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郑州楼市“创伤”不轻
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郑州楼市“创伤”不轻

本报记者 黄晓娟

屡推少量房源

试探客户心理

根据中国指数研究院的统计,在其监测的35 个城市中,21 个城市成交量环比下跌,其中,一半以上城市跌幅超过20%。10 个重点城市中,重庆跌幅最大,达68.67%,其次为南京,下跌42.83%。

据河南精工地产营销中心统计显示,整个10月份,三个周末六天时间,郑州市5个楼盘公开排号认筹,15个楼盘集中亮相开盘,甚至有些楼盘为了抢占市场,宁愿冒着被处罚的危险,没有预售证提前开盘,而从开盘的业绩来看,排卡的市场转换率最高不过40%。

“如果说‘9·29新政’和部分城市限购令是中央调控楼市的‘第一把火’的话,那么10月19日央行突然加息是中央在火上加把油。一定程度打击了市场的信心。”河南精工房地产营销顾问有限公司副总经理李志强认为。

为了迎接旺季,多数城市在八九月份商品住宅成交均价迅速飙升,郑州也不例外。据记者采访近20个楼盘了解到,郑州三环内已经没有低于6500元/平方米的楼盘,“不管市场好坏与否,房价始终在上行,你说我们是买还是不买。”购房者李先生陷入两难境地。

“虽说10月有15个楼盘公开亮相,但是多数并非完美。”李志强说。据记者观察,开盘都很低调,项目推出的房源也少。李志强把这种营销手段定义为“饥饿反射刺激策略”,“今年不同往年,往年开发商开盘推出几栋楼,而今年郑州市场上开发商都喜欢每次推出少量房源,采取‘饥饿反射刺激法’策略性试探客户心理,面对不确定的市场,开发商也学会了调整应变。”李志强分析。

二次调控加压 新盘“价”在何方

面对单价的上涨过猛和房地产调控政策“翻来覆去”的变化,郑州市场上购房者观望气氛渐浓。近日,中央“调控之剑”再度落下,为国内整个楼市扬汤止沸,使正在止跌回升的楼市向前走的步伐戛然而止。

这个被业内称为“国五条”的通知出台后,深圳、上海、北京、厦门、杭州等城市相继跟进,对本地居民和外地居民限制购买住房,以期达到抑制投机炒作、为楼市“退烧降温”的目的,遏制楼市价格快速上涨的势头。郑州市虽没有明确规定“限购令”,但从10月15日起,我市公积金贷款出台相对应的调控措施,住房公积金贷款购房首付比例比原来提高了10个百分点,成为继深圳、上海限购之后的又一个典型的地方楼市调控政策版本。同期,据统计,郑州9月份市区商品房销售均价为6602元/平方米,较上月上涨了6.3%,较去年同期上涨了33.56%,无疑房价成为一个敏感而又顽固的话题。

“同时,受‘9·29新政’和‘10·19’加息的影响,八九月份市场上那种开盘即清盘的火爆现象已经一去不复返,但是指望开发商降价销售也是不可能的。”李志强表示,预计11月份郑州市场会陷入开发商和购房者双重观望的局面。

不会轻易降价 优惠吸引消费

美华房产运营总监赵亮分析,此政策对房地产开发商的销售影响确实很大,而且是对开发商资金回笼的“致命打击”。他表示,就目前而言,开发商不会轻易降低房价,但是会以打折等优惠方式来吸引消费者。

赵亮认为,房价降低与否主要还是取决于大型房地产开发商。他表示,虽然目前严厉的房贷政策会影响部分潜在的意向型客户,但是真正的刚性需求并不会受到太大影响。因此,大部分开发商还是会选择“硬扛”。

记者在采访中了解到,目前很多开发商已不敢轻易拿地而放缓拿地的进度,尤其是中小房地产开发商。“究其原因,一方面是销售量下降导致资金链紧张;另一方面是目前中小开发商从银行获得开发贷款几乎是‘不可完成的任务’。”赵亮分析。

但是,有多位开发商表示,明年一有机会还会积极拿地,因为还是看好房地产市场的长期前景。

郑州某大型房地产开发商透露,新政策使该开发商近几日在郑州地区的销售成交额直降30%~40%。“影响确实不小,但是目前我们的现金流还是没有任何问题的,短期内是不可能降价的。”

郑州家门口房地产中介机构的邓女士表示:“贷款利率一提,近段时间买房的客户明显都犹豫了不少。”她表示,按照目前的最新规定,中介公司经手的首套房交易合同,都要求房贷首付至少30%,且利率优惠最低为8.5折。“现在没有7折了,我们刚刚接到通知,银监会要求所有商业银行的首套房贷利率一律为最低8.5折,不可能有更多优惠了。”她说,以前如果首付比例高,房贷利率还可以和银行“商量”,但是现在几乎不可能了。

相关链接:

“9·29 新国五条”

为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神,国家有关部委分别出台措施,巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展。

这些措施包括:1. 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

2.要完善差别化的住房信贷政策,对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上。同时,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。

3.调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

4.切实增加住房有效供给。要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度,切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。

5.加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,要继续加大曝光和处罚力度。

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