时光轮回

重见凶猛

本栏主笔 马晓鹏

最近，因为房地产政策“寒流”来得迅猛，整个地产行业一片肃杀，海南成为唯一一个用炙热方式过冬的地产行业天堂。

本月以来，不但股市中海南板块的股票一飞冲天，房地产市场上据江湖传言海南房价地价几乎是瞬间崛起和狂飙般飞扬，将近20年前的激情燃烧岁月轮回一样地到来了。

1988年8月23日，设立海南经济特区， 1992年初，海南建省和特区效应得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了上万家房地产公司，围绕房地产跳起欢快的竹节舞，一时间，海南房地产市场风起云涌，吹起天大的泡泡来。

据统计，1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口市的房地产开发面积就达800万平方米，每亩地价由1991年的十多万元飙升至600多万元。

1991年海南商品房为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。到达巅峰后，1993年下半年价格呈现雪崩，半年时间下降47%。1994年又下降13%，1995年下降10%。

在海南省房地产泡沫疯狂膨胀的年代，全国各地的热钱纷纷流入海南，房价每天上涨上百元之多。在房地产投机最为狂热时，海南7000多家公司中，至少有5000家企业参与过房地产交易，而在这5000家企业中大约只有几百家成功脱身。这种暴涨暴跌完全符合房地产泡沫特征。

海南房地产泡沫破裂后，给占全国0.6％总人口的海南省留下了占全国10％的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

当年宽松的房地产管理政策让炒家如鱼得水。特别是土地管理和控制政策缺位，各个地方政府均可出让土地，签订一纸协议即可满大街找下家。房地产进入门槛低，例如，最高峰时，海南的房地产开发企业将近20000家，若每家500万注册资金的话，仅注册资本金一项就高达1000亿，表明开发企业注册登记环节就有很大的泡沫，表明地方政府过于放纵，结果是流动性充裕，为炒家营造了良好的运作空间。宽松的土地政策和房屋抵押政策是房地产泡沫形成的重要条件。

海南房地产泡沫完全是空中楼阁，海南房地产需求根本没有泡沫期间房地产供应量这么大，即使计算外来人口，人均建筑面积也大大超过全国平均水平。据潘石屹后来透露，当时全国人均住房面积7平方米，海南潜在供应量的人均面积竟然达到20平方米。基础需求不足导致海南房地产泡沫后遗症处理困难。

时间转眼间到了2010年，海南的房地产热潮又起，海口、三亚、东部沿海地区的海景房又有爆发性上涨的迹象，人们拭目以待，看看海南能不能再次踏进同一条充满泡沫的河流！