本报记者 马晓鹏

4月，国务院连续出台多项调控房价新政策，主要涉及首套、二套和三套房新政，甚至包括外地购房者的限制政策等。近日，购房者纷纷打进本报热线咨询相关具体问题。为此，本报综合各大银行个贷服务中心、房贷新政具体规定以及业内人士的解读，集中对读者关心的多个房贷新政进行答疑解惑。

关于二套房

问：曾经按揭贷款购过房，不过已经全款付清了，现在再申请贷款购房，是否属于第二套房？

答：按照人民银行对第二套房的界定，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋；“第二套（含）以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。因此，首套、二套的概念不是针对房产，是指贷款的次数。之前通过一次性付清或赠与的方式获得房产，没有贷款记录，没有通过银行按揭买过房，都属于首套。

有的银行表示，只要之前没贷款买过房，在人行征信系统上查不到贷款买房的记录，不管实际上是第几套房，都按第一套房的标准执行。

问：男方婚前有贷款购房记录，婚后以妻子名义（没有贷款购房记录）申请贷款购房，是否属于第二套房？

答：该情况属于第二套房。央行对二套房贷明确给予了“以家庭为单位”的说法，虽然女方没有贷款购房记录，但结婚后两人共同组建了家庭，商贷记录已为家庭共有，即便再以女方名义买房，仍属于二套房范畴。

问：父母曾贷款买过房，现在自己成年了，计划再买房，是否要被列为第二套房？

答：不属于第二套房。尽管央行对二套房贷明确给予了“以家庭为单位”的说法，但借款人家庭是以借款人、配偶及未成年子女为单位。也就是说，单身成年人以本人认定为一个家庭单位；已婚成年人以夫妻两人共同认定为一个家庭单位，其未成年孩子不能独立构建家庭单位，可计入家庭单位的一员。只要已成年，就以本人作为独立家庭单位，不受家里其他人的影响。

问：我家三口人，以前贷款购买过50平方米的小户型，家庭人均住房面积低于当地平均水平，现在申请购买一套90平方米的房子，是否属于第二套房？

答：对于已经在银行贷款购买了一套房子，但又想换一套更大面积的房屋的人来说，专家并不建议冲动地将小房卖掉去买大房。毕竟在此强烈的紧缩政策之下，这么做无疑掉入了政策预警圈，似乎显得有些“无辜”。而如果真有换房需求，也应在充分考虑原来房子的面积、还贷情况以及转售为租的成本之后再做打算。有的银行则表示，只要能提供直系亲属资料，证明人均住房面积低于成都市人均居住水平，那么即使是第二次贷款买房，也可按改善型住房实行一套房贷政策优惠来处理。

关于1.1倍基准利率

问：1.1倍基准利率，只是针对房贷新政之后发放的新贷款，还是以前通过的已经在付按揭的老房贷都要上调？  

答：此次新政没有明确指出，1.1倍的利率标准是只针对新批准的二套房贷，还是已经发放的二套房贷也要一起调整，众多银行从事信贷工作的人士称，新政是否会追溯过往房贷，具体执行文件还没有收到，按照以前的惯例，折扣的变化只针对新房贷，存量房贷不会进行调整（即老房贷）。利率折扣在客户和银行签订合同时就已经确定了，除非国家明确要求统一调整，否则就会按合同约定的折扣继续执行，1.1倍利率只针对新房贷。

相关链接： 房贷新政

1.首次购买90平方米以上的房屋，贷款首付不低于30%；  

2.二套房贷首付不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍；

3.对房价过高、上涨过快的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；

4.对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。