本报记者 刘文旭

5月27日，《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

缓解资金压力 促进投资

著名房地产专家、河南财经学院教授刘社认为，这是自去年10月至今，政府救市的有力举措。在房地产业中，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例。2004年9月，银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。这一比例限定至今5年未动。

“当初政府要求资本金比例不低于35%，主要是防范银行风险，防止开发商以小博大。但低迷了一年多的楼市，开发商资金链非常紧张，特别是郑州市正开发的项目多是2006、2007年买的高价地，致使开发商专心处理积压房，对拿地、新开工项目进行投资积极性不高。”刘社解释说，调整固定项目资本金比例，开发商只要有土地就可向银行贷款，不仅解救了那些已停建或缓建的项目，而且贷款门槛降低，让开发商重拾了拿地信心，致使民间投资总量增加，对整个经济回暖起到积极作用。

在郑州地产圈里，河南省房地产业商会秘书长赵进京一直都处于“挺楼派”，他认为，“房地产业未来二十年内仍然是朝阳产业”、属于国民经济中的支柱产业。据了解，在某些城市房地产税收最高可占政府税收的1/4，并且房地产市场的冷暖将直接影响钢材、家居等上下游产业。由此可见，贷款条件的放宽，将直接带动和促进房地产投资热，在短期内有利于经济复苏。

平衡供求关系 稳定房价

资本金比例下调，相比于开发商的一片叫好，部分购房者开始担心：开发商在有足够的资金做后盾时，会不会取缔优惠，甚至涨价？

刘社解释说：“影响房价的最主要因素是供求关系，而非其它因素，当房地产市场投资增加，新房供应量逐渐增大，房价的飙升空间会非常小，所以涨价的可能性很低。”

据不完全统计，郑州存量房占市场比重较大，而受市场低迷影响，近一年多以来，郑州各房地产公司资金紧张，由多次土地挂牌均以流拍或低价成交可证，所以房地产交易市场以消化存量房为主，这同时表明目前郑州房价是以供大于求为标准而定，“如果继续让开发商把注意力放在消化存量房上，那么两三年后，当供求关系平衡或者供小于求时，房价骤然上升的概率很大。所以，下调资本金比例，短期内会促进房地产投资，长远考虑有利楼市，避免房价大起大落。”刘社说。

今年以来，经历了快速去库存化之后，后市供应量的问题广受关注，这不但直接关乎房地产的投资内需，也影响着整个房地产市场的平稳。

“所以，如何将刚性需求变成有效需求是政府和我们开发商迫切要做的，在目前的形势下，降低资本金比例将解决开发商的燃眉之急，有利于提高贷款数额，尤其对大开发商来说更是利好。”河南美景置业有限公司策划部副经理胡倩说。

开征物业税收 好说难做

近日，国务院公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中，物业税再次由于其文中的“深化房地产税制改革，研究开征物业税”而引起市场关注。

对此，刘社认为，“物业税的实施在理论上可平抑房价，但其出台需要做大量准备工作，两三年内不具备实际操作的可能性。”

据报道，普通商品房价格中，税费、开发商利润是房价的主要组成部分，在目前的房价构成中，税费及开发商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，有30%~40%是缴了各种税费。如果开征“物业税”则将彻底改变这种商品房价格的构成方式，将这些费用分期由政府收取，均摊到房屋的保有阶段。如此以来，开发商不必集中将如此多的税费一次性交纳，开发成本必将大幅度下降，商品房价格无疑也将下降。

但，对老百姓而言，私有财产交税的阻力较大；其次，需要大批税务人员每年主动上门收缴物业税，工作量大成本高，收缴难度大。如何根据区位不同界定城中村、大户型、小户型等收费标准难度大；第三，新房新政策，老房老政策谁说了算。

物业税是政府长期财政收入的保障，对减少市场空置房，规避投资投机行为，起到市场自动调节器的作用，郑州弘鼎置业有限公司总经理郭占君说：“政府的根本目的是让利于民，打击投资投机行为，但如何消除‘炒房环境’最终还是取决于物业税的纳税额是否高于房价上升空间。”