年初，部分城市出现的房价过快上涨，投机性购房活跃现象，引起政府高度重视。4月17日 “国十条”拉开了年度楼市调控的序幕，随后二套房首付提高至50%、限制外地人购房、暂停发放第三套房贷、房产税改革等被提上议程。郑州作为三线城市，虽不在重点调控之列，但一些细则在执行过程中颇受关注。

变化一：二套房首付提高，三套房限贷

政策回放：从“国十条”到“新国五条”，两次新政围绕“房贷”提出严格限定：首套房贷款首付提高至30%，第二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍，第三套及以上住房限贷。

我市规定，首次使用住房公积金贷款购房的家庭（家庭成员包括借款人、借款人配偶及未成年子女，所购住房包括普通商品房、经济适用房、限价商品房、拆迁安置房等，下同），住房公积金贷款金额不得高于所购房产总价的70%，即首付款不低于30%；所购住房为二手房的，住房公积金贷款金额不得高于所购房产总价的60%，即首付不低于40%。 第二次申请住房公积金贷款购房的家庭，须结清上笔住房公积金贷款满一年，且首付比例不得低于50%；暂不受理第三次使用住房公积金贷款的申请。

业界声音：业内人士认为，这些新规剑指投资客，尤其对一二线城市的炒房团打击力度最大，由于我市房地产市场一直以刚性需求为主，投资客所占市场份额很少，因此限贷只对少数资金薄弱的投资客产生影响，对整个房地产环境没有太大冲击。

而对于二套房首付不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍，有观点指出，该新规在打击投资客的同时，也误伤了部分“改善型”购房者，一部分为居住升级而准备购买二套房的购房者，可能由于首付压力，月还款额增加而搁浅置业计划。实际上，我市刚需群体中，“婚房”仍占据主流，“改善型”购房者的市场占比不大，即便想买房，他们也很少选择贷款方式。因此对于郑州这样一个消费结构，二套房新规的波及面也很小。

变化二：三年来首度加息，7折利率叫停

政策回放：二次新政之后，“加息”、“7折利率叫停”等消息就占据各大媒体的重要版面。自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，这是央行在2007年12月加息后，时隔34个月的再次加息。时隔不久，全国多家银行总行向分行下发通知，要求从11月1日起，部分区域全面取消房贷7折利率，客户办理房贷最低利率只能做到基础利率的8.5折。

业界声音：小幅加息，7折优惠利率叫停，对购房者的影响是潜在的，更多地表现在心理层面而不是短期的购房决策上。业内人士分析，在郑州这样的城市，多数购房者的贷款额度在20万到50万之间，加息和利率优惠调整，分摊到每个月不到百元。而想买房的还是会买房，因此，加息等政策短期内对购房者不会有明显影响。不过一旦进入加息密集期，购房者很可能要推迟购房计划，尤其对于那些正在还贷的“房奴”来说，持续加息将会成为困扰他们的一大问题。

变化三：二套房执行4%契税

政策回放：在房贷“从严”、央行释放银根紧缩的信号后，房产税改革正式提到日程。继国家推出“10月1日起恢复契税3%的税率征收标准”后，我市出台相关细则：建筑面积144平方米以上的住宅，按4%的税率来征收契税；建筑面积在90平方米至144平方米之间的住宅，按2%的税率来征收契税；建筑面积在90平方米以下的住宅，如果是首次购房，拿着房管局的证明，契税按1%来征收。新政颁布后，凡是二次购房的居民，无论住房面积大小，契税税率一律按照4%征收。

业界声音：目前来看，由于“二套房”界定信息不足，很多市民钻空子办理产权，但随着我市税收登记系统进一步完善，二套房不仅房贷门槛高了，税费也更高了。以郑东新区一套50多万的房产为例，新政实施后要多缴纳近万元的税费，这对购房者的心理会产生一定影响。

