本栏主笔 马晓鹏

业内有论，空置房已成为限制郑州楼市发展的“困境”，更有所谓的专家认为这是“危机”和“死结”。

我要说的是：空置房问题不宜无限放大，它不是永远解不开的“死结”。

2002年，全国空置房面积就已经达到1.25亿平方米。2008年，房地产市场的销售形势如此严峻，全国商品房空置量是1.64亿平方米，可以说空置房面积变化不大。

按照我个人统计的数据，1.64亿平方米的空置房占去年全年销量的27%，很是不小，但绝对不构成“危机”甚至“死结”。

在每年的购房资金当中的比例，目前有两个数据。第一个数据认为投机资金比例不到10%，第二个数据认为投机资金比例为17%，无论是哪个数据，都低于欧美国家的水平。

居民月收入中投资房地产的比例，中国居民主要为自住房，比例为30%，欧美国家要高于这个水平，其中德国最高，直接（自住和投资购房）和间接（购买房地产股票和债券）投资房地产的比例总共为55%，我们可以看到，民众的投资意识还没有达到国外发达国家的水平。

首先，老百姓买房居住的意识比较强烈。其次，人均住房面积较少，在住房拥挤时购买住房的愿望比较强烈。目前的城市人均住房面积是26平方米，而发达国家是40~50平方米。在这种情况下，急于改善住房条件，愿意从收入中拿出更多的钱来买房。

最重要的是经济发展起到了决定性的作用。住房需求的收入弹性是随着收入变化而变化的，呈倒U型发展，即当人们处于低收入时，消费重点主要是吃和穿，住房需求的收入弹性小于1；当人们收入进入中等之后，消费重点转向住，住房需求的收入弹性开始大于1，但当进入高收入阶段后，消费重点则转向汽车和其它高档商品，住房需求的收入弹性又下降到小于1。

据研究表明，当人均GDP在1000~10000美元阶段，是房地产起飞和快速发展时期，并将延续到人均GDP13000美元的水平才会出现下降。

由于预期房价上涨，扩大购房面积。如原本计划买120平方米的，增加到150平方米。

综合来看，目前的现实情况决定了房地产市场的需求依然强大，空置率问题目前不会构成“死结”现象。