本报记者 李明德 文/图

郑州的物业公司多达800家

物业管理人员在察看居民楼情况

核心提示

招几个保安、弄几个清洁工，再起个名字，到工商部门注册一下，就可以成立一家物业公司了。由于物业公司成立门的门槛比较低，截至目前，郑州市物业公司多达800家，但是真正服务市民的物业公司并不多。

2010年9月14日，郑州市88家物业服务企业没有通过考核被挂牌公示，郑州市房管部门决定撤销其物业服务企业资质。郑州物业管理公司的生存状况如何？物业管理公司与业主之间又存在着哪些问题？近日，记者对此进行了调查采访。

无奈的业主

11月12日，郑州市西郊一处小区门口，63岁的李大爷一大早就站在小区门口，这已经是第3次停电了。由于小区一部分人没有按时交电费，辖区的供电部门把小区的电停了。他期盼着小区早日供电。

李大爷所住的小区只有4栋楼，由于建设时间比较早，如今周围所建的高楼都已经超过了他们所住的小区。

据小区附近一位市民介绍，他们所住的小区是上世纪90年代初期建造的，当时属于单位集资房，随着经济的不断发展，近几年来大部分人都搬离了这个小区，小区居住的大多都是一些年龄大的退休工人和老人。

“我们都是工厂的老工人，现在家里的几个孩子都买了新房，搬到东区了，就剩下我们老两口在这住。”一位姓张的居民如此向记者解释。

他说，由于小区只有4栋楼，自从3年前开发商的物业公司撤走后，这几年已经换了4家物业公司，一家不如一家。

张先生说：“由于小区业主少，收费也不高，小的物业公司进驻后发现不挣钱，待几个月都走了。今年6月份曾有一段时间没有物业公司，小区的一些业主们把生活垃圾到处乱放，使得小区内苍蝇四起，卫生状况极度差。后来，在原来老车间主任的组织下，业主们协商后，找了一家规模比较大的物业公司，顺便照顾这个小区，这样物业公司的成本可以低一些。可是，这种情况至今依然不容乐观。”

据了解，在郑州像李大爷这种小区还有很多，这已经是一个存在多年的问题了。服务不专业、人工成本高、人浮于事、管理不到位等问题是目前众多物业公司存在的弊病。

据郑州市房地产与物业管理协会相关负责人介绍，郑州市现有物业公司826家，其中具有一二级资质的物业公司只有五六十家，上规模的物业公司也就200多家。

郑州市某物业公司一位姓刘的负责人介绍，有的小区只有几栋楼，开发商也成立了物业公司，这样的物业公司功能比较简单，也就是看看门，打扫一下卫生，更多的保洁、维修等服务都无法提供。

采访中记者了解到，一些新建的小区建成了，业主搬进去了，但是由于社区不接收，业主办事要在基层盖章却盖不上。于是，业主户口难落，要结婚的人办不了结婚证，退休人员办不了退休手续，孩子就近上学得掏“择校费”，低收入家庭得不到及时救济，这是一些新建小区业主经常遭遇的事。

一些业主到就近的社区办理一些认证手续，就近的社区不会给其盖章，业主会被告知，按照有关规定，应到其户口所在地社区办理相关认证手续。业主到户口所在社区盖章，会得到该社区这样的解释：尽管业主的户口在该社区，但不在此居住，按照有关规定，得到其目前所居住的社区办理认证手续。业主成了皮球，被踢来踢去，无奈和悲伤充斥着生活。

赔钱的生意

走，还是留。这个问题多日来一直困惑着徐刚。立在小区物业管理办公室门口，徐刚不停地抽着烟，满脸无奈地对记者：“走吧，合同期限没到。留下来继续支撑吧，肯定赔得更多。”

徐刚是一家物业管理公司的经理，去年他承包下了郑州市兴华南街一个住宅小区的物业管理。刚接手时，他对未来的发展满怀信心。招聘了一批保安和清洁员，通过简单培训，人员都上岗了。可时间不久，矛盾就出现了。一些业主对物业管理服务提出不满，开始拒缴物业费。

拒缴物业费的业主们认为物业公司在管理上有很多不到位的地方。绿化管得不好，水池里的水是干的，车库被承包给个人经营。

对于业主的抱怨，徐刚说自己也有苦衷：“小区有1000多户，3000多人，物业费连60%都收不来。”他表示，没有资金，养不活人，管理自然有难度。

而小区内的部分业主则觉得，管理跟不上，物业费缴得没理由。据记者调查采访，类似的矛盾在郑州市所有的小区物业管理中都存在。

根据郑州物业管理协会的统计，郑州近70%的物业公司处于亏损经营的状况，不亏损的多数也只能算是“勉强糊口”而已。徐刚的公司目前也正面临着这样的尴尬环境，这种赔钱的生意，究竟是走还是留，成了他难以抉择的一个问题。

高价的停车费

随着人们生活水平的不断提高，近几年来，购车族越来越多，据不完全统计，目前郑州市各种机动车已拥有150多万辆，而每天到郑州市车管所新车上牌的有好几百辆。这边是新车上牌，那边是新建的楼盘开业。尽管在建楼盘大都建造了停车位和地下停车场，但是依然满足不了小区的停车难问题。

家住郑州北环的王先生近期买了一辆新车，由于小区是2007年建造的，当时的发展标准是停车位按照小区入住率的30%建造，如今小区的购车族越来越多，停车位早已满足不了停车。

