本报记者 黄晓娟

2008年12月，郑州全市商品住宅销售7272套，继11月小高潮之后又创全年销售套数新高，且较11月上涨了4.89%，这个数字无疑让业界为之振奋。黎明终于到来，人们禁不住对2009年有了更多的猜想和期盼。

猜想之一：成交回暖值得期待

据房管局数据统计，2008年1~12月份郑州市二手房成交面积累计完成109.86万平方米，同比下降29.75%；12月份，二手房成交量为13.13万平方米，环比上涨了51.62%，同比上涨了2.34%。1~12月份，郑州市二手房均价为2956元/平方米，同比上涨了17.12%，增速比2007年同期上涨5.14个百分点；12月份，二手房成交均价为2875元/平方米，环比上涨了0.84%，同比上涨了2.75%；

郑州目前无论是新房还是二手房都表现出了“量价齐涨”。在越来越多开发商选择以政策引导的“合理价格”销售时，楼市回暖在2009年值得期待。

猜想之二：政策利好或将继续

2008年是中国楼市的“政策年”，特别是9、10月,政策风向骤然逆转,“救市”政策层出不穷,无论是下调住房交易税费和利率等中央打出的组合拳，还是减免税收、购房补贴等地方政策使楼市出现了久违的一丝暖意。

2009年,中央和地方各级政府还将出台怎样的政策，刺激目前低迷的房地产消费？

1月6日,财政部税政司副司长王晓华在新闻发布会上称,2008年对房地产市场税收政策调整比较密集,根据经济形势和房地产市场的变化情况，国家三次调整了房地产的税收政策。如果执行得好可能会延续这些政策，如果执行得不好，2009年可能会考虑是否有其他更好的政策措施。

在对2009年的政策预期中，鼓励房地产消费的多项政策，被舆论广泛提及。这些政策包括购房退税、购房可以获得蓝印户口、进一步降低购房税费、降低利率、全面放宽二套房贷等。

猜想之三：现金为王创新至上

专家预计今年上半年楼市仍将处于深度调整期，企业的资金运作和融资能力以及项目管理水平开始真正显露。今后，行业分化将加剧。无论是股权转让、合作，至放弃某些高成本项目，在房地产市场的冬天，地产企业的目标只有一个：保存实力，健康过冬。

尽管信贷紧缩局面有所松绑，但房地产行业资金短缺状况仍将维续，以往企业要获得资金通常依靠银行贷款和销售回款，而在市场调整期成交量萎缩，销售回款的压力比较大。除了继续寻求银行信贷、通过上市渠道募集资金之外，越来越多的房地产企业倾向于通过发公司债、项目股权转让、出售项目、寻求外资合作伙伴等方式实现融资，增强现金流，保持低成本稳健发展。强调风险控制，放缓投资速度，以品牌加盟、战略合作等方式抱团取暖，也成为房地产企业过冬的选择方式之一。

2008年，许多房地产商的年度销售成绩都没有达到预定的销售目标。在2009年走出低谷，在新的形势下取得理想的销售成绩，成为许多开发商努力变革和求新要达到的目标。

面对激烈的市场竞争，是否注重产品细节、是否重视人本，都考验着地产开发企业的产品创新能力，影响到产品销售成败。“做好产品，做好营销”，成为许多地产商今年更为重视的口号。

猜想之四：保障住房唱主角

全国投入9000亿元进行保障性住房建设，无疑是住房政策的一大亮点。

郑州市确定未来5年（2008年~2012年）的新建住房总量为5500万平方米，其中政策性保障住房（含经济适用住房、廉租住房）338万平方米，占住房总量的6.2%，其余为城中村改造住房。

从各类住房所占比例来看，保障性住房不低于普通商品住房。今年是民生地产年，郑州市将加大保障型住房建设，保障民生地产，营造一个和谐健康的房地产市场销售氛围。王牌企划董事长上官同君表示，郑州市政府在国内首倡的“房地产阳光销售模式”一定会逐步融化当前老百姓持币观望和开发商持房待售的僵局。

猜想之五：行业洗牌即将加速

2008年国内房地产市场进入一轮跌宕起伏的调整，房价不断回调，但成交量起色并不明显。尽管中央政府已经出台鼓励购房消费的种种利好措施，2009年的房地产市场显然仍将在一段时间内处于调整期内，在市场信心恢复之前，行业的洗牌过程无疑将进一步加速。

去年巨大的资金缺口和过高的负债率，使不少开发商紧绷的资金链出现几欲断裂的惊险景象。开发商卷款走人，项目抛售转让，高价地王割肉放弃等等案例已经出现。

2009年，房地产行业的洗牌开始加速之势，一些拥有较充足现金流、拥有优质品牌企业将获得扩大市场份额的最佳时机。一方面，在信贷总体仍然较紧和行业风险未释放之下，中小开发商资金来源被压缩，而品牌企业尤其是上市企业更容易获得银行贷款和其它融资机会。同时，在市场的观望氛围中，优质品牌企业的楼盘也较受市场认可，销售形势相对较好，资金回笼优势更加明显。另一方面，市场前景在短期难以走出调整复苏的情况下，众多囤有土地的中小开发商转让项目、获利出局的可能性增大，也为优质品牌企业通过兼并收购迅速提升市场份额提供了客观可能。

2009年，品牌房地产企业凭借良好的融资能力、丰富的土地储备、优秀的管理能力和产品开发能力等综合优势，无疑将有更大的几率安然度过房地产的冬天，并赢得更大的市场份额。

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黄晓娟 整理