本栏主笔 马晓鹏

久违了的“量价齐升”的良好局面好像已经来到，行业好像迎来了“小阳春”。

2月份销售出现了井喷式的放量，商品住宅、非商品住宅和 二手房的销量，较上月、去年同期甚至是2007年同期都出现了大幅增长，尤其是与去年同期相比，增长幅度更是高达三位数以上，这是郑州楼市往年不曾出现的现象。

良好的市场表现，原因主要是上个月批准预售的项目只有5个，商品房批准预售面积仅19.24万平方米，较1月份下降73.29%，较去年同期下降63.4%，比2007年同期也下降了73.33%，创下近几年的最低纪录，而同期销售却出现了猛增势头，供销之间出现了一年多来少有的大幅顺差。

不过，从整体上看，郑州楼市供过于求形势仍十分严峻，房屋库存带来的销售压力仍在进一步加大。截至去年年底，郑州市商品房累计待售面积(2005年以来商品房累计预售面积减去累计销售面积)高达865.12万平方米，其中，商品住宅累计待售面积达到660.05万平方米。

前几天河南省和郑州市2008年度的房地产数据出台，估计让很多关注这个行业发展的人看得心惊肉跳。

数据显示，河南省2008年房地产商品房销售面积2971.02万平方米，下降24.5%，其中，住宅2742.99万平方米，下降23.3%；郑州市2008年房地产商品房屋销售面积699.6万平方米，下降36.3%；销售金额279.5亿元，下降28.8%。

2009年开发商因为土地的价格、钢材的价格大幅度下跌，不再大谈成本决定论了，“刚性需求论”则是甚嚣尘上，大行其道。

若房价真正是由于农村人口城市化的“刚性需求”所导致的，那么各位试想，中国从上世纪80年代初开始改革开放，同时就伴随着城市化进程。当然农村人口的城市化需要消化一定量的城市房屋，但是绝非开发商和房产中介们所宣扬的那么高！1978~1998年间，城市人口增加约2.4亿，按照“刚性需求”理论，此间所积蓄的购买力将是非常惊人的。

然而，在1998年我国全面住房商品化之后并没有出现商品房销售量的爆炸性增长，1998~2004年间，每年新增城镇人口约2000万，也并没有出现暴涨，而房价真正的暴涨却出现在城镇人口增加放缓的2005~2007年，这完全可以说明房地产市场并不是由于所谓的“刚性需求”所导致的。

所以说“刚性需求论”值得深入地思考。

万科集团董事长王石最近说：“谁都知道，暴殄天物的后果是灾难性的，甚至有可能让整个行业‘断子绝孙’。在2006年与2007年，中国房地产业也出现了过热，暴利的诱惑极大地透支了中国消费者的购买力与住房梦，我曾用过一个词叫‘心惊肉跳’。现在，我更有了暴殄的感觉，这是一个行业的大忌。一个健康发展的产业绝不能为了‘非理性繁荣’而集体失去理智，这正是我当时抛出拐点论的重要原因。”反思他的这段话，可以看出房地产界不乏这种少有的理性和清醒。