本报记者 朱 华 黄晓娟

新政限制下，住宅市场遇冷，商业地产犹如雨后春笋生机无限，引来无数投资者“竞折腰”。

5月6日，“2011商业地产发展论坛”在新密市承誉德酒店国际会议中心隆重举行。此次由郑州日报社与郑州中原万达广场联合举办的商业地产发展论坛吸引了大批投资者莅临，也引来了省会郑州及新密主流媒体的关注。

城市化带动

商业地产迎来新契机

众所周知，工业化带来城市化，而城市化带来的人口聚集、商业聚集、资源聚集、功能聚集是城市商贸发展的前提和基础。

据统计显示，目前郑州的工业化率达60%，城市化率却只有40%左右，也就是说郑州的城市化“缺了不少课”，在这个“补课”过程中，郑州积累商机是不可小看的。

“按照郑州城市发展目标，目前的城市化水平在40%~50%之间，未来郑州的城市化运动必然带动商业的重大发展和调整，一些新的商圈将形成，老的商圈将进行整合提升。”河南财经政法大学教授李晓峰说。

2009年，万达集团第一次进驻河南，在洛阳市营建了万达体系中号称“袖珍版”的洛阳万达广场，距洛阳万达广场开业不到一年的时间，2010年8月，郑州首个城市综合体53万平方米的郑州中原万达广场奠基，王健林董事长接受媒体访问时表示，万达集团将在郑州建立5个万达广场。事隔不到1年，郑州中原万达广场招商工作全面展开，商户云集抢驻。

2011年，建设规模62万平方米的郑州二七万达广场奠基完成，再一次证明了万达广场的品牌与号召力和品牌影响力，中原、二七万达广场以其优越的地段、超前的规划、功能的复合互补性，吸引了全国各地的投资者，五次开盘五次热销的现象震撼了郑州房地产市场。

“他们的建成将提升郑州的商业环境，冲击郑州固有的‘小、散、乱’的商业格局，同时也将改变郑州人购物只选二七的消费习惯。”李晓峰坦言。有万达的带动，郑州商业地产必定迎来高速发展的春天。

万达进驻 开创郑州商业地产新模式

郑州中原万达广场项目总监杜永发在活动现场介绍，改革开放之后，特别是这十年，万达一直是商业地产的领跑者，经过第一代、第二代万达广场的探索之后，第三代万达广场已经进入了一个完全市场化、专业化、标准化、规范化的商业模式。

目前全国已开业万达广场33个，2011年将新开业16个万达广场。计划到2015年，开业万达广场将达到130个，持有可经营面积2100万平方米，成为世界级的企业集团。

他说：“万达除了企业品牌外，一路创造楼市销售奇迹的原因还在于独特的四大核心优势。”

第一，有上万人的专业管理团队，遍布全国各地，人才竞争是根本竞争。

第二，专业化水准，经过这十年专业化摸索，整个项目设计规划，都由专业商业规划院精心践行，保证各个业态和谐共生，同步升级。

第三，独一无二的品牌资源掌控力，万达广场由世界500强企业领衔入驻，强大客流保证了万达广场满场开业、开业必红，也因此赢得了跟定万达的投资者的信赖与追捧。

第四，完全按照城市化进程和国家产业化要求，调结构、促消费，功能完善的城市综合体保证了每一个万达广场都会缔造出一个新的城市中心，成为繁华新地标。

财富所向 万达已成保障

著名财经评论家水皮先生曾说过：“投资商业地产，除了地段之外，一定要学会‘傍大款’。”这也让大家明白了为什么万达广场初到郑州，就已经受到全城投资人士以及从各地追随万达广场而来的投资群体的热捧了。

巡视全国已经开业的万达广场，无一不是“开一座旺一座”：北京CBD万达广场，广州白云万达广场、上海周浦万达广场、宁波鄞州万达广场、福州金融街万达广场、苏州平江万达广场……每一座已开业万达广场都用事实向社会证明：万达广场是名副其实的中国商业地产第一品牌。

郑州中原万达广场建成后，将是中原区唯一的、高端的商业中心，将铸就郑州又一城市地标。它将以超过70%万达自持商业物业、超过万人的专业商管队伍、世界级合作伙伴为众多投资人士保驾护航，跟定万达把握财富先机、轻松进入全民创富时代。

万达广场给郑州带来的是一个全新的商业模式、消费模式，更是一种舒适居住、舒适消费的享受。在这里，购物、逛街、看电影、打电玩、餐饮、运动等多种享受都可以“一站式”完成，所有人群的需求都可以在这里得到满足；在这里投资的商家，享受的是人气和财气的回报。

政府“四限”

商业地产发展“四利”

河南省商业经济学会常务副会长、秘书长宋向清认为，明年下半年楼市的调控政策会出现相应松动，最先松动的可能就是资金，就是贷款，因为贷款的压力不仅来自于房地产企业，还来自于老百姓，来自于银行。其次松动的应该是土地供应。

他分析，到明年下半年，最迟到第四季度，楼市调控政策会松动，房地产行业会再次迎来大好机遇。

“就商业地产来讲，它和住宅性地产不一样，商业地产将会是一个‘香饽饽’。”宋向清说，他把楼市的调控总结为“四限一保”：限购、限贷、限供、限投。各家银行对住宅性房地产都会划定一个贷款指标，购房者只能在年度指标里面贷款，所以这对中小房地产企业是一个严峻考验，楼市的洗牌实际上已经开始。由于前三“限”让有一些希望在房地产这个行业投资、投机的人失去了很多机会，所以就限投。

一保就是大批量建设保障房，由于保障房的建设周期比较长，实际上现在真正对楼市发力的只有前四“限”，前四“限”对住宅类房产会造成四大“难”，一个是销售难，另一个就是资金链维持难，在这种情况下开发商盈利难，拿地也难，拿不到地也赚不到钱，所以“四限”对于住宅类地产来讲“杀伤力”非常强，但是对于商业地产就不一样了。

宋向清表示，在限购、限贷大背景下，真正“受伤”的是住宅性地产，商业地产有“四利”，商业地产的发展利政府、利商户、利老百姓、利开发商，因此投资商业势在必行。

商业地产投资注意事项

李晓峰：买商铺时要把握三要素：选准位置、看准物业、弄清经营模式。

对于商业地产位置非常重要，它的位置如果非常偏，基本功能可能就消失了。

第二是物业，物业的建筑品质、设计风格是不是适合在这里面做生意，是不是跟商业文化可以很好地结合起来。

第三是后期运营，投资以后招商情况怎么样？有哪些商家入驻？影响力到底有多大？这些都非常重要。

宋向清：做商业地产需要注意：选品牌、选实力、选结构。

买商业地产、商铺最简单的甄别方法就是选品牌，因为一个好的品牌、好的企业它会把城市最好地段都研究透彻。

二是选实力，如果你选一个具有较多运营商业地产项目经验的品牌企业，你就会省很多心。再一个就是选结构，店铺不同于住宅，店铺经营什么要求有什么样的结构。