本期话题：如何选择投资回报更高的商铺？ 本期嘉宾：郑州仟禧置业有限公司策划经理 樊绿营

记者：受新政影响，目前郑州住宅成交量锐减，但是商业地产却备受追捧，目前郑州商铺的投资回报率如何？与住宅相比，其投资价值体现在哪些方面？

樊绿营：郑州楼市受新政影响，售楼部人气依然低迷，加上国内投资渠道的狭窄，让不少握有资金的人们把目光聚焦到商铺。俗话说“一铺养三代”，因此，在住宅投资受影响的情况下，很多投资者会把目光聚焦到商铺、写字楼上。

投资商铺、写字楼的收益主要来自于其租金和物业增值两个方面：就租金而言，新的商业项目需要一定的培育期，而培育期的租金相对较低，一般都在5%左右，静态投资收益的回收期为20年，发展和成熟期租金呈现动态上升，动态投资收益约为10~15年。

至于价值增值方面，一方面是抗通胀的收益，另外对于比较新的区域的商铺、写字楼来说，升值空间还是比较大的，住宅有折旧率，但商铺通常是越往后越能体现其价值，像二七周边的成熟二手街铺，有些单价达到4万元/平方米，其增值空间是非常大的。

记者：现在，不少投资者对商铺、写字楼很感兴趣，但是还存在着一些投资误区，有些人觉得商铺越小越好，有些人会盲目追求大面积，请您谈谈商铺、写字楼的投资需要避免哪些误区？

樊绿营：商业地产投资的确存在一些误区。但是最关键是要选对合适的，大小并不是最重要的因素，这还要区分不同商业区域和情况而定。

就小区的分散性商铺来说，小面积的可能会好一点，但是就商业中心区和商业街区来说，面积大一点可能更好。面积小一些的商铺，总价较低，大家会认为风险小一点，但是其门面会受到面积的制约，加上业态的局限，只能做小生意。

大商铺适应的业态比较多，比如一些品牌商家或者是旗舰店，对于面积的要求都是比较大的。若是经济实力可以承担，最好买几间连铺，大小搭配，这样可以进行自由组合，灵活搭配，而且可以分散风险。

还有一个常见的误区就是觉得大马路边的铺位价值高，其实并非如此。虽然有车流穿梭，但是大都是旺丁不旺财的，反倒是一些二线马路的街铺，会比较聚人聚财。

记者：请您谈谈投资者该从哪些方面来判断商铺的价值？

樊绿营：要选择一个好的商铺，首先要看区域价值，也就是这个区域未来的发展前景，包括人口密度以及消费水平和习惯。

仟禧桃源商城位于桃源路与兴华北街交会处，四大科教区域为邻，二七商圈、碧沙岗商圈交织，城市捷运线中原路、陇海路、大学路、嵩山路近在咫尺，十余条公交线路门前穿行，地铁一号线出入口百米之距，大商超市汇聚超级人气。日均百万人流量，成熟商圈，专业布局，强势消费人群，支撑统一业态规划。

就郑州来说，目前郑州中心区的土地越来越稀缺，城市不可能永远复制大型的商业mall，尤其是在城市中心，因为土地资源有限，会更加趋向于类似Block街区这样的方式，像英国的牛顿街，法国的香榭丽舍大道和香港的柏丽大道等，都是Block国际街区的典型代表，很多世界级的名品都有专卖店分布其中，而且业态丰富。早期投资升值空间巨大。其次就是商铺周边的环境和经营定位，包括商业氛围的打造等方面，好的规划和定位非常重要。

记者：仟禧·桃源商城的地理位置很独特，您认为其投资价值会有多大？

樊绿营：仟禧·桃源商城拥有优越的地理位置和教育资源。仟禧·桃源商城新掘金亮点在于他是托管式商铺。

所谓投资托管式商铺是指业主购得商铺后将其交给专业商业运营管理公司经营管理，按合同约定在一定年限里得到一定百分点的投资收益。

桃源商城的租约期现已高达11年。预计10年后，投资者的租金收益可达10元/平方米/天左右，投资托管商铺是一个长期的过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，会随着商圈的成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。桃源商城的发展具有自身独特优势，它依托绿城广场、地铁一号线的天时地利，地处二七商圈、碧沙岗商圈之间的商业优势，发展迅猛。同时，在托管模式下桃源商城专业市场运营商更有理由延长投资户投资商铺的年限。桃源商城“托管式”投资政策，将投资理念上升到了一个新的高度，低收入、高收益、稳回报。