为什么要收房产税？

征收房产税大致有两个目的：一是为了完善和丰富税种，增加地方政府的财政收入；二是作为房地产市场的调控工具，抑制房价快速上涨。从政策制定者的角度来看，房产税的初衷显然是出于前者，但对于普通百姓而言，则更偏重于理解为调控房价。这种理解上的偏差，导致了房产税还没有出台，就已经是争议不断。

房产税在我国并非新税种，早在1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》中就已经有“房产税由产权所有人缴纳”的规定，缴纳标准为“房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%”。不过，当时的规定对5种情况予以免征，其中包括个人所有非营业用的房产。所以，对于老百姓而言，房产税其实是一直存在的税种，只不过是免予征收。

我国现有房地产的税制设置复杂且不合理，大部分集中于开发流通环节，比如土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、耕地占用税、印花税、契税等，而持有环节的税种仅有城镇土地使用税和房产税两个税种，保有环节的税收占比不到30%甚至更低，这种“重开发轻保有”的格局，在很大程度上鼓励了囤房炒房行为。

保有环节不仅税种极少，而且房产税的免征范围极大，所以对税收贡献度极低，主要缴纳者来自商业地产的出租。2008年，我国的房产税收入仅为600亿元，占国家财政收入6.13万亿元的比重仅为1%，即使算上817亿元的土地使用税收入，二者合计占比也仅为2.3%，占地方政府财政收入比重也仅为5%，而在西方发达国家，物业税是地方政府的主要财政收入之一。

由于房产税在我国税收体系中几乎缺位，而其在西方税收体系又有着很重要的地位，我国一直试图填补空缺。从过去几年的政策来看，决策层更倾向于打造一个全新的物业税，而不是对已有的房产税修修补补。

但是最近一两年，物业税突然成为人们关注的焦点，其直接导火索来自2009年5月，国务院公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中提到的“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，这使得多年来空转的物业税一下子近到眼前。在2009年重提物业税，显然有其深刻的时代背景。

2009年5月，当时国内房价刚刚从金融危机的寒冬中有所回暖，远未到政策打压之时，所以当时重提物业税，显然不是为了调控房价而来。金融危机之后，国家财政收入增速放缓而开支增加，2007年，我国财政收入增速高达32%，金融危机爆发后，财政收入增速明显放缓，2008年增速20%，2009年只有11.6%。而与此同时，为了应对金融危机而推出的系列救市计划，全国财政支出有增无减，2008年和2009年的财政支出增速分别为25.7%和21.2%。同时为了配合中央的4万亿救市计划，以及争取更多的银行贷款，很多地方政府在过去几年大干快上，已是债台高筑，但在我国的分税制下，地方政府的财政收入有限，更多依靠预算外的土地出让收入，而物业税作为重要的地方税，将大大增加地方的财政收入，也能极大缓解中央对地方的税收返还和转移支付压力，这才是2009年重提物业税的初衷所在。

与此同时，很多一线城市的房地产市场在经过多年高速发展之后，可供出让的土地已经逐渐减少，对于过去依赖土地财政的地方政府而言，将来势必要面临土地出让金减少的困境，如果能适时开征物业税，无疑将提供一个长期稳定的收入来源，这也是一些地方政府对于物业税态度积极的重要原因。

同样还是在2009年，这一年的春节过后，国内的房地产市场开始回暖，从一开始试探性的小阳春到后来的全面爆发，全国主要城市的房价均再次创出历史新高，房地产的民生话题也再次成为焦点。在国家种种调控政策均告失效后，物业税在一夜间成为人们寄望的最后杀手锏。

不同的利益出发点会产生截然不同的物业税版本。物业税显然无法同时承担增加地方税收和调控房价的两种功能，不同利益方对于物业税的不同期盼，加之物业税自身在法理上的障碍，导致空转7年至今难产，甚至连名称也难以确定。

另外，为什么要征物业税还有一个很重要的问题，那就是物业税征收之后拿来何用？从国外经验来看，物业税的主要用途还是用于当地社区建设、改善居住条件等，取之于民用之于民，才使得人们不至于太抵触。如果我国将来也正式开征，也应该遵循取之于民用之于民的原则，否则如果只是让地方政府拿来做大规模投资建设，通过拉动经济来粉饰政绩，人们对于缴纳物业税的积极性也不会太高。

房产税属于财产税的一种，作为财产税，最重要的前提就是产权的明晰，而我国房地产市场的产权关系还较为混乱。

从住房产权来看，除了商品房之外，我国还有很多有限产权的住房，比如经济适用房、合作建房、集资建房、房改房等，在产权关系理清之前贸然开征房产税，显然会带来更大的混乱。

更大的障碍还在于我国的土地国有制。我国开征物业税的初衷是将现有的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费合一，改为在房产保有阶段统一征收的物业税。我国房地产是住宅私有而土地国有，住宅所有者只对土地拥有70年的使用权，而不是像大多数国家那样的永久产权。而物业税或者房产税属于财产税，前提是对产权所有者征税，而我国居民对于土地并无产权，如果对居民仅有使用权的土地征收财产税，显然于情于法不通。

