河南民营资本

首度进军土地一级开发市场

房企齐发力 “生地”变“熟地”

本报记者 刘文良 赵 羲

2011年8月4日，是一个可以铭刻在河南房地产业发展历史上的重要一天。是日，由16家河南本土主流房地产开发企业发起成立的河南地产商会投资股份有限公司与新乡市人民政府在郑州举行签约仪式，获得对新乡平原新区原武古镇风情区约3平方公里的土地进行一级开发权，总投资规模高达160亿元。这是“河南省地产联合舰队”成立以后的正式启航，是给充满期待的社会各界奉上的一份优秀答卷，也是献给自己一周岁生日的最好的礼物。

“土地一级开发是个新事物，目前在全国还没有多少成功经验可以借鉴。此次成功签约，在全国首开民营资本进军土地一级市场开发之先河，不仅备受舆论关注，还得到了国土资源部官员的肯定，被称之为‘河南模式’，值得向全国推广，或将推动土地一级开发的人大立法工作。”8月8日，河南省住宅产业商会秘书长、河南地产商会投资股份有限公司总经理赵进京接受本报记者专访时，做出如是表示。

土地一级开发

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。（房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发）

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“我们的宗旨是帮助政府运营城市”

2010年8月22日，由河南省房地产业商会组织发起，河南建业、正商、天伦等16家河南房地产企业联合组建的“河南地产商会投资股份有限公司”正式揭牌。这个被称为“河南地产联合舰队”的地产大财团中，参与合资企业共为该公司注入资金12亿元，计划年投资规模将高达150亿元以上。

其时，河南房地产市场受外来企业冲击严重，“河南地产联合舰队”的组建，被媒体和业界称之为河南本土地产业抱团取暖、联合出击的重大举措。据了解，由商会牵头组建合资公司，这在全国尚属首例。

其实，“河南地产联合舰队”成立时还有一个重要背景，2010年的6月中旬，国务院下发《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》，要求对地方融资平台进行清理，禁止地方政府以“直接、间接形式为融资平台公司提供担保”。这意味着政府将不再插手一级土地开发市场。这一动向，为开发商向“土地爷”华丽转身惠赐了天赐良机。

“我们将配合地方政府开发建设新城区，平抑地价房价，推动旧城改造，并在县域经济、产业集聚区建设方面发挥重要作用。”成立之初，河南地产商会投资股份有限公司的主要发起人之一、河南正商置业董事长张敬国就明确表明这一“联合舰队”组建的初衷。赵进京则表示，该公司不会参与二级开发，不会在河南建商品房，“我们的宗旨是帮助政府运营城市”。

可以说，从河南地产商会投资股份有限公司成立的第一天起，就已剑指土地一级市场，可谓锋芒毕露。

这一“联合舰队”启航一周年之际，终于在日前结出硕果。赵进京接受采访时介绍，此次拿的约3平方公里地块有4000多亩，而且这次签约的只是第一期项目，二期项目还有约2平方公里。

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“我们真的准备好了吗？”

采访中，赵进京向记者透露一个鲜为人知的细节：去年的12月27日，河南地产商会投资股份有限公司就已和新乡市政府签署了土地一级开发的框架协议。从意向确定到正式签约，中间隔了7个多月。

这7个多月，河南地产商会投资股份有限公司和新乡市政府之间经历了多少磋商、谈判的过程我们不得而知，但有一点可以肯定，如此浩大且在河南地产史上无前例可援的大手笔、大动作，绝非毕其功于一役。用赵进京的话来说，就是：“想不囫囵不做，我们要慎始善终。”

按照现行土地政策，土地一级开发一般由土地储备机构完成。按照国土部、财政部和央行于2007年联合印发的 《土地储备管理办法》规定，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。据了解，除直接从事一级开发之外，一些土地储备部门成立“城市建设开发投资公司”，进行融资和一级开发，即“政府行为，公司运作”。2011年，国土资源部发文明确，在3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。这一政策的出台，给了房地产业新的机遇，也送来了新的研究课题。

