本报记者 黄晓娟

2010年上半年，房产市场发生了翻天覆地的变化，人们的关注点从“房价涨到什么时候到顶”，转移到了“楼市什么时候可以抄底”。如今，站在楼市的十字路口，人们心里发问的是同一个问题：下半年到底该不该买房？

调控效果显现

自新一轮房地产政策实施以来，力度空前的调控已经在一定程度上显出了效果，房价下降的趋势已越来越明显。

据房管局数字统计显示，6月，郑州商品住宅销售均价为5419元/平方米，每平方米比5月份降了87元。6月，郑州住宅二手房均价为4005元/平方米（住宅二手房均价是以市场评估价为计算依据），较5月下降了22元/平方米。

放眼全国各地房地产市场，成交量持续大幅下降，降价潮已相继出现。尽管下降幅度有限，但房价下降大势已经确立，房地产市场已经重回深度调整通道。

“从郑州6月数据不难看出，房地产调控已经取得了初步效果。接下来，由于市场依然很‘纠结’，房价下降有限，离预期比较远，所谓抄底之日还遥遥无期。”郑州同致行运营总监曹庆伟分析。

而此前过度透支了大量有效需求，未来购房用于自住的有效需求非常短缺，就连这些有限的有效需求中，多数也将会因价格过高、支付能力有限、支付意愿不高、房地产调控还将继续强化而继续观望。所谓的刚性需求的刚性已经软而不刚，而投资投机者在接下来的一段时间内将继续远离市场，并加入到卖房者阵营中，因此，楼市还将继续低迷。

供求偏紧依然存在

“基于目前房地产调控和市场形势，如不出现意外，下半年房价将出现明显下降，房地产市场回调大势将进一步强化。”曹庆伟认为。

2010年下半年，郑州房地产市场总体上供求偏紧的压力依然存在。基于种种信号来看，政府在今年内几乎不可能改变对房地产调控的态度和目的，因而相关政策不可能有大的改变，调控可能还将深化，政策效力还将持续“发酵”，从而进一步影响房地产预期。

处在买方市场的情况下，只有房价能够降价到位，才可能真正触动自住消费者的有限有效需求。如果开发商只是继续采取作为经营策略的优惠促销，不加大降价幅度，让房价及时有效降价到位，而是继续维持高房价，那么，想要刺激消费者购房，通过销售回款来回笼资金，将越来越难。

专家认为，如果调整政策不能促使房价回调到合理水平的话，消费者还可能继续观望，成交量还将继续维持低位水平甚至继续下降。从2008年的市场经验来看，一般来说，成交量继续下降约3个月左右，接下来很可能出现房价的明显下降。而且，如果房价没有因调控而出现有效下降或者反而继续上涨，必将导致政府继续出台更严厉的调控政策或措施，进而可能导致市场调整周期拉长，最终使得房价下降幅度加大。因此，如果需要买房的话，不妨再等等，等价格降到了一定程度再出手。

三类房产值得关注

“要买房不妨再等等，但这并不妨碍提前做些准备。下半年，我们不妨从学区房、商业地产以及特色景观房等房产下手，争取在房地产调控中淘得一桶金。”水木良行（中国）地产服务机构郭东方建议。

楼市系列新政出台后，部分地区二手房价格已小幅回落，但在名校学区的二手房价格似乎依旧屹立坚挺。“学区房没有淡旺季和新旧之分，只要挂出名校的名称，马上就能卖出。”做了近10年房屋中介生意的叶女士告诉记者，即便是行情最淡的时候，学区房价格也没怎么下跌过。

叶女士说，近两年来，郑州名校附近的学区房每平方米涨了3000元。在郑州，目前的学区房价格是10年前的3倍多。据了解，外国语小学和中学附近房成交单价基本都到了每平方米7000元~8000元不等，与前两年相比涨幅在30%左右。相信学区房在未来一段时期内，将成为二手房的“领涨盘”。

郭东方说，住宅市场遇冷，商业地产却在不断升温，这让以住宅市场为主的地产商的神经受到极大刺激。与住宅市场的一次性收益不同，商业地产具有长期收益的效果，尽管四五十年的使用权限相对普通住宅短，但它的增值效应却可以让人忽略这少了的使用年限。

另外，商业地产本身物业会随着经济的发展、交通的完善而逐渐增值，而商业流通经营也可以给开发商带来丰厚的利润。同时，商业运营和房地产开发本身还对开发商的品牌是一个巨大的宣传。

除此之外，郭东方建议投资者还可以关注一下特色景观房。低碳经济时代，“纯天然、原生态”成为许多商品的代名词。景观毕竟是诱人的，所以，坐落在特色景观周围的房产无疑也将凭此而身价大增。因为其具有资源的稀缺性，故投资价值凸显。