本报记者 黄晓娟

新政的持续加码，使得住宅市场出现观望情绪。住宅投资收紧，不少投资客开始转战商业地产，商业地产在2011年的春风春雨里悄然升温。

不少业内人士认为，一线城市商业地产已经趋于饱和，商业地产向二三线城市转移已是大势所趋。作为二线城市中的一员，是否也意味着新的掘金时机呢？郑州的商业地产是否迎来了新的发展契机？本期“晓娟会客室”邀请了郑州深信投商用置业有限公司总经理周秀清、兴达集团营销总监姚惟文谈谈郑州商业地产发展之势。

“新政对住宅和商业地产是‘此消彼长’的影响过程。”

国八条、房产税、限购令等楼市调控愈演愈烈之下，商场、写字楼、酒店式公寓、沿街商铺等商业地产因为不限贷、不限购而被投资者所关注，住宅受限购，商业地产当然迎来好机遇。

从去年下半年至今，郑州越来越多的开发商由住宅转战商业，最根本的原因基于政策对住宅的限制，住宅已经到了顶峰阶段，商业在郑州恰好处在发展阶段，现在甚至未来也必将会成为继住宅后的又一投资热点，因此，政策对市场是一个“此消彼长”的过程。

说到投资商业，很多人的第一印象往往是那些繁华地点的门脸房，也因此留下了价格高不可攀，离普通投资者很远的印象。而实际上，我们所说的商业项目既包括写字楼，也涵盖临街铺面、社区底商以及目前市面上在售的一部分商业立项的住宅，因为商铺既有十几万一平方米的天价旺铺，也包括两三万、甚至一两万元的项目，所以商铺价格不一定高。

例如，新悦城项目最初就是考虑到这点。因此，大到400平方米，小到20平方米，价位有每铺几百万元的，也有几十万元的，可买可租，有很多铺型非常适合入门投资者。

相对于郑州，虽说是一个以商业发展而带动起来的城市，但是商业地产的发展空间远未到临界点，还具有相对较大的升值空间。相对于一线城市的现代化商业，郑州还有一段距离，传统的商业是郑州目前商业的主旋律，但现代化的商业还很缺乏，郑州要朝着现代化商业城市发展，必须要有现代化的商场，现代化的商场一定是要由主力店带动，次主力店补充，多种业态互动，共同促进整个商场的发展。

新悦城是按照国际一线城市成熟商业模式，结合郑州本地市场特点，进行设计规划的一站式纯商业购物中心。世界500强之首沃尔玛是其中的主力店，也是人流和商机的保证。每一层都有不同的主题和定位，是集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的家庭消费场所。新悦城有500个专用停车位，每层商业层高6米，柱距10.8米，购物环境宽敞舒适，视野开阔，让消费者身居二线城市却能享受一线城市的购物环境。

新悦城去年年底封顶，预计今年3月开盘销售， 10月开业，一个现代化的购物广场即将呈现。

姚惟文 兴达集团营销总监

“投资者去做政府鼓励的事儿，绝对没错。”

每次政策调控都针对的是住宅市场，对商业地产影响不大。

首先谈回报率。写字楼和住宅的投资是有区别的，住宅一般租金很低，装修成本很高，而写字楼的投资是赚取租金，尤其是中心地段的写字楼，每平方租金能达到7000元，所以从回报率的角度来谈，住宅的回报率只有2%~3%，写字楼的回报率在5%~7%，写字楼一般15年就能收回成本。在这种情况下，租赁回报更高的写字楼吸引力就显露出来了。

其次谈经济发展下的产物。日前，随着中原经济区战略的提出，并伴随着一系列大规模的造城举措，城市化进程推动城市经济持续增长和消费不断升级的同时，也为写字楼的发展带来了难得的机遇。

对于消费者来说，写字楼是一种弹性非常强的消费品，经济发展好则租赁高档写字楼的企业相对会更多。郑州写字楼市场的发展必然和郑州经济的迅速增长是密切相关的，而随着郑州经济的快速发展，对写字楼的需求量会大大增加。

最后谈中心地段写字楼的稀缺。商业地产的开发受很多条件的制约，对周围地段要求很高，任何一个城市都是只有很少的地段才可以做高标准的写字楼。写字楼作为大型企业的办公空间，同样将地段作为衡量写字楼投资价值的重要指标。同时，地段的优劣直接决定着商务办公的便捷性，公交出行是否发达，企业员工上下班是否方便，因此，交通的通达性对写字楼而言相当重要。

紫荆山路与东西大街之于郑州的影响力是其他任何道路都无法比拟的，说“双向黄金中轴”绝不为过，郑州的标志性建筑与景观几乎全集中在这里，消费热点、人气热点、关注热点无一例外的集中，这里是郑州绝对的中心。

而且兴达国贸扼守地铁1、2、3号线，距1、2号地铁线交会处紫荆山站仅有300米，距2、3号地铁线交会处的东大街站仅20米之遥，必将成为郑州最新的商圈热点。

作为紫荆山最后一块核心商用物业，兴达国贸享受到紫荆山商圈、二七商圈的国际化商务气息的包围，晋身为又一座把控万千商机的商业桥头堡，又以自身地段、品质、高配等优势与周边的香港新世界、易初莲花等大型商业升级成郑州国际一线品牌商圈——国贸商圈，也将近距离辐射兴达国贸，进一步带旺这里的人脉商流。

相关链接：

投资商业地产四注意

●切勿轻信投资回报。投资商用物业，最关键的是能否有与投资相符合的投资回报率收益。对于开发商或卖家有投资回报承诺的，应要求以书面形式体现。

●地段太冷易被套牢。选对地段尤为重要，交通规划、城市消费水平和周边商业氛围，这些都是在短期内不可改变的因素。因此在挑选物业时，首先应该看该地段是否有发展前景。

●管理混乱危害大。商业地产的后期管理非常重要，商铺不仅需要业主自己精心打理挑选租客，也需要整个大厦的管理方能进行整体营销推广。

●投资要有长线准备。商业地产投资回报也是有一定周期的，没有充分的思想准备和大量资金投入是难见收效的。