真实需求化解泡沫论

本栏主笔 马晓鹏

成交量的迅速增大和房价的上升，楼市泡沫是否已经浮现？

可以从三个角度来分析“泡沫”。第一个是需求，第二个是支付能力，第三个是成本。

首先因为经济发展速度快，城市化速度、产业结构调整速度快，由此带来了巨大的需求，这是买方在吹泡泡；其次，从1996年到2008年，国民收入和商品房售价的比例，大概是在5.5到7.5这个范围之内，这是卖方在吹泡泡，争取吹到买房者能接受的上限；再次就是成本，其实成本是很多消费者，包括一些专家很关心的问题，开发商的利润到底有多少？其实这个数字很容易找到，上市公司的报表中都可以看到企业的利润，市场环境好的时候开发商的平均利润应该在百分之十几。

有投资就有泡沫。泡沫是指资产价格偏离了它应有的价值，现在价格的构成中，刚性的东西非常明显。目前卖的房子，90%都在去库存化的过程中，这些房子的土地价格是前5年左右形成的。

从目前来看，土地价格加上微利所构成的房价，是每个开发商都难以逃脱的框架。2007年的房价中，除了开发商提价和一些超额利润以外，土地的高额拍卖是构成当时价格的重要因素。

土地高额拍卖是如何产生的？因为城市空间有限，土地在城市中是不可再生资源。如果城市化发展长期不均衡，土地价格还是会上涨。

对于在有限城市空间内的刚性需求，房地产这种产品具有双重属性，它既有消费品属性，也有投资品属性，一旦有投资品属性，就很难界定是投资还是刚性需求。只要有投资成分，就不可能一点儿泡沫都没有，关键是看泡沫有多大。

美国的房地产有三种需求，一种是消费需求，一种是投资需求，一种是经营需求。经营需求对应的是租赁业，消费需求对应的是自住，投资需求对应的是股市、房市的互动。刚性需求指的是消费需求，不应该把投资需求算进去。

投资回报不固定。对于很多学者提出的所谓房价和收入比例问题，这对于房地产毫无意义，因为买房的实际上是少数人。

最近三年，世界新诞生的千万富翁有80%在中国，中国处在一个收入极不均衡的状态，不能够指望让所有人都通过房地产市场来解决居住问题。

从需求的角度来看，目前市场确实比2008年、2007年，有大幅度的回落。

从长期来看，不得不考虑两个问题：一是如何判断你所在的区域的价值，房地产有一个黄金定律，就是位置，随着城市化的发展，城市功能的改变降低了交易成本；二是细化收益分配，基本上可以判断，除去短期的波动外，整体下降的可能性很小。

房地产不是做土地生意的，土地不是稀缺资源，房地产是做空间生意的，是调节、分配社会财富的工具。对于房地产投资的回报，从长期看并不是固定的，多数房子好似摊煎饼，越摊越薄，只有少数情况是做面包，可以发起来。

买房子是一个长期行为，不要去过分关注眼前的情况，而是要着眼于未来。