地产人物风云聚会

纵论行业未来发展

首届“房地产业·金融市场与城市发展”论坛举办

本报记者 黄晓娟 刘文旭 文/图

10月21日，郑州国际会展中心轩辕厅座无虚席，首届“房地产业·金融市场与城市发展”论坛在此举办，此次论坛把房地产业和金融市场相结合，论坛的主讲嘉宾、阵容、参会规模和规格非常高。论坛的举办将对我省的房地产业发展具有引导和垂范作用。

易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员、著名经济学家

金融产品决定了

房产市场的繁荣程度

大家知道，房地产市场与金融政策的变化紧密相连，金融产品的出台决定了房地产市场的繁荣程度，无论世界任何一个国家，如果没有金融产品的创新，金融市场的出现，房地产市场要想繁荣根本不可能。

房地产的金融产品现在最核心的概念是住房按揭贷款。它为什么能够推动房地产市场发展？为什么能够让房地产市场逐渐地繁荣？最根本的一条，就是把我们个人未来的钱转化为现在可以使用的资产。

房地产市场最关键的问题是，成为一个消费为主导的市场，房地产市场为什么繁荣？由于金融政策，特别是今年按揭贷款在短时间内增长了107% ，我们的产品如果是一般居民所消费的产品的时候，这种产品的供求关系可以找到一个根本点，如果这种供求关系或者供求产品价格永远上涨的时候，如果这个产品未来价格会下跌，那么对这个产品的需求会突然停止。今年上半年房地产市场之所以能够快速飙升，核心的概念是一线城市的房地产市场由过去的消费为主导调整为投资为主导。所以如何使房地产市场持续稳定地发展，就要使房地产市场转化为以消费为主导的市场。

中国的投资者购房目前所面临的问题可能比较大，所以信贷的快速增长是好事，但是至于信贷要留在哪里？是留给投资者还是留给消费者？只有房地产市场成为以消费为主导的市场，才能让我们房地产市场真正成为我们经济增长的动力，才能真正成为我们中国经济未来发展的动力。

做投资人

要看企业持续赢利性

在这里和大家分享一个非常成功的民营房地产企业如何和金融市场，通过上市形式做一个很好的对接。它是一个浙江的房地产企业，无论从资产还是规模上都有很大的增长。 在2004年这家公司只有2.7亿的营业收入，利润4000多万元，但是2007年，这家企业的总资产从2006年的27亿元，上升到76.8亿元，净资产从2006年的2亿元增加到38.5亿元。为什么在这么短的时间之内，有如此快的增长呢？公司在2006年才启动上市，在2007年12月就完成了香港上市，因为香港交易所审核是看企业在招股书中披露的情况，这和内地A股企业审核不同，内地是希望上市公司风险比较低，股民可以接受，这也是造成两地上市时间差别的一个原因。

这家企业在上市之前进行的重组，把另外的资产也放在上市的架构里，土地储备非常重要，因为投资人看你企业的持续赢利性，做房地产企业不是做工厂，如果只有一块地，没有下一个项目肯定不行。所以房地产企业的投资人，要看到持续性。

顾云昌 中国房地产及住宅研究会副会长

房地产业也是国民经济的显示器，今天楼市的冷热变化，必然反应在房地产方面上，开玩笑说：市场经济发展就是扭秧歌经济，经济发展中有时少了少了，有时多了多了，多了要调控下去，少了要调控上来。

当房地产业为中国经济作出贡献的时候，它也有自己的副作用，不少地方的房价上涨太快，许多中低收入家庭买不起房，但是上千万的别墅也卖得很好，这就是贫富差距。所以解决问题，必须从宏观经济角度，从更加高的角度来观察房地产。

如何才能促进当前房地产市场持续健康发展？我认为最优选择是加大供应量，因为中国的房地产业和其他行业不一样，没有产能过剩，而是供不应求，投资规模和土地供应量受到了限制，供应量远远跟不上房屋的销售量，经济前三个季度的增长库存严重减少，这两个月销售量环比下降，第一个原因是房价提高，地段收入挤压出去，第二是供应减少了，必然导致销售量环比下降。

如何来保证房价平稳，不要使泡沫重新起来，有一个有利的条件，我们要千方百计加大住宅的供应量，特别是中小套型的供应量乃至中低收入家庭的供应量，即使有一定的供大于求，也是好现象，因为真正健康的楼市应该是略供大于求，而不是供不应求。

