本报记者 刘文旭

目前，社会上很多房产界人士认为造成楼市低迷的主要原因有两个：

一是目前房价与大多数城市居民家庭收入不相匹配；另一个原因则在于房地产的价格形成机制问题。

如何求解利润最大化和销量最大化这个问题，是开发商考虑挖掘最大的内需或者说是刚性需求的时候了。

房价依然坚挺

近日，郑州市房管局公布的6月份房屋销售指数显示，商品房销售面积比去年同期大幅度下跌，但价格却延续上涨态势，达到了每平方米6371元。

数据还显示，全市商品房销售增长幅度明显下滑，市场观望氛围浓厚，有市场分析人士指出，随着成交量的拐点出现，房价持续大幅度增长现象将难以为继。

按照目前的情况，预计未来几个月郑州商品房投放数量将稳定增加，2010年全年的住宅供应量预计达到1400万平方米，其中新增住宅供应量在1100万平方米左右，同比增幅将在60％左右。

业内人士提醒说，房价在供求趋于平衡的情况下将逐步趋稳，房地产市场的变化更多地体现在成交量上而不是房价上，所以，消费者要积极配合宏观调控政策，理性选房和购房。

有钱也需落袋为安

新政出台以来，各大开发商的坚挺让整个楼市的降价风潮显得有些乏力。

一方面，各路的开发商叫嚣着自己不差钱，而且有着多种的证据支持着这样的论调。据中国指数研究院发布2009年销售过百亿房地产企业榜，万科在2009年销售达到了600多亿，同样过百亿的开发商高达27家企业，2009年火爆的楼市让开发商有了充足的资金。

正是在这样的资金充裕的氛围中，大多数的开发商都摆出了一副“不差钱”的模样。尤其是新政最初的一段时间内，“降无可降”，“不会涨，维持现状”的说法成为了楼市相对统一的口径。

但是，现实的情况如何？据一位业内人士分析，此次调控的力度为历次之最，不过多数开发商并没有在第一时间预见到，所以在第一轮的时候表现得比较“沉稳”。但是随着政策的加码，开发商们对“史上最严厉”的调控有了进一步的认识，“落袋为安”也就成为比较现实的想法。

河南美景置业有限公司营销总监付晶认为，作为二三线城市的郑州泡沫并不多，相对产品和品牌较好的项目具有较强的优势，对真正的刚需具有吸引力。

那么，什么能够吸引这些刚需呢？价格和性价比！

记者最近走访了几家售楼中心，购房者告诉记者，目前各个区域的高档楼盘价格相差不大，对于他们来说产品和性价比是主要考虑因素。购房者李淑芬对记者说，她相中了东区美景鸿城一套中等户型，本次开盘的这种户型总共就60多套，但据她了解已经排号到2000多了。

“最高优惠”的含义

降价，在面子和价格之间，这是开发商最不愿去做和不想承认的事情，那么该如何斡旋，优惠是最佳途径。

“最高优惠”是目前楼市最为常用的一个降价的手法。优惠之间是非常有文章的。记者走访了多个售楼部发现，一般来说“最高优惠”有两层含义，一是，优惠的上限是最高××万的这个数字；第二，不是普适性的针对所有房源。一位置业顾问告诉记者，比起1%、2%直接的点子优惠来说，最高优惠××万，给了客户一个很强的心理暗示：优惠很多。所以一般在楼市低迷的时候销售部多用××万，到了楼市好的时候就改成优惠的点子数。

已经拥有两套小户型房的张扬最近正在四处物色一套大房子作为终身居所，他告诉记者一般的项目都能优惠1%~5%，“其实最近的优惠信息比以前多很多，每天手机都能收到3条以上的优惠信息，并且有个别项目送几年的物业管理费。”

开发商不论是明降还是暗降，已经反映出了买方和卖方市场的变化。在下手的同时，有效地探知到开发商的底线，也可以为自己节约一笔不小的费用。