本报讯（记者 孟斌 实习生 吴占勇）为使广大市民在购房时做到“明白置业、放心置业、安全置业”，昨日，市房管局结合日常工作中接到的群众投诉案件，针对目前商品房交易过程中出现的面积缩水、开发商擅自变更规划、用途及一房多卖、假按揭等违法违规问题，首次编制发布房地产市场消费警示，供市民在买房置业时参考。

购房九个步骤

市房管局房地产交易办证中心主任助理赵遂根介绍说，购买商品房一般要经过九个步骤：寻找适合自己的房地产项目；确认开发商售楼是否有合法手续；网上签订认购协议；网上签订商品房买卖合同，按合同约定交付房价款，由开发商办理合同备案；申请预购商品房贷款的，应当先申请商品房预告登记；办理预购商品房抵押贷款，与公积金管理中心或银行签订贷款协议，由购房人、金融部门共同办理抵押登记；验收房屋，办理入住手续；购房者按照与开发商协议在入住前或入住后与有关物业管理公司签订物业管理契约；在约定的期限内，领取房屋所有权证。

消费者在购房前必须查看开发商是否具备“五证、一照”。“五证”是指：房地产开发企业资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；“一照”即企业法人营业执照。交房时开发商还要提供“两书”即商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。

警惕协议陷阱

市房管局提醒说，签订认购协议或交纳所谓排号费、预购订金等费用均不是购房的必备条件，购房者在未签订正式商品房买卖合同及附件之前，不必向开发商支付任何形式的费用。

定金交付容易要回难。因此，不要随便向开发商交付定金，要注意认购协议内容，要特别警惕“定金一律不退”之类的条款，以免上当受骗。在签认购协议、交付定金前，特别要问清该房产有无抵押、付款方式、违约责任等。

定金和订金有着本质的区别。开发商往往通过混淆“定金”和“订金”的概念，使购房者上当受骗。赵遂根提醒说，并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。

赵遂根表示，如遇到此类定金要不回的问题，购房者可向房管热线67889900投诉。

细看合同细节

消费者在签订合同时，应采用河南省建设厅、河南省工商行政管理局监制的《商品房买卖合同》文本。或者借助熟悉房地产法律法规的专业人士签订购房合同，同时，务必仔细审阅合同内容，尤其注意买卖双方在合同条款上权利和义务是否对等，应将开发商的承诺、销售广告或宣传资料上明示的事项、配套设施设备、住房的设计图纸、住房面积、约定的误差范围、房产证取得的期限以及商品房的质量违约责任等内容落实为书面合同条款。

消费者认为合同条款含义模糊、有失公平，或者认为条款不完善的，应当坚持要求对有关合同内容进行细化、改进或完善，以确保合同的公正、合理合法，防止开发商签订霸王合同，剥夺消费者的合法权益。为了达成交易而迁就某些合同条款会导致维权困难，如果引起诉讼案件，一般也较难胜诉。

赵遂根重点提醒说，签订《商品房买卖合同》时，应特别注意面积的确定与差异的处理；价格与费用确定及变动的约定；付款方式的选择；关于配套设施的要求；质量装修要求；逾期交房的处理；保修期限；合同纠纷的处理；关于产权登记的约定等相关条款。

购房时别忘了及时向开发商索取并妥善保存好原始相关资料，消费者支付交易资金的，要明确合同款项的金额、支付条件、支付方式等内容。付清房款后，及时向开发商索取正式购房付款发票等相关凭证，以免出现纠纷时找不到证据。

慎签物业合同

赵遂根提醒说，签订物业服务合同要注意以下几个方面：经过招投标确定的物业管理服务收费标准；事先约定有关装饰装修的问题；事先约定地下停车场、地上停车场、机动车、非机动车停车费的收取标准和使用范围；事先约定代收代缴水、电、气、暖费用；公共部位使用经营所得收入的分配方式；入住时间与收取物业费的起始时间；明确双方的权利义务，遗留问题的解决方式，临时规约的具体内容，违约责任的处理；房屋维修资金的归集、管理、使用原则等。

新建商品房都需要缴纳物业维修基金，对于信誉不好的开发商，业主可以自行缴纳，对于信誉好的开发商，可由开发商代收。物业维修基金的缴交标准为：多层住宅35元/平方米，别墅45元/平方米，高层住宅65元/平方米。

凡委托房地产开发企业代收维修基金的业主，在一个月后，应及时向代收单位索要由郑州市物业维修基金管理中心出具的专用票据，也可通过上网（www.zzfdc.com）查询交纳情况。若没交到专户，可拨打电话67889628或67889289进行投诉，维修基金管理中心将依法进行督查、催交。

积极进行维权

市房管局提醒，购买商品房后一旦发生纠纷，消费者要及时与开发商或者物业交涉，交涉不成的，可按照合同约定方式向人民法院起诉或者向仲裁委提起仲裁，也可持有效证据向国土、规划、建设、房管、工商等相关职能部门进行投诉，还可以向消费者协会投诉。如涉及房地产开发管理方面的问题，消费者也可以通过“房管热线” 67889900向市房管局咨询或者投诉。