保障房大提速、信贷闸门收紧、第三套房限购、土地税清缴……2010年，一系列高强度的调控举措让火爆的楼市稍有停息。时值年末，部分热点城市房价又开始抬头、房企天价拿地不断创造新“地王”，给楼市前景带来了变数。明年楼市走势会如何？记者针对本轮调控的几大焦点问题进行了盘点。

回首2010年，楼市给人们太多的感慨，调控政策持续加码、部委相继出台政策限制房贷、房产税改革提上日程……这些史无前例的调控风暴轮番上演。

“新政”之下，全国楼市百态每天都在上演，“成交量下挫”、“零成交”、“空置房”等后市反映充斥房地产市场。郑州楼市经历短暂调整后，纷纷开展营销活动，为推盘做准备。随着新盘新品面市，楼市下半年很精彩。

3月，楼市“小阳春”甫一登场，一股寒流随即来袭，此后，房产调控政策一波紧似一波。在政策尚不明朗下，市民出现持币观望情绪，开发商也更为谨慎，不约而同地延缓推盘计划。于是五六月份，多数开发企业选择“以静制动”，很少大张旗鼓进行宣传。

从6月份开始，郑州楼市新房成交量稳步攀升。最显著的一点是，在七八月份传统淡季，省会楼市在供应量骤增的带动下销量亦攀升明显，甚至在8月份一度逼近历史高位。这与全国一线城市表现出的回暖行情“有过之而无不及”。8月需求重新释放，9月市场呈现供需两旺的态势。 2010年1~9月郑州市商品房销售价格保持稳步上升， 9月份商品房成交价格创新高，商品房均价为6620元/平方米，环比上涨6.3%，同比上涨33.56%。

由于7月份的大幅供应量在8月转化为成交，因此8月份全市供求关系表现出严重的供不应求，楼市成交量突破90万平方米，致使市场存量房跌至143万平方米，市场供应紧张的局势更加严峻。在此情况下，商品房价格下跌不太可能。

但成交量报复性反弹只经历了七八两个月。9月，郑州市商品住宅成交78.3万平方米，环比下降18%，同比下降13%，低于7、8月份成交水平，但是商品住宅成交价格是一个月比一个月高，商品住宅预售均价从1月份的4861元/平方米，上涨到9月份的6620元/平方米。

由于商品房供应的日渐紧张，随之而来的是推出土地力度的加大。2010年11月，郑州市土地市场小幅爆发，单月成交经营性用地（不含工业用地）15幅，随着土地的加推，“地王”不断刷新，12月8日，郑州市农业路北、勤工路西一个约合85.38亩的地块，被河南煤化建业房地产开发投资有限公司以11.0845亿元拿下，每亩地折合1298.25万元的“天价”，业内人士估算，房屋均价会在12000元每平方米。

面对“高烧不退”的市场，各大楼盘表现出了超高的人气，开盘遭抢的房源一时不在少数。不难看出，下半年房地产市场异常热闹，全市20余个在建、在售楼盘一一亮相。2010下半年，面对激烈的市场竞争，开发企业积极开展“刚需营销”，排队选房、人气爆棚、开盘热销等成了销售场面最真实的写照。

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限购令：中央的房贷政策目的就是抑制投资型等不良需求，但对于资金雄厚的投资者来说，无非是门槛大幅提高，但限购令却直接对投资型需求说不，有钱也禁止买房子。限购令目前多在房地产一二线城市执行，对于郑州这样的城市来说，执行限购的可能性相对较小。

房产税：多年来，房产税、物业税一直都是热议的话题，物业税出台尚需时日，但房产税的出台已经近在眼前。

目前来说，房产税是地方政府根据地方形势酌情实施，和限购令一样，作为房地产三线城市的郑州，执行房产税的可能性依然不大。

加息：业内人士表示，通胀在10月份开始硬着地，10月份全国CPI为4.4，为近两年最高。政府不得不开始两手抓——既调物价，又调房价。因此，在通货膨胀硬着地和房地产价格不断攀升的背景下，政府很可能继续出台加息政策，这样既利于疏导降低通胀，又将配合其他政策加强对房地产市场的调控。