ZHENGZHOU DAILY

2011年5月11日 星期三

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编辑 崔 瑞 校对 宋院红

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专 版

主动求变：新商城的厚重承载

以人为本：升级改造只为维护商户利益

2010年初，天荣服装城升级改造项目相继获得申请《拆迁许可证》所需的立项批复、用地规划、土地批准文件等五个要件。

2010年5月28日，在经过规划、土地等多个相关部门的审核和批准后，项目获发了拆迁许可证，标志着天荣服装城升级改造项目正式启动。

保证拆迁业主利益是天荣项目顺利实施的关键。

为了充分维护被拆迁人合法权益，针对拆迁范围内既有住户又有商户的特殊情况，项目领导小组广泛调查、深入研究，对拆迁安置实施方案反复修改完善达30余次，拟定了以“分享改造、着眼未来”为中心的安置方案。

对乾元街东侧的住户，安置方案中专门设计了原地商务楼安置、现房住宅小区安置和货币安置结合的安置方案；方案一经推出，得到了业主的一致同意，多数业主已经签署了安置协议。

对天荣市场的商铺业主，为让大家共同分享升级改造的利益，通过拆迁改造提升原物业的价值，领导小组在政策的基础上大胆探索，制定了一系列极其优惠政策：

一是对商户的前期损失给予补偿；

二是为保证安置商铺的使用价值，制订了使用面积不缩水的安置标准；

三是考虑未来的经营需要、最大限度提高安置商铺的价值，制订了原阁楼置换二楼商铺的超常规优惠；

四是大幅度提高商铺过渡期间的过渡费用；

五是承诺保证新建市场培育期间的收益。

同时，对业主提出的其他问题，逐步给予了详细和全面的解释和回复。

安置方案推出后得到了业主的认可，即使对照最新实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》和郑州市其他项目的拆迁安置标准，天荣项目的拆迁安置政策都达到了郑州市拆迁安置的较高标准。

据了解，对选择货币补偿的业主，为了鼓励搬迁，管城回族区政府在不同的搬家时限内分别给予3000元/平方米、1500元/平方米的奖励。对选择产权调换的业主，根据交房时间不同，按照4500元/月一次性发放26个月~30个月的市场补偿费；自交房之日起，按照每间5500元/月一次性发放30个月的临时安置补偿费。

由于该方案充分体现了让利于民、共享发展的指导思想，最大限度地兼顾到了不同群体的利益诉求，该方案得到了大多数业主的同意。截至目前，天荣服装城改造项目住宅部分，已有237户达成搬迁协议并搬迁完毕，占住宅类房屋总数的70.9%；非住宅部分搬迁业主（含天荣公司自有产权商铺）占整个天荣市场商铺总户数的61.1%。

天荣服装城改造项目完成后，将成为临火车站商圈经济发展新的引擎。可容纳6000家公司和商户入驻经营，可为36000人提供就业；预计年交易额超百亿、商业流转税超亿元。该项目将彻底改变郑州市传统服装市场单一的交易功能和经营模式，形成以服装产业为主体，集服装服饰交易、时装发布展示、物流集散、金融服务等多功能于一体的现代化商业中心，不仅会极大地改善临火车站商圈的商务环境和人居环境、交通环境，还将对郑州乃至全省服装产业现代化升级有着重要的引领和推动作用。

从“鸡毛换糖”的货郎担开始，义乌人用了20多年时间创造了一个有“世界超市”之誉的小商品市场。

这个3600年前就以“商”的名义定都并开创中国商业文明发祥地的国之中枢之地，在上世纪90年代以“商战”闻名于世；如今，新商城如何以新面貌迎接新产业调整的大潮、重新书写曾经的辉煌？

答案就在我们的心中，天荣时装城的手中，更在管城回族区全区人民坚实的步伐中！

图为现天荣服装市场交易场景，充斥着脏乱差。

——管城回族区谋变天荣服装城

困顿时光：天荣服装城升级改造时不我待

困顿时光不但让商户本身迷茫，也让管理部门日益关注。

随着交易规模的扩大，商圈自发形成过程中的缺陷和不足也始终困扰着管城回族区火车站区域这个年轻的服装商圈。

其中最主要的问题：一是该商圈缺乏统一规划，受建筑规模和建筑形式的制约，大部分商场仍处于销售低端小品牌服装的传统批发状态，即使是郑州本地生产的知名服装品牌，有些也不愿进驻该商圈；二是商圈内缺少商务配套功能，现代商贸批发产业升级发展所需要的展示、发布、酒店、餐饮、会议、办公等商务功能在该商圈内无法满足；三是以乔家门路、东三马路交叉口为例，此处汇聚着天荣、银基、锦荣、世贸等商场，却仅有700个车位的停车场、约3000平方米的餐饮店和不足2000平方米的银行服务网点，没有酒店、会议厅和展示发布等必须的商务设施，大多品牌厂家和代理商每年都要在商圈外的其他酒店召开时装发布会和订货会，有些在该商圈内做大的代理商甚至已经开始考虑搬出火车站。

