未来10年

是“黄金”还是“黄粱”

本栏主笔 马晓鹏

近日统计部门公布数据，70个大中城市房价上涨10.03%，舆论震惊之后是舆论哗然。

博鳌经济学家交锋的一幕很是让人思索。国金证券首席经济学家金岩石和经济学家、北京科技大学教授赵晓在最近的博鳌房地产论坛的VIP室里相遇。一番简单的客套后，金岩石对赵晓说：“我很认同你的观点。”

他们所认同的是，房价上涨的一个主要原因是由货币政策造成的，并且房价会依然上涨甚至暴涨。

近一年来，几乎在所有场合，只要被问到关于房价的问题，索罗斯的中国学生金岩石都会毫不犹豫地说出，未来五年内房价将翻一番。如此劲爆的言论，刺激着每一个听众的神经。

金岩石、赵晓、董藩等人就是此类绝对的标杆性人物。

他说，房价上涨有一定的规律性，人们总是会记着结论的后半句而忘了前提。五年房价翻一番的时间节点，是从2009年1月1日算起。而翻看历史，过去五年的房价已经翻了不止一番。

中国目前45%~46%的城市化率在日本是1965年前后的比率，日本在1985~1992年间城市化率61%~63%，即城市化最后完成的阶段。城市化通常是在人均GDP达到3000美元后加速。此时城市中产阶层逐渐形成，都市生活的主题从“衣食”提升到“住行”、从柴米油盐到股市楼市，这时才会在城市化的进程中推高房价。

上世纪80年代末日本城市化程度达到63%，这意味着如果一个国家城市化程度越接近65%，楼市崩盘的风险越大。从理性分析的角度，金岩石认为，中国房价上涨的动力来源于两个流动性：人口流动与货币流动。在现阶段，伴随着城市化的加速与天量的货币投放，人口与货币的流动性必然上升，房价上涨的趋势难以遏止。这就出现了两种可能：其一是放任自流，让楼市暴涨暴跌；其二是政策调控，让房价平稳上涨。“所谓‘平稳’上涨，是在城市化率每年提高1%的背景下，楼市均价每月增长1%，所以我讲过房价5年将再翻一番。”金岩石说。

目前业界极为一致地认为，一旦放松调控，房地产价格将报复性上涨。而房地产调控过程中市场主体保存实力，做战略性撤退。

他们在等待什么？时间。

有市场分析人士表示，他们在等待转机甚至是期盼危机出现。金融危机或经济危机或可挽救房地产市场，随即房地产行业会成为拉动经济发展的利器，再次的刺激政策会铺天盖地地出现，随即应和者如云，然后房地产行业必被振兴，房价也“被振兴”，春光再次光芒四射。

在本次论坛上，北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授很悲观。

“高速增长的好日子已经到头了。”面对台下仍然乐观的房地产界人士，钟伟甚至认为，城市化进程最快可在10年内结束。

这样的判断基于效率甚低的经济增长质量，基于严重的过度发钞，基于莫衷一是的人口增长预测，更基于中国城市化进程的评估分歧。

“如果聚焦到房地产，那么，过去十年可称为辉煌的爆发式增长，而未来十年，辉煌不再，巅峰永逝。”钟伟说。

时间是判断谁能胜出的唯一标尺。