商业地产在2011年的春风春雨里悄然升温。不少业内人士认为，一线城市商业地产已经趋于饱和，商业地产向二三线城市转移已是大势所趋。作为二线城市的郑州，是否也意味着新的掘金时机呢？本期“晓娟会客室”邀请河南开祥置业股份有限公司营销部经理马岩谈谈郑州商业地产发展之势。

河南开祥置业股份有限公司营销部经理 马岩

限购令的出台意在打击投资客，推动市场稳定发展。当投资住宅的需求受到限制，商业地产自然会迎来机遇。从这两年来看，郑州商业地产兴起很快，这其实是城市化进程和中原经济区发展的需要。本期“晓娟会客室”特邀河南开祥置业股份有限公司营销部经理马岩畅谈商业地产制胜的法宝。

郑州的商业地产目前还处在初步发展阶段，达到一线城市的标准还需要时间，郑州的商业地产和一线城市比有地域性特色，传统的二七商圈是郑州最繁华最热闹的地段，要打破这种传统的商业模式，形成城市多个商圈、多个副中心、多个商业组团，郑州的商业地产才算走到成熟的一步。

郑州初步发展的商业地产和一线城市比有很大的差距。例如上海的商业地产，不管是写字楼还是商场投资都是组团可选的，成熟的上海商业由宝山、新华、浦东等几个组团形式组成，每个区域的居民都能在自己所居住的区域内一站式购物，而不是所有上海人购物只想到去一个地方。

商业地产开发的首要因素是地段。因为，地段能够带来商业价值，一个成熟的商圈可以减少后期经营的不确定性。相对一个成熟的商业商圈，单体的商业项目风险更高。拿天旺·优库来说，项目设在东风路与天明路交叉口，附近有大型超市、医院、学校等一系列配套设施，和天旺广场优势互补，相互带动。

人流也是必不可少的条件。天旺·优库位于黄金地段，依托天旺广场、世纪联华日均客流量达两万余人，强劲的生活需求，将提供庞大而高端的消费力支撑。周边商业氛围浓厚，已无可争议地成为郑州北区的商业中心。

另外，就是一个优秀的运营管理团队。即将推出的天旺·优库就是依托“天旺”这个平台建立有效的价值传导机制，依靠天旺广场原班成熟管理团队，通过业态互补、优势衔接、管理拔升，实行统一规划、统一招商、统一宣传，360度打造“悦购”消费氛围。

面积大、业态成为一个商场制胜的关键。传统的临街商铺以及小市场火爆异常，已经难以满足人们对购物环境及综合配套日益提升的要求。4万平方米的天旺·优库和对面6.5万平方米的天旺广场，商业面积将达到10万平方米，天旺广场秉承开放式的休闲购物理念，天旺·优库延用封闭一站式购物理念，在天旺广场原有品牌的基础上差异化经营，二七商圈有的品牌，这里也有。几步之遥，消费者在家门口就能买到自己所需。

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