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2009年中原楼市 五大猜想迎春天
      
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2009年中原楼市 五大猜想迎春天
猜想之二:政策利好或将继续猜想之三:现金为王创新至上猜想之四:保障住房唱主角猜想之五:行业洗牌即将加速
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本报记者 黄晓娟

2008年12月,郑州全市商品住宅销售7272套,继11月小高潮之后又创全年销售套数新高,且较11月上涨了4.89%,这个数字无疑让业界为之振奋。黎明终于到来,人们禁不住对2009年有了更多的猜想和期盼。

猜想之一:成交回暖值得期待

据房管局数据统计,2008年1~12月份郑州市二手房成交面积累计完成109.86万平方米,同比下降29.75%;12月份,二手房成交量为13.13万平方米,环比上涨了51.62%,同比上涨了2.34%。1~12月份,郑州市二手房均价为2956元/平方米,同比上涨了17.12%,增速比2007年同期上涨5.14个百分点;12月份,二手房成交均价为2875元/平方米,环比上涨了0.84%,同比上涨了2.75%;

郑州目前无论是新房还是二手房都表现出了“量价齐涨”。在越来越多开发商选择以政策引导的“合理价格”销售时,楼市回暖在2009年值得期待。

猜想之二:政策利好或将继续

2008年是中国楼市的“政策年”,特别是9、10月,政策风向骤然逆转,“救市”政策层出不穷,无论是下调住房交易税费和利率等中央打出的组合拳,还是减免税收、购房补贴等地方政策使楼市出现了久违的一丝暖意。

2009年,中央和地方各级政府还将出台怎样的政策,刺激目前低迷的房地产消费?

1月6日,财政部税政司副司长王晓华在新闻发布会上称,2008年对房地产市场税收政策调整比较密集,根据经济形势和房地产市场的变化情况,国家三次调整了房地产的税收政策。如果执行得好可能会延续这些政策,如果执行得不好,2009年可能会考虑是否有其他更好的政策措施。

在对2009年的政策预期中,鼓励房地产消费的多项政策,被舆论广泛提及。这些政策包括购房退税、购房可以获得蓝印户口、进一步降低购房税费、降低利率、全面放宽二套房贷等。

猜想之三:现金为王创新至上

专家预计今年上半年楼市仍将处于深度调整期,企业的资金运作和融资能力以及项目管理水平开始真正显露。今后,行业分化将加剧。无论是股权转让、合作,至放弃某些高成本项目,在房地产市场的冬天,地产企业的目标只有一个:保存实力,健康过冬。

尽管信贷紧缩局面有所松绑,但房地产行业资金短缺状况仍将维续,以往企业要获得资金通常依靠银行贷款和销售回款,而在市场调整期成交量萎缩,销售回款的压力比较大。除了继续寻求银行信贷、通过上市渠道募集资金之外,越来越多的房地产企业倾向于通过发公司债、项目股权转让、出售项目、寻求外资合作伙伴等方式实现融资,增强现金流,保持低成本稳健发展。强调风险控制,放缓投资速度,以品牌加盟、战略合作等方式抱团取暖,也成为房地产企业过冬的选择方式之一。

2008年,许多房地产商的年度销售成绩都没有达到预定的销售目标。在2009年走出低谷,在新的形势下取得理想的销售成绩,成为许多开发商努力变革和求新要达到的目标。

面对激烈的市场竞争,是否注重产品细节、是否重视人本,都考验着地产开发企业的产品创新能力,影响到产品销售成败。“做好产品,做好营销”,成为许多地产商今年更为重视的口号。

猜想之四:保障住房唱主角

全国投入9000亿元进行保障性住房建设,无疑是住房政策的一大亮点。

郑州市确定未来5年(2008年~2012年)的新建住房总量为5500万平方米,其中政策性保障住房(含经济适用住房、廉租住房)338万平方米,占住房总量的6.2%,其余为城中村改造住房。

从各类住房所占比例来看,保障性住房不低于普通商品住房。今年是民生地产年,郑州市将加大保障型住房建设,保障民生地产,营造一个和谐健康的房地产市场销售氛围。王牌企划董事长上官同君表示,郑州市政府在国内首倡的“房地产阳光销售模式”一定会逐步融化当前老百姓持币观望和开发商持房待售的僵局。

猜想之五:行业洗牌即将加速

2008年国内房地产市场进入一轮跌宕起伏的调整,房价不断回调,但成交量起色并不明显。尽管中央政府已经出台鼓励购房消费的种种利好措施,2009年的房地产市场显然仍将在一段时间内处于调整期内,在市场信心恢复之前,行业的洗牌过程无疑将进一步加速。

去年巨大的资金缺口和过高的负债率,使不少开发商紧绷的资金链出现几欲断裂的惊险景象。开发商卷款走人,项目抛售转让,高价地王割肉放弃等等案例已经出现。

2009年,房地产行业的洗牌开始加速之势,一些拥有较充足现金流、拥有优质品牌企业将获得扩大市场份额的最佳时机。一方面,在信贷总体仍然较紧和行业风险未释放之下,中小开发商资金来源被压缩,而品牌企业尤其是上市企业更容易获得银行贷款和其它融资机会。同时,在市场的观望氛围中,优质品牌企业的楼盘也较受市场认可,销售形势相对较好,资金回笼优势更加明显。另一方面,市场前景在短期难以走出调整复苏的情况下,众多囤有土地的中小开发商转让项目、获利出局的可能性增大,也为优质品牌企业通过兼并收购迅速提升市场份额提供了客观可能。

2009年,品牌房地产企业凭借良好的融资能力、丰富的土地储备、优秀的管理能力和产品开发能力等综合优势,无疑将有更大的几率安然度过房地产的冬天,并赢得更大的市场份额。

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黄晓娟 整理

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