四大关键词

本报记者 黄晓娟

关键词：政策影响

2010年已经过去了大半，对于郑州的房产市场而言，2010年是不平凡的一年。新房、二手房、土地市场，都经历了从“寒冬”到“酷暑”的惊天大逆转。

今年前三季度，郑州楼市究竟走过了怎样一条曲线？与前几年相比，又有什么样的新现象？本报对郑州前三季度楼市行情进行盘点，力图把市场的跌宕起伏直观地呈现给读者。

出台不久的“9·29新政”较之前信贷政策更加严厉，首套房首付比例统一调高至30%，二套房调高至50%，三套及以上更是直接暂停贷款。

同致行运营总监曹庆伟分析，“9·29新政”采用“一刀切”的方式对市场进行调控，其政策目的在于通过压制商品房购房需求来缓解市场目前供求失衡，遏制房价上涨，同时不可避免地打压了部分刚性需求者。

“‘9·29新政’直接抑制部分刚性需求和中小投资需求，短期影响会在3~6个月。”曹庆伟坦言。全国楼市交易量在短期内将再次走低。但介于郑州楼市供给不足的压力和旺盛的刚需现状，“9·29新政”对郑州楼市的影响也局限在短期交易量的减少，而对房价抑制作用微弱。

投资、自住释放速度减缓

曹庆伟分析，新政对需求的全面打压使未来1~2年内郑州市投资和自住需求的释放速度将被迫减缓，但我市乃至全省的城市化进程和人口结构决定了房地产仍然是最佳的保值、增值渠道，中期和长期郑州乃至河南省楼市价格增长不容置疑，政策作用下房价增速将有所放缓。但根据以往的经验，压制需求必然引发后续增长。同致行研究部认为，“保障房”、“物业税”才是政府应对未来行业调控的长期考虑。

“这轮调控恐怕长期的影响会有3~5年。”曹庆伟坦言。他认为，“9·29新政”只是抑制需求的阶段性政策，无法解决房地产市场的根本问题，而保障房建设及物业税等政策作为政府宏观调控的后招，将对全国和郑州市房地产市场产生长期深远的影响。

同致行研究部认为，届时一线城市的房地产市场将进入真正的转型期。但二三线城市房地产市场受刚需的支撑，仍处于快速增长时期，成为投资需求更为青睐的投资区域，市场仍存在较大波动风险，成为政策调控的焦点。

政策影响下的郑州楼市走势图

数据来源：同致行研究中心

商品房市场供大于求

2010年前三季度郑州市市区商品房新增供应量783.04万平方米，同比增长99.33%。商品房销售量为833.93万平方米，同比上涨8.03%。商品房累计销售面积为833.92万平方米，同比上涨3.19%，整体市场表现仍旧供大于求，致使房价在调控中节节攀升。

从2010年1~9月商品房供需及价格走势来看，商品房供给量逐月增加，而销售量在4月楼市新政出台后下滑，楼市供求关系连续两个月供大于求，但8月需求重新释放，9月市场呈现供需两旺的态势。 2010年1~9月郑州市商品房销售价格保持稳步上升。从价格走势图分析，上半年每月商品房均价都在5000元/平方米以上，9月份商品房成交价格创新高，商品房均价为6620元/平方米，环比上涨6.3%，同比上涨33.56%。

商品住宅供应紧张尚未缓解

2010年1~9月，郑州市商品住宅（含多层、高层、别墅、经济适用房）投放量快速增长，总体投放住宅623.63万平方米，同比上涨85.42%，结束了自2008年投放量持续下降的趋势，且9月投放量达到年内最高点。2010年前三季度郑州市商品住宅销量为700.38万平方米，较去年同期上涨2.61%。截至9月底郑州市商品住宅的供需比为0.89，供应紧张尚未缓解。

从图表走势上看，2010年前三季度商品住宅价格上涨速度较快。除1、3月份住宅均价在5000元/平方米以下,其他月份均突破5000元/平方米大关。9月份商品住宅均价达到5962元/平方米，直逼6000元/平方米。同致行研究部认为，受郑州市住宅市场供及不足的影响，住宅的交易价格仍将在半年或一年内保持上涨势头。

