今年，北京出台了一系列政策。其中一条颇为引人注目：对商品住房项目允许在全市总量平衡前提下，根据市场需求来确定套型面积和比例。这也就意味着原本不容商量的70/90政策已经在北京出现了松动。

为何松动，松动能否提振楼市？

回顾：70/90政策的出台背景

2006年的中国房地产市场，正处在卖方市场阶段，投资性购房占据比例不断上升。在一些城市一度出现连夜排队抢购商品房的景象。70/90政策的出台，正是房地产宏观调控的具体落实，意在遏制快速上涨的房价，降低购房门槛。从政府角度来看，我国的基本国情是人多地少，从节约型社会的角度看需要在住房面积上有所控制，在满足居住的基础上，90平方米一样能设计出不错的户型。

于是，2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门公布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。必须严格执行70/90政策，否则，将会有严厉惩罚措施，其中甚至包括“没收”。

检验：70/90政策的施行效果

随着“70/90”政策的全面推行,中小户型已经成为郑州楼市的主力产品。今年以来,中小户型项目普遍卖得不错,像中原新城、绿都城、正商等都出现了热销态势。

究其原因,两大因素不能不提, 一是作为主力刚性购房族的大批“80后”的购房需求开始释放,低总价、低首付的小户型自然成为他们的首选。二是随着央行房贷新政从2008年11月1日开始正式实施,受益最明显的“90平方米及以下普通住房税率优惠政策”再次助推了90平方米以下产品的销售。

70/90政策在全国范围内的强制施行，必然产生了大量90平方米以下的同质化产品，而大量同质化的产品必然加剧了市场上的销售竞争。于消费者而言，竞争之下产生了两方面的积极影响：一是抑制了房价的快速上涨，二是增加了大量的选择空间。

为了规避政策因素造成的同质化产品的激烈竞争，开发商在产品设计上不得不做足功课，并实现了一系列的研究成果，从而大大优化了小户型类产品的居住舒适度，市场中常用的创新手法有：优化90平方米以下户型设计，增加居室功能，出现功能性小三居产品；通过增加阳台、露台、地下室、花架、飘窗等手法实现赠送面积，增加室内实得面积，增加居住舒适度与产品性价比。

市场： 是检验政策的风向标

在“70/90政策”的限制下，截至目前，郑州90平方米以下商品住宅投放套数为18461套，是2006年同期的7.8倍，已占今年住宅总投放套数的61.4%。与此同时，90~100平方米的住宅投放数量和所占比重也在逐年提高，而180平方米以上的住宅投放，已从2006年的4054套降到今年的1265套。

截至目前，市场上未售出的商品住宅中，90平方米以下的占可销售总量的64.4%。特别是80~90平方米住宅的可售套数增幅明显。根据中原居民的消费习惯，小三房的户型紧凑实用，最受消费者欢迎。市场上“滞销”的80~90平方米住宅，多为二居室。这说明开发商的设计存在问题，没有进行设计上的创新。在国家“90/70政策”的硬性要求下，如何在90平方米的空间内，设计出符合中原居民习惯且实用的小三房户型，对开发商是个考验。

70/90政策的出台限制了开发商的开发行为，使产品开发受到极大的限制，对于房地产行业而言，每一个地块都有它的特殊性，若不考虑地块的特殊性，施行一刀切命令，实际上使那些本来应该修建大户型、高档项目的地块完全失去了自己的优势。但是在房价涨声一片的2007年，可谓对稳定房价、满足刚性购房需求起到了一定的缓冲作用。并且从政府近两年1650万保障性住房的放量上来看，也同样起到了稳定房价、满足刚性住房需求的调控作用。但70/90改革的松动，能否提振楼市市场表现已经告诉了我们。

新闻链接——

2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

今年以来，北京、兰州等城市对“70/90政策”进行了修正。北京1月出台的“15条政策”的第11条规定：“对商品住房项目，在全市总量平衡的前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。”兰州2月出台的“16条政策”规定：“从2009年1月1日起，将商品房建筑面积90平方米以下比例达到总面积70％以上的规定暂时调整为50％以上。”