从项目策划定位、方案规划设计、工程建设、物管、营销推广等，都需要资本实力作支撑。“洋外援”也罢，国内策划高手也罢，总有一个价值来衡量，对大盘而言，正可谓长袖善舞多钱善贾。

因此，大盘对开发商的首要挑战，就是资本的实力，融资的能力。而一旦出现资金供给断裂，美丽的家园也就有可能沦为城市的“疤痕”。一些业内人士对大盘开发有一种看法，即在规模和成本之间的关系上，应有一个临界点，并不是规模越大，成本越低。对于消费者来讲，大盘的优势特别是性价比应该是实实在在的。

而郑州尚锦房地产开发有限公司策划部经理刘丹认为大盘的开发也意味着更大的风险。比起小盘的精品化路线，大盘的开发更需要在项目定位、人群细分、社区文化、规划设计上做足工夫，避免大规模运作带来的一系列风险。因此，大盘注重的应是长期的品牌效应，而非一城一池的得失。

大盘竞上市 内功是关键

大盘效应将推动地产行业由粗放式经营向集约式经营发展，同时也是市场走向成熟的表现。

但部分业内人士认为，“大盘”市场在繁荣的同时也带来了相应的挑战，如果业界不能从容地应对来自社区管理、资金运作等方面的压力，“大盘”带来的“规模效应”非但不能显现，反而会对开发商自身造成巨大的打击。

同时，因为体量大、开发周期长，“大盘”对于资金的要求甚高。市场的现状也表明，体量超过百万“大盘”的开发商不是自有雄厚资金，就是拥有集团品牌效应背景，这也说明了“大盘”不是一个“谁都能参加”的“游戏”。

由于大盘开发的特殊性，它的开发成功与否，负有太多、太重大的责任。据统计，建筑面积300万平方米的大盘，将住进8至10万人口，家庭数万，必然要承担民众安居乐业的社会责任；百万平方米建筑面积的大盘，对于城市，无疑是一个巨大体量的“城市固体”、“城中之城”，必然要承担对于城市功能、景观、持续发展的城市责任。

河南益通置业总经理王清志认为，大盘一般是由有品牌、有实力、有信誉的地产商投资开发的，和中小房企相比要有优势。大盘如何走下营销推广的神坛，这涉及到营销回归本位，需要开发商在树立大盘开发品质之上，让大盘规划真正落地，兑现营销给老百姓的承诺，从体现楼盘品质的若干细节一丝不苟地入手，这是大盘开发商需要持有的心态。