根据最新的住房建设计划，2010年郑州市将建造各类住房1526万平方米，其中年内将供应商品房700万平方米，经济适用房180万平方米，合计880万平方米，目前1~9月份房管局总计备案供应各类房源783.04万平方米，但市场已销售833.93万平方米商品房，供给短缺在一年内仍然难以缓解，预计第四季度及2011年上半年郑州市场销售量和价格将保持高位。

关键词：商品房市场

关键词：二手房市场

2010年以来二手房市场表现相对稳定，4月受“新国十条”政策的调控影响及国家关于二套房“认房又认贷”的新标准等一系列政策组合出台后，市场进入观望期，成交量出现波动，但6月之后市场销售量出现反弹，且开始稳定增长。2010年前三季度，郑州市二手房累计成交258.49万平方米，同比增长25.77%。

2010年各月，二手房均价同比增长率均在25%以上，5月份最高达到30.77%，增长十分迅速。随着4月份遏制房价过快上涨的宏观调控开始以来，市场的观望氛围加重，加上购房者的“买涨不买跌”的从众心理，使得快速上扬的二手房房价开始平移，但价格增势相当稳定。

同致行研究部认为，我市二手房市场多年来起伏不定，2010年上半年虽然受到新政影响，但二手房市场销售业绩已经上升到一个新高度。随着一手房源价位的持续攀升，二手房供给市场的逐渐成熟和中介机构信誉的提升，未来二手房需求将得到有效释放。

根据2010年国有建设用地供应计划，2010年全年各类住宅计划供地8655亩，其中，保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地比例占90%。

2010年一季度郑州市商住房供地计划仅为521.62亩，二季度，郑州市普通商品住宅用地投放量闸门大开，供地计划达到3282.44亩，不仅比一季度增长了5倍多，还比2009年同期增长了7倍多。整体看来上半年土地市场供给充足，且供给重点侧重保障房。

2010年前三季度郑州市土地市场交易活跃，1~9月累计成交住宅和商务金融土地118宗，合计12354.6亩、约823.6万平方米，交易量是2009年同期的4倍。

从数据分析看，2010年前三季度交易的土地可以为市场提供2754.06万平方米、约27.5万套商品房和保障住房，供给体量空前。

同致行研究部统计，2010年1~9月，经济适用房划拨面积占全市土地交易的50.97%，占据前三季度土地市场的半壁江山。普通商品住宅用地仅占41.41%、商务金融用地占比例更少仅7.61%。前三季度年经济适用房用地供给占据绝对份额，可见政府对保障房建设的重视。这对高房价震慑下外来人口的吸纳起到了一定弥补，保证了城市化进程的稳健推进。另外，就成交绝对量来看，普通商品住房成交量为3620.1亩，同比增幅为42.2%，供给力度也相当可观。

关键词：土地市场

数据来源：同致行研究中心

根据2010年郑州市国土局发布的土地供应计划，2010年全年计划供给各类住宅用地仅8655亩，但从国土局网站交易信息统计来看，前三季度州市仅划拨经济适用房和成交的商品住房用地已经高达11882.7亩，已经超出全年供应计划，预计第四季度郑州市场土地供应将大幅减少。初步估算前三季度成交住宅土地总建面积约2544.3万平方米，即将为市场提供约25万套商品住房和保障住房，其中保障房和商品房比例相当。

曹庆伟认为，2010年前三季度郑州市土地供给十分充足，未来1~2年内将极大缓解楼市供给不足的压力。但从交易土地类型来看，将近半数的土地为保障住房用地，未来将分化郑州市居民的部分刚性需求。但这些土地建成的住房真正投放市场也大约需要1~2年的时间。所谓远水难解近渴，尽管面临新政一再调控，未来一年内郑州市商品房供给仍然紧张，房价短期内难以出现大幅松动。

前三季度保障房用地供给体量过半

未来两年商品房供给不足有待缓解

356.1

400

19

260

47.8

100

22.1

300

100

10

1615

400

300

19

260

46.9

100

95.3

200

83.8

10

1515

400

300

165

180

10

60

110.9

200

90.1

10

1526

纯商品房

城中村改造配套商品房

廉租住房

经济适用住房

公共租赁住房

限价商品住房

棚户区改造

城中村改造村民安置房

市重点工程拆迁安置住房

国有困难企业集资建房

——

普通商品住房

保障性住房

（万平方米）

合 计

类 别 名 称 2010年 2011年 2012年

2010~2012年郑州市住房建设计划