我国除了城市土地国家所有之外，农村土地属于集体所有，而这个集体的概念就更加模糊。开征房产税似乎离农村还较为遥远，其实不然，在我国轰轰烈烈的城市化进程中，很多昔日的农村土地早已经成为城市的一部分，大量的城中村、小产权房的存在，也给物业税的开征带来产权上的难题。

世界上其他大部分国家和地区都是住宅和土地私有制，所以物业税的征收理所当然，住宅私有而土地公有的代表为新加坡和我国香港地区，他们虽然也征收物业税或者产业税，但征收办法和西方主要国家明显不同，西方国家是对土地和住宅统一征收，以物业价值作为税基，而新加坡、我国香港地区则以物业租金作为税基。比如新加坡以年租金的4%和10%作为标准，无论房屋是否出租都必须缴纳，年租金标准其实只是评估机构计算出的虚拟租金。我国香港地区则分为差饷税(原用于警政开支，后来扩大用于支付街灯、供水、消防等)和物业税两种，差饷税的征收和新加坡类似，以虚拟年租金为基础，无论是否出租都必须缴纳，物业税则以实际出租为准，如果实际出租获得了收入，则缴纳物业税。

也就是说，如果将物业税理解为对产权所有者征税，西方国家拥有的产权是房屋和土地的整个物业价值，而新加坡和我国香港地区居民拥有的产权是房屋租金，以此理解，方可规避土地公有制下的产权难题。所以，如果我国要在土地公有制下推行物业税，税基也应以租金为标准，而不是以物业价值为准，因为我国居民并不拥有房屋和土地的全部价值。  

从目前流传的各种物业税版本来看，我国显然还是倾向于土地私有制下的西方标准，也就是以物业价值作为税基，而非物业租金。而且从现实考量，如果以物业租金作为征收标准，税基过低导致税收过低，无论是增加税收还是调控房价，对市场几乎不会产生什么实质性影响，这应该也不会是酝酿多年的物业税所要的效果。

其次，土地公有制还衍生出另外的难题，我国居民在购房时已经一次性支付了70年的土地出让金，如果再次征收物业税，显然属于重复征收。虽然从名义上来说，土地出让金属于租金，物业税属于税金，二者可以并行不悖，但这种名称上的差别仅仅只是我国土地公有制度的产物，本质上并无区别。如果将土地出让金纳入物业税，那么已经购买了住房的居民显然不应该再重新支付，在计算房屋价值作为纳税基础时，如果不以物业租金为标准，而是以物业价值为准，那么也应该扣除土地价值，仅以房屋价值为税基。在70年土地使用年限下，不同年限的住房如何估值？70年到期之后如何征收？这些都是悬而未决的问题。

而对于物业税推出之后的新售住房，面对的压力在于，是否还应该像从前那样一次性缴纳70年的土地出让金？如果土地出让金转化为物业税，那就意味着一次性收取的70年租金分化为年复一年收取的税金。而没有70年土地出让金的支撑，住房价格理应大幅下跌，与此同时，由于物业税的存在，居民持有住房的成本将会大幅上升。正是这种潜在的影响，很多抱怨房价过高的民众将降房价的希望寄望于物业税，这样既可以降低房屋的现有价格，也可以通过提高持有成本打击囤房炒房者。但是，由于物业税开征的初衷并不以打压房价为直接目的，所以，即使将来正式推出，对于那些希望房价下跌的人而言，距离他们的期望值也会有很大距离。

除了一些法律上的障碍，物业税的开征在技术上也有不小的难题，比如专业诚信的不动产评估机构、房地产登记与信息系统的建设等，我国的物业税虽然已经在很多城市空转多年，但筹备情况如何并未向公众有过披露，各个城市对于征收物业税的实际执行能力如何，至今依然不为人知。

由于种种现实难题待解，房产税的推出需要做多方面的工作。从征收对象看，开始的征收对象应该不会针对全部房屋所有者普征，如果按照房屋套数，首套自住房应该不会纳入征收标准，如果按照房屋面积，也应该有一个起征点，各个城市应按照各自的人均居住面积为依据。至于税率标准，我国1986年版本的税率标准是1.2%，如果新版本的房产税包含了土地出让金、土地增值税等内容，税率应该大幅降低，而且考虑到人们的排斥心理，还应该遵循循序渐进的原则，在推广初期应该将税率定得较低，比如0.3%以下。而对于那些拥有多套房屋或者居住面积较大的房屋，因为其对土地资源的过度占用，税率应该遵循累进原则，从而在一定程度上起到优化资源配置、调节贫富差距的作用。

而居民住宅也分为存量房和增量房两种，也就是旧房和新房，由于居民的旧房在购买过程中已经缴纳了相当多的税费，物业税如果按照物业价值为税基推出，第一套自住旧房应该是低税甚至免税，而物业税之后的新房则采用新的税率标准，也就是“旧房旧办法，新房新办法”，不过，这样的处理办法也有可能带来房地产市场定价和估值的混乱。 

房产税最终以怎样的面目出现，我们只能拭目以待。

据《三联生活周刊》