大而不强、多而不精、杂乱无序，管城回族区政府在做大火车站服装商圈的同时，也一直寻求解决这些困扰发展的问题。

河南省商业行业协会会长张慧玉表示，由于多方面的原因，郑州批发市场近几年来发展速度出现了相对缓慢的趋势，而且由于市场雷同，规模化较小，错位经营不善，这些成为突出问题。

在采访的过程中，众多商户表示，天荣服装城这样的大型批发市场，除了外部经营环境外，其自身存在的先天性不足，已严重影响了市场经营和发展，精心培育的品牌也在逐步的丢失，对这样大市场的升级改造、重新整合是十分必要的。

全国其它城市对专业批发市场的整合、提升也在催促郑州加快步伐。重庆正计划打造5个百亿市场群；天津市投入30亿元对滨海新区专业市场项目进行支持；武汉市也将在五年内投资700个亿对汉正街进行史上最大规模的整治与改造……当郑州批发行业依然在低端水平恶斗不止的时候，众多城市却在悄然发力。

“目前管城回族区正在全力推动商圈经济提档升级，总投资96亿元的临火车站商圈升级改造工程正在有序推进。其中，投资40亿元的锦荣国际服装交易中心占地面积68423平方米，总建筑面积61万平方米，将建成集购物、餐饮于一体的购物中心，改造后预计年销售额将达到20亿元，解决就业岗位1.5万个；投资56亿元的天荣服装城升级改造项目，占地面积70亩，总建筑面积约40万平方米，这些服装市场的升级改造，对于整个临火车站商圈提档升级、提升辐射力和带动力，将起到显著的推动作用。”管城回族区商务局一领导如是说。

天荣服装城改造项目位于乔家门路以东、东三马路以北、市第三人民医院以西、菜市街以南，包括原天荣时装城及周边南乾元街东侧居民棚户区。

据记者了解，除了原天荣时装城由于设计规划不合理外，建筑标准低，配套设施陈旧老化，业态及商务功能落后，市场内脏乱差，也与周边银基商贸城、世贸商城、德化步行街等现代专业服装市场形成鲜明对比，无法赶上火车站商圈服装产业现代化升级的步伐。该区域亟待解决的民生问题也是改造的重要因素。该项目区域内的南乾元街东侧居民棚户区房屋大多建于上世纪50及60年代初期，房屋十分破旧、拥挤（很多是危房），道路、排水、供气、供暖等基础设施不配套，居民居住环境差，生活非常不便。同时，这一区域临近火车站，人流、车流密集，管理难度大，商户经营无序，造成道路经常拥堵，给整个火车站地区的交通管理带来很大压力。特别是这个区域商居混杂，城市配套欠缺，消防、治安等隐患很大。期望政府加快对这一区域进行改造，是长久以来社会各界群众，也是多数被拆迁人的心声。

2011年是全面实施“十二五”规划的开局之年。省委提出了“建设中原经济区”的发展战略，市委明确了“建设郑州都市区”的发展思路，建设中原经济区和郑州都市区为管城回族区提供了重大的发展机遇。其中，“新商城”是管城今后将全力打造的一个新的目标定位。

服装批发业是管城回族区的商贸核心产业。无论是数量和规模在全省乃至全国闻名。管城回族区无论是发展批发市场还是进行批发市场的升级改造，都是最有底气和最有实力的。

目前，聚集在该区的服装批发行业多处于低档次重复建设、无序竞争、功能单一的初始阶段。这种状况一直挤压着批发市场的生存空间，束缚着行业的长足发展。

徘徊在何去何从的十字路口，批发市场的发展迎来空前挑战。管城回族区早在几年前就开始研究辖区内天荣服装城等相对落后的市场，谋求服装商业的现代转向和华丽变身。改造、提升和发展服装批发行业在管城回族区有着坚实的基础和巨大的潜力。