加大房地产供应量不仅不会产生产能过剩，而且有利于产能过剩的消化，消化钢铁、水泥、建材。首先是土地不能流转，如何加大土地供应量。第二是如何盘活土地的问题。1至9月份全国开发商买地数量同比下降22%，全国买房数量同比上升44%多，这是两个反差很大的数字。但是土地部门公布的数字表明，卖出去土地只同比下降了4%，据我们了解，有一部分土地不是卖给了开发商，是卖给了国有部门甚至一些个人，所以盘活存量土地应该是重中之重。土地供应量增大，尽管不能导致近期供应量增长，但是可以给大家一个信号，未来的供应不会紧张，会保证市场的平稳。

胡葆森 中国房地产业协会副会长、建业住宅集团（中国）有限公司董事长

今天的这个论坛提出的概念是复合型的，我们通过对发达国家房地产业规律的研究，得出了一个结论，当一个国家的人均GDP达到800美元的时候，这个国家的房地产业将处于起步阶段，到了3000美元这个行业将进入一个快速发展时期，一直到13000美元到15000美元的时候，房地产业将处在一个饱和阶段。我国到2008年底的时候人均GDP已经接近3000美元，这个行业今后将进入一个快速发展时期，到下一个阶段还需要十年时间，但是即使到了二十年之后这个行业处于饱和的状态的时候，这个市场也具有巨大的空间。

河南省每年新增100到150万人进入城镇，需求应该是3000到4000万平方米。在这样一个巨大的需求推动下，房地产业作为城市化的重要载体，必然在未来十年、二十年，特别是在河南，会成为一个朝阳产业。大家知道，房地产业对国民经济整体拉动系数通常在2%左右，假如把房地产业和建筑业并在一起对整个河南经济贡献率接近10%，在河南解决了两到三千万人的就业问题。

未来的市场，所有的银行最青睐的是这样的一种企业，和资本市场对接之后在财务报表上体现在八个字：赢利、持续、增长、稳定。对房地产开发企业来讲，已经实现持续赢利的企业有几千家，但是能够做到稳定增长的企业在中国过去三年内还不到十家。这里引出了一个很专业的问题，要做到稳定增长需要有足够的土地储备和足够的项目储备，同时这个企业还必须具备多项目的操控能力，这两个前提条件保证了持续赢利和稳定增长。当一个企业实现了这两点之后所有的银行都会来找你。

作为地产商我们必须要认识到未来在市场上长久生存的无外乎这几种企业，一种是大而强的企业，我们能叫出名字的万科、中海。另外是专业、专注的企业，所谓专业有可能是专业做酒店、商场、旅游地产或者是工业厂房，在某一个产品里你很专业，另外专注，你专注于某一个市场某一个区域。所以大型的专业、专注的企业必然成为未来行业发展中的主流企业。

作为国民经济的支柱，房地产业发展可以带动百业。但是作为载体的商住楼，就其进驻企业的房产税、物业税可以高达几千万，对地方税收和刺激当地经济发展具有实质性的推动。

香港的房地产业发展在管理上普遍采用委托前期的策划、测量，后期的物业管理，整体的专业组合，从市场研究定位开始，遵从市场和法律。在这点上内地的企业是可以借鉴的。

香港房地产中介服务业如何来发挥优势？对发展现代服务业，最近北京、上海、广东、天津相继出台了关于房地产服务业的财政扶持意见，普遍表明了发展现代服务业的意向。第二要重视房地产中物业管理外资的准入。内地处在从无到有普遍化的过程中，如何运用香港成熟的物业管理经验，在目前政府各部门重视市场运作机制中引入一些港资管理公司，特别是一些品牌，也不能因为外资的物业管理人员的工资成本较高在这一点上有所削弱。对外资的管理公司多提倡顾问化的专项服务，这样把大量的勤杂人员、保安人员的管理成本由一家当地的公司操办，这样既可以避开劳工法一些敏感的问题，同时香港过来的专业人士，也能够充分发挥专业特长。

建议两地通用的中介服务人员要建立自我约束机制。我们不仅见证了30年改革开放的巨大变化，和中国房地产18年发展的全部过程，我们是名副其实的港豫交流的桥梁和纽带，我们可以更好地起中间联系作用。