王先生表示，自己在买房时就租了停车位，每月60元的收费标准，已经交了4年，尽管多掏了这么多年，但是能换来一个停车位他感到很欣慰。

车位紧张和停车难引起的物业纠纷在郑州各小区早已经普遍存在。11月20日上午，记者来到郑州嵩山路某社区进行采访。一位姓许的业主称，每天下班时为了能够在自己小区里找到停车位，他不得已把晚上的应酬推掉。“晚上不到8点，小区里就没有停车位了，不得已有时只得停在小区外面，很不安全。” 许先生说，此外，由于小区保安对外来车辆管理不严，不少非业主车辆停在小区内，更加剧了停车难。

该小区的一位保安告诉记者，他已经在这个小区工作4年了，今年春节后小区购车族越来越多，每天晚上8点左右，是他们最忙的时候。几个门岗的人都轮流指挥业主停车、找车位。他表示，由于小区内的车位和业主的车辆不成比例，很多业主没有停车位，大家只得轮流停车。

采访中记者得知，目前郑州住宅小区车位紧张是很普遍的问题，私家车已经逐步进入到普通家庭，业主与开发商围绕居民小区道路停车位收费和地下车库产权的纠纷日益增多。物业收取停车费也成了业主和物业公司矛盾的焦点。由于部分开发商将小区内的部分车位出售，造成私家车位和公共车位之间也存在着很多矛盾，这些小区大多是在繁华地段的高档小区。

一位不愿透露姓名的物业公司部门负责人告诉记者，郑州市从2005年下半年起，一条不成文的规定在郑州实行了，那就是道路停车费陆续在各小区“复活”，一些占强势地位的物业公司开始利用小区没有设立业委会的漏洞为自己谋利。物业公司单方面把原本属于全体业主买下的共有道路场地拿来出租，每车每月收费标准在60元~80元之间，其实物业公司根本无权收费，而且涉嫌侵占公共财产。

郑州市住房保障和房地产管理局物业处工作人员介绍，目前开发商往往把小区的地下每个停车位以８万或10万不等的价格向小区业主出售，或由物业公司以每月数百元的价格出租给业主使用。由此，住宅小区的地下车库也成为开发商与全体业主争夺的对象。而根据《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》，从2004年８月１日起，对小区内道路车位使用费不再设定，是否收费由物业公司和业主委员会协商。可至今仍未能改变现状，这样的情况下，物业公司与业主之间的矛盾也经常由此被激化。

物业“漏洞”急需修补

据了解，近年来郑州市的物业公司发展迅速，目前郑州有800多家物业公司，但每年仍有继续增长的趋势。与沿海地带相比郑州的物业发展从规模和数量看，都名列前茅。

“武汉市，城市规模比郑州大，物业公司只有300多家、比郑州少得多。” 郑州市住房保障和房地产管理局物业处工作人员在接受媒体记者采访时说到。

根据原国家建设部出台的《物业服务企业资质管理办法》，物业公司资质分成三级，一级资质需要注册资金500万元，二级资质需要300万元。三级资质的物业公司只需要注册资金50万元。因此不少物业公司不愿意申请更高的资质，这样能减少一些额外的费用。

“资质低，他的服务可想而知，肯定达不到标准了。”一位小区业主如此理解到。

郑州市物业协会负责人，在接受媒体记者采访时称。目前郑州市物业状况比较突出的问题就是房地产开发建设与物业管理职责不清，前期物业管理矛盾突出、物业管理企业规模小、收费低、运作不规范，企业人才流失严重，水、电、气、暖收费问题引发的矛盾突出、旧住宅区整治改造难，物业管理推进缓慢等问题。

而停车位和公共地盘收益问题成为热点。在郑州市不少小区，一些楼顶广告、楼体广告、灯箱广告以及电梯广告等，成为物业公司的“摇钱树”。例如小区的楼顶广告一年收入少则几万元，多则几十万元，最高的一年能收入上百万元。楼下的业主想在楼顶安装太阳能热水器，会遭到最上层人的反对，顶层的业主会说，他买的是复式房，楼顶是他家的，不允许别人在上面安装。其实，这是开发商把本属于业主共有的部位——楼顶卖了，它直接侵犯了其他业主的利益，开发商玩了个“复式房”概念而肥私。

家住郑州市郑东新区附近金燕小区的张先生表示，在现实中大部分楼盘的地下停车场则被房地产开发商打入房价成本，按道理，产权应该属于全体小区业主，但是实际占有和支配的则是开发商，车位则被卖给车主或者变成自己的产权对外出租，全体业主的权益结果变成开发商的利益，

他表示，如果住宅小区投资兴建地下停车场的建设费用没有分摊到各位业主身上，当然收益归开发商，但是产权是否属于开发商或者被开发商转卖的地下停车场的建设费用有没有打入成本，这在监控上还是一片空白。

市民朱女士表示，目前一些在建小区的开发商大都在逃避义务。因此构建建筑物的区分所有制度应成为政府立法部门刻不容缓的任务，使地下车库的权利归属能够有法可依，避免矛盾与冲突，希望政府部门在立物业新法规时，能明确参与公摊的部位所有权属于本楼全体业主，而没有参与公摊的部位属于小区全体业主所有。对于有多栋住宅的小区，明确哪些部位由本栋楼全体业主（或代表）拥有处分权，哪些必须经过全体业主（或业主代表大会）才能决定处分。如电梯间如果损坏了则要从本楼业主的大修基金里出钱维修而不能让其他楼的业主分摊。反之，收益也是如此处置。这样规定，也有利于纠正一些诸如“没参加公摊就不属于业主共有而属于开发商”的错误做法。