为了彻底改变这一与郑州市经济社会发展不协调的现象，早在2008年，已经在改造银基和世贸过程中取得成功的管城回族区政府意识到要保持火车站服装商圈的活力、进一步提升档次，就必须加快该区域内的批发市场实施升级改造。在区委、区政府的推动下，天荣服装城升级改造被纳入议事日程。

市委、市政府主要领导多次来管城回族区就天荣服装城改造工作进行调研，了解工作进度，协调解决遇到的困难和问题，对重要事项进行批示，要求职能部门特事特办，使项目尽快落地实施。

为了加快推进该项目的改造进程，2010年底，市委还专门设立了项目“首席服务官制度”，为该项目派驻首席服务官，及时协调解决项目推进过程中出现的问题和困难。

不久前，市委书记连维良在《郑州市房地产企业首席服务官小组周报》上对天荣服装城升级改造项目进行批示：“应当加大工作组力量，日夜攻关，越拖越难，越拖成本越高。”

为了更好地贯彻市委、市政府的战略意图，管城回族区委、区政府从统筹区域经济可持续发展、高度关注民生的视角，把该项目列为管城回族区“一二三四五”发展战略重点项目和管城回族区“现代商贸之都”建设重点项目，并委托郑州规划院、美国世邦魏理仕、澳大利亚五合等策划、规划和设计公司对该商圈进行了长达一年的深入调研，参考香港、东京等国际都市商业中心的规划和交通组织经验，结合郑州火车站实际情况，完成了天荣服装城升级改造的总体规划。

同时，成立了天荣服装城升级改造项目领导小组和指挥部，管城回族区委、区政府主要领导担任领导小组组长，并抽调精兵强将，组织实施该项目。

据了解，该项目规划用地范围包括现天荣时装城和南乾元街东侧的棚户区，项目用地内将拓宽现有的南乾元街，打通三益街，新规划的由四幢大型建筑组成的综合体将为火车站服装商圈提供第五代新型商业展示空间、交易型写字楼、旅游休闲广场、酒店客房、专业时装发布会议厅、支行级金融机构和大量的特色餐饮店。

服装批发交易、时装发布、办公商务、停车、物流集散、金融服务、餐饮休闲、观光旅游、文化教育、酒店等十大功能在该项目中得以完整实现，火车站商圈的公司和商户的各种商务活动都可以在这个全智能化的城市综合体中进行，不仅提高了商务效率、降低了交易成本，同时减少了对城市交通的压力。

项目规划中最具特色的是针对批发商业专门考虑的、由联通四栋建筑的内部立体交通系统、停车系统、公交出租停靠系统和物流系统四个部分组成的内外部交通设计。

立体交通系统的首期规划在四栋建筑之间，将四栋建筑联接在一起，二期规划在项目的西侧、南侧和北侧，将新天荣、地一大道、银基、锦荣和世贸相互连接，人流和进出商圈的货物通过由廊桥、人行步道、数十部货梯组成的立体交通系统在空中和地下穿过南乾元街、乔家门路、东三马路、菜市街，并与地铁联接，行人和货物可以无障碍往来于各个商场之间。

停车系统计划设计在项目的地下二层和三层，总建筑面积达到70000平方米，停车数量超过2000辆，可以为商户、业主和客户提供便利的停车服务和货物装卸服务。

大型公交停靠港湾和出租车停靠港湾规划在项目西侧临乔家门路和项目东侧，可以同时停靠10部公交和25部出租车上下乘客，快速分流该区域的人流。

物流系统将由位于项目东侧的物流中枢和延伸到各个角落的货梯分流系统组成，完全满足批发商业对物流设施的需求。

该项目的内外部交通设计将成为该项目面向未来、确保区域领先的重要手段，入驻经营商户和前来采购的客户将享受到极其便利和人性化的服务。

尴尬现状：天荣服装城商户的无望之痛

张燕（化名）从事女裤经营将近10年，最近惨淡的生意让她一筹莫展。

张燕因经营需要，在天荣服装城承租了一间专卖女裤的门面开张后，“10多天没卖出多少货。”其实，和她一样困顿而郁闷的商户还有30多户。

在天荣服装城打拼多年的杜斌（化名）说：“商铺营业房卫生条件差、消防跟不上，还有的一间房子里挤着两三家商户，很多业主仓储场所紧张，经营场所不能满足需要，要到较远的地方租房住宿。”

在杜斌和张燕眼中，某某总代理在银基服装城临街的商铺简直就是一只会下金蛋的鸡。

当然，在这个时节，相对于草根商户张燕们的无助，天荣服装城里的一些“大鳄”也在四处打探和寻找下一个“根据地”。

面对乱局，他们向记者表示，“撤离是一定的”。这种低端、没有回报预期、不稳定的状况，不仅仅是天荣服装城，也是目前在郑州多家批发市场面临的现实困境。如此困境，想要吸引知名服装品牌的入驻，简直比登天还难。

