本报记者 黄晓娟

限购、限价、央行加息……接二连三的调控行为让原属于楼市销售旺季的“金三银四”成为泡影。楼市成交量急转直下，观望氛围浓厚。业内人士认为，作为三线城市的郑州，刚需力量强大，楼市回暖只需合适的契机。而限购令在郑州立竿见影，必将导致开发商资金链逐步收紧，从而拉低房价。降价预期虽然存在，但是房价一旦下行必然会损及已购房者的利益。

郑州房地产市场格局会因政策的调整发生怎样的改变？郑州楼市所面临的机遇与挑战有哪些？

市场：成交量跌宕起伏

用一个词语来形容近两个月来郑州楼市的交易量，可以说是“跌宕起伏”。据统计，自郑州限购令实行以来，3月份首周全市商品房成交量较前一周下降幅度高达68.33%；市区二手房成交量也有所下降。据相关媒体统计，5月第二周，我市商品房成交量较前周上涨幅度近60%。

4月份，限购令导致一部分已交定金的购房者退房，造成楼市成交量的跌宕起伏。此外，郑州在售楼盘价格也并未因成交量的下降而有所松动。即使部分楼盘推出优惠活动，也都控制在极低的幅度。据记者观察，从3月初到5月中旬，郑州楼市成交曲线已形成一个完整的“Z”字符号，是近期以来郑州房地产市场的最直观表现。

业内：信贷收紧是“双刃剑”

5月18日，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调之后，对房地产市场的发展会有一定影响。

“不管是对购房者，还是对开发商，银行不放贷款是造成市场低迷的重要原因。”据业内人士分析，信贷政策紧缩、利息上调，加上行政手段限制房产交易贷款，造成楼市交易量的大幅下降。

专家表示，限购让有改善需求的购房者必须对现持有的房产进行处理，对投资炒房者也是巨大的打击。存款准备金率的上调，直接影响到商业银行的放贷能力，同时，银行可能调整贷款投向，减少房地产领域的贷款投放。开发商缺少了融资渠道，购房者面临更加严格的购房资格审查，对于市场来讲，信贷收紧成了一把“双刃剑”。

购房者：观望持续

记者近日走访楼盘时发现，不管是限购还是非限购的区域，前来看盘的市民都大幅度减少。“明明是非限购区域，可是最近主动来看盘的市民却大大减少了。”城南一家楼盘的销售顾问告诉记者，有一定经济实力的刚需购房者更愿意选择在市区买房，而经济实力相对较弱的市民在当前调控影响下，迟迟不愿意出手。

由于对未来政策预期的不确定性导致了市场观望情绪的持续蔓延。很多刚需购房者愿意相信，在当前调控政策下，房价不会快速上涨，观望是目前所能选择的最好方式。

大量投资者退出房地产市场，改善型购房者期待房价下跌，刚需购房者在当前调控政策下止步不前，由此可见，对市场持降价预期的市民不在少数。因此，调控力度的不断加大，对于房地产市场是利好，也是考验。

展望：挑战与机遇并存

相对于国内其他城市，“郑州版限购令”略显“温和”：既限制了楼市的投资力量，也保护了刚需购房者的利益。被限区域是人口日趋饱和的主城区和一房难求的新城区，新政策的实行无疑受到了老百姓的拥护。而经济开发区、高新技术开发区等非限购区域并没有感受到“利好”。

业内人士介绍，目前市区新推房源减少，很多楼盘以消耗库存为主，加大打折优惠力度，但由于市场观望气氛浓厚以及售楼处折扣力度不大，短期之内成交量仍然没有改善。而处于非限购区域的楼盘，一方面受到当前市场观望情绪的影响，另一方面是很多市民尚未形成在这些地区买房的置业观念。

市场遇冷，开发商面临巨大的挑战，同时限购令的实施对于诸多企业来讲更是一次难得的机遇。专家分析，目前的市场条件将促使开发企业转攻商业地产，也将促进户型的革新。而处于非限购区域的楼盘一定要沉得住气，只有打造出质量和服务兼顾的优质房源，才能真正在地产界乘风破浪。