买楼获赠地下室

应留心产权隐患

新华社沈阳5月22日电（范春生 冯羽竹）随着各地限购令的出台，楼市近期频现促销潮，打折、返赠等促销手法层出不穷，一些楼盘还推出了买房赠地下室的让利策略以吸引购房者。记者采访发现，白送的房产面积固然诱人，但因为涉及复杂的产权问题，地下室的赠与行为很可能埋下隐患，令购房人得不偿失，值得警惕。

“五一”刚过，辽宁省大连市市民刘斌欲购买甘井子区一低密度楼盘的底层户型。该户型面积为160平方米，售价比其他楼层略贵，但赠送地下室。开发商称，地下室是白送的，不收取业主的费用，虽将来也无法办理地下室的产权证，但是不影响业主正常使用。他觉得赠送的地下室没有产权会有风险，一时拿不定主意。

北京大成（沈阳）律师事务所副主任王琦告诉记者，凡是没有交纳土地出让金的地下室，都是无法办理产权证的，按照《物权法》的相关规定，没有产权的地下室属于公摊面积，处分权属于全体业主，开发商不能对外销售，也没有权利赠送给购房者。如果开发商销售这种无产权地下室，业委会有权追回收益，购买了这种地下室的业主就要承受损失。“即使开发商售楼时是将地下室赠送的，也是为了借此给购房者一个买房增值的印象，令地上部分的房价达到他们的预期水平。”王琦提醒购房者。

记者调查发现，目前市面上带地下室的商品住宅，主要是一些别墅项目和非城市中心区的低密度花园洋房项目。这些楼盘的地下室产权情况大致有四类。一是地下室具有单独产权，或与房屋共同具有一个产权证，此类地下室产权归该业主所有，该业主可以出租地下室，具有单独产权证的地下室还可作为常规住宅买卖。二是作为人防工程的地下室，产权归开发商所有，但为保证其使用功能，不能任意租售。三是作为车库或其他公共用途的地下室，属于不可分摊的公用建筑部分，开发商也无权对其进行租售。四是地下室作为公用建筑面积分摊到业主头上。地下室的管理权归社区的业主委员会，任何业主都不能自行对地下室进行租售。

王琦认为，虽然开发商都知道地下室产权不明暗藏风险，但售楼时故意模糊产权问题，利用赠送的诱饵抬高地上部分价格，甚至将不能出售的地下室便宜卖给业主以获利，这些几乎已成为普遍现象。究其原因，在开发商看来，地下室售出已既成事实，日后即使被业委会追究，对方维权也会困难重重。

记者还注意到，一些开发商为了提升其楼盘的吸引力，除了给底层住户赠送地下室外，还赠送前后庭院花园，对顶层住户则赠送阁楼或者露台。这些赠送面积大都没有单独计价，但购房者会发现，带有赠送面积的底层、顶层户型的价格往往高出其他楼层。