商户的无助同样被主管部门及管城回族区主要领导看在眼中，曾有领导告诉记者，“批发市场环境差、业态不合理仅仅是一个方面，批发市场的重复建设，客户的争夺和不稳定也是重要原因之一。”

一位在批发市场行业摸爬滚打多年的“老市场”透露了这几年发生在各市场间的客户争夺战：

2001年河南金林市场开业时，附近中天市场50%的客户都跑了过去，其中，三楼经营办公文具店的商户几乎全被拉走。

2003年，二马路汽车站附近的香港城开业，金林市场的客户又几乎被拉走50%，中天市场也遭遇再次被挖墙角的命运。

2004年，盛和饰品城开业，中天市场地下一层经营饰品店的商户几乎被“连窝端”。

……

类似这样的事情可以说难以计数。

据该商户透露，时至今日，伴随着市场拆迁重建的大潮，商户的争夺战大有升级之势。

低水平重复建设是今天批发市场遭遇的一个瓶颈。由于职能部门缺乏必要的法规依据和调控手段，加之投资者的趋利性，市场建设一哄而起，乱建滥建，个别市场出现空壳现象。据统计，目前我市仅建材家具类市场就近30家，超出市场需求，造成资源的极大浪费。

低水平重复建设也加剧了同类市场的同质化和无序竞争。

“只要费用低、有档次、交通方便，去哪里发展都行。”杜斌告诉记者，“但我不想经常挪窝儿”。

对此，有业内人士坦言，对低水平建设、低端品牌、缺乏特色的批发市场进行升级改造是其发展到一定阶段必须面对的课题。

亟待引导：商户和顾客都盼无序化有形

火车站是郑州市的商贸核心区，其商贸批发市场无论是数量和规模在全省乃至全国闻名。

但由于用地受限、租金高以及交通、消防、卫生、环保等因素的制约，这些批发市场一方面成为聚宝盆，一方面又总是难以摆脱诸多弊病。

因为建设时的先天缺陷，火灾隐患也成为制约批发市场发展的又一大硬伤。而管理缺位、商户安全意识不强，又放大了这种隐患。走访市内的一些批发市场，门店内私拉电线、做饭、烧水等违规用电现象随处可见。郑州批发市场发生火灾的事件近几年也频见报端。

2006年4月17日，南五里堡市场一商店起火，两名女子丧生。

2007年2月10日，郑州汽配大世界起大火，15家商铺被烧。

2008年7月5日，位于北区杨槐村的郑州种子农药批发市场仓库着火。

……

不仅仅是消防、交通等硬件设备达不到要求，在软件方面也有很多问题急需解决。

例如管理上，2009年记者采访时，得知郑州鞋城有多家单位管理，但庙里的方丈多了，却不一定是好事情。

据商户反映，鞋城的众多“方丈”们各自为战，相互竞争，都不提供停车场、仓储房屋等公共设施，未改造的区域，货物挤压消防通道严重，当地街道办事处人员坦言，“虽多次协调，但都难以达成共识”。

拥有一个舒服的购物环境不仅是客户的需求，更是商户迫切的希望。在天荣服装城，记者看到拥挤的摊位和狭窄的走道，人流拥挤，厕所附近恶臭弥漫；客户在“努力”购物的同时，还得防备不时出现的电动车和拉货的三轮车。一侧的棚户区，占道经营比比皆是，各种车辆随意停放。

在保险公司上班没几年的小张告诉记者，学生时代每逢周末的休闲时间，最喜欢的就是和三五个同学到火车站附近的批发市场转转，淘点小玩意，但下雨天是绝对不敢来的，因为在天荣服装城的棚户区，每逢下雨坑坑洼洼、污水横流，现场可用一片惨烈来形容。

虽然很多批发市场曾是中南地区最大的商贸批发基地，但由于受交通、环境等条件制约，近年来不仅没有发展，反而出现萎缩现象，已被邻省很多专业市场赶超。据悉，我市近90%的专业批发市场都是租用的集体建设用地，部分专业批发市场面临着用地性质的变更，生存空间受到严重挑战。

河南商业行业协会会长张慧玉指出，郑州的批发市场大多是自发形成的，一直处于无序发展的状态，缺少引导，“就像没有上学的孩子，靠自己自学，那只能有的学好，有的学坏。”