本报记者马晓鹏

假期中走访了几个楼盘，售楼员透漏十一长假期间来访人气高于平时。已经冷静半年多的楼市，在楼盘销售中心很少看到像前年热购、抢购房子的现象。过去的房子销售都是在上涨的高呼中兜售，现在楼市给人一种疲软状态，它给持币观望者提供了精心选盘的好时机。

郑东新区开发商利用金九银十这一规律，在国庆长假中推出最好的房源和最优惠的价格刺激购房者的购买欲望。现场看到，购房人利用市场萧条这一突破口与售楼小姐讨价还价，开发商也一改过去那种“一口价”、“一楼一价”的生硬销售模式，把体验销售做得更贴近客户、更富有人情味。

郑东新区温哥华山庄楼盘当前销售均价是8500元/平方米，龙腾盛世楼盘当前销售均价在7100元/平方米以上，日前刚刚开盘的翰林居是郑东新区高档楼盘中要价最低的房子，销售均价在7000元/平方米左右。

另外郑州老城区房价都在4600元~5000元每平方米之间，总之这些房子价格都高于去年同期水平，同时也大大高于房管局公布的销售均价3800元/平方米的水平。

河南财经学院刘社教授解释说，房管局公布的房子均价是把城中村改造用房、经济适用房混在一起加权平均计算，所以说，谈论房子降价或涨价应剔除商品房以外的房价因素。

郑州房价虽然没有下降迹象，但高定价再“明降”已成通用销售手段，由此使观望快一年的人并没有看到房子降价的希望，不少急于购房居住的客户在考虑，早买比晚买了好，早买早主动，越晚越被动。

在宝龙城市广场记者与一个购房者进行了沟通，他认为目前低迷的市场积压了大量需要购房的消费群体，现在可是购房的好时机。他说：“当前正值通货膨胀期，房子价格不会在真空中过渡，房价反弹也在所难免，利用楼市冷静期，在放假期考察考察楼盘，为买什么样的房子做到心中有数。”

康利达置业公司总经理何洪有坦言，造成房价坚挺的主要原因有五个：一是去年开发商拿到的土地价格都是高价；二是开发商开发楼盘的品质提升，附加值高了；三是油和煤炭的涨价引发的钢材、水泥等建材月月涨价；四是政府的规费提高，比如过去城市基础配套费开发商上缴政府标准是21元/平方米，如今上缴标准提高到170元/平方米；五是税收提高，目前开发商上缴国家税金的税率是销售收入的14%，也就是说销售均价是5000元/平方米，上缴国家税金是700元/平方米；还有其他种种因素形成事实上的房价高涨。

生意场上有句行话：“亏本的买卖谁都不会做。”由此造成郑州的房子价格居高不下的销售局面。

都在坚持

楼市依然呈胶着状态。

“目前准确地说，不是市场定价，而是开发商对资金的需求状况来定价。”河南同策同成机构总经理陈铁中认为，开发商对资金的需求决定了按照目前市场成交量的情况决定价格，“现在都是反算，确定目标消费群，项目大概是多少套，然后根据现在市场上一个月的成交量来调价。”不过，通过降价改变现状还是开发商一厢情愿的想法，并非所有有购房意愿的人会为此埋单，据了解，目前郑州市场一天成交量为100套左右，仅为楼市高峰期间成交量的1/3。

“现在可能需要与客户打一个心理战，看谁能抗得住。”一位销售经理说。“其实，如果降价额度很大，还是会打动客户的。比如一个楼盘每平方米卖6000元，现在每平方米卖5500元了，低于客户预期，客户就出手了”。但在他看来，只要楼盘品质和地段都占据优势，资金链也稳当，一般不会让出太多降价空间。

“对于购房者来说，即使整个市场是买方市场，你要买的那个楼盘也许处于卖方市场。此外，一些处于买方市场的物业如果对价格作些调整，也许就处于卖方市场。”宝龙集团副总裁王月说。

“在有些供应量大的区域如郑东新区，买方虽然可以慢慢挑，但有些产品由于品质高并有品牌附加值，销售也很快。”王月说。在他看来，郑州的购买力在各个价格区间都有购买人群，在房价回调到这些购房者觉得合理的价格时，他们就会出手。

记者在郑东新区龙腾盛世售楼部碰到一个王姓购房者，她因为已婚想换一个100多平方米的大户型。但她表示，郑东新区的住宅降到每平方米6000元才会考虑，“2006年初，郑东新区的住宅价格仅每平米5000元左右”。

格局调整

“地王”凋零，业界震动。

成交价每亩633.2万元的郑州电视台地块竞得开发商退地传闻成为现实：郑州市国土资源局上个月25日正式进行解除合同公示。公示称竞得者因自身原因，申请退地。经政府批准，同意解除合同，并由竞得者承担相应违约责任。据透露，如果按照正常程序，开发商可能损失竞买保证金2000万元或者更多。

别的“地王”过得还好吗？最近几年疯狂高价拿地的企业估计是冷暖自知。

对大多数大型开发商而言，是年初定下的巨额销售目标的压力；对大多数中型开发商而言，是岌岌可危的资金链，是风雨飘摇的下一步战略；而对大多数小型开发商而言，在这个萧索的冬天，生存或者毁灭，答案悬于一线。少数人，也就是这三类开发商中秉持现金为王的幸运儿，将坐收渔翁之利。

记者与多位业内人士交流中发现，楼市调整结束的时间表依然难以确认。“今年是秋天，明年才是冬天。”“明年也不一定结束。”“结束与否，要看交易量是否明显上去。”他们或乐观，或悲观，或更悲观。

“在经历这一轮调整之后，整个楼市比较突出的一种情况可能是，目前还能销售的楼盘肯定都是刚性需求，任何投资的用途都被挤掉了。”王月说，“房地产将成为消费品。”