民营资本当“土地爷”，这看似一本万利的举措其实也蕴藏着不少风险，“进行一级开发，把‘生地’变成‘熟地’，这中间具有许多风险，有不可控性，比如地下有文物、拆迁遇阻等等。”赵进京说，“开发周期比较长，此外，也没有一个成熟的利益回收模式。”

“人才稀缺也是一个困扰”，赵进京坦言：“作为一支新组建队伍，没有人做过土地的一级开发，让习惯了建房子的开发商做‘三通一平’的事情，这一转换谈何容易。于是，只能边学习边发展。”

“有一段时间，我一闭上眼就自问：我们真的准备好了吗？”赵进京就这样“每日三省吾身”。

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“把鸡蛋放在另一篮子里”

对于河南地产商会投资股份有限公司这个16家房地产业的联合体，是如何在此次签约上达成一致的，赵进京一语道破天机：“缺地。”

有业内人士指出，越来越多的地产界人士注意到了土地一级开发独一无二的“优势”，拥有土地一级开发资质意味着在获取环节坐拥成本优势，进而轻松享受一、二级市场的双重收益。

有一实例可作为证据，8月4日，北京市朝阳区管庄一住宅地块招标出让，万科、金地、华远、住总、绿地、富力、金隅、新世界等知名开发商悉数到场，但是拿地热情并不高，参与该地块报价的只有3家并不知名的企业。值得注意的是，报价最高的北京信远置业也是该地块的一级开发企业。

据悉，土地一级开发商参与自家地块的竞拍有两个明显的优势，一是由于土地开发商相对于一个“准规划部门”，它在土地一级开发阶段已经和政府部门有过一些互动，因而对竞拍地块的价值和前景了然于心，二是在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为“土地一级开发”收益进入土地一级开发商的腰包，在这种情况下，土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低。

对于参与土地一级开发的企业而言，地价高了自然“坐地生金”，地价低了自己开发照样“丰衣足食”，可谓旱涝保收。因此许多人戏称，卖房不如卖地。

近日，“2010年度郑州市城区房地产开发企业销售10强”榜单发布，对照2009年的榜单，依然在名单中坚守的企业仅存3家，而且几乎都是外来企业。针对这种现状，赵进京表示，“本土企业只有调整产品结构、拿地模式，踏准政策节律，把控好现金流，提高抗风险能力，才能紧跟行业发展步伐而不掉队。”

河南地产商会投资股份有限公司签约3平方公里土地进行一级开发的做法，正是为了“顺应时势实现企业经营战略、开发模式的转型”，赵进京说，也是为了把“鸡蛋放在另一篮子里”，“通过这个项目的运作，我们可以摸着石头过河，趟出新路，让多个企业实现共赢，为我省其他地产企业涉足土地一级市场提供经验和教训。”

“这只是我们的一个开山之作，只是我们布局河南目标城市的一个序曲。革命尚未成功，吾辈仍需努力。”据悉，目前，河南地产商会投资股份有限公司与多个省辖市的合作开发项目正在紧锣密鼓地行进中。我们期待着这个“河南地产第一方阵”精彩继续。

河南地产商会投资股份有限公司是河南地产的联合舰队，也是全省城乡建设的重要投融资合作平台。平原新区是全省首批确定的六大新区之一，与郑州一河相望，是新乡对接省会郑州加强合作的桥头堡，也是新乡市建设中原经济区强市的重要增长极。今天，双方合作开发的平原新区原武古镇风情区项目，不仅是促进平原新区加快发展的重大举措，也是新乡市创新土地运营管理、加快城市建设步伐的积极探索，更是河南地产投资股份有限公司支持新乡发展、加快推进全省城市化的重要体现。

民营企业对土地进行一级开发，将“生地”变成“三通一平”或“七通一平”的“熟地”，然后通过土地使用权转让进行开发，这种模式在国内极为鲜见，这是一种全新的一、二级地产市场分工运行的地产商业运行模式。此次河南地产联合舰队的成功启航，不仅是自身业务的强力拓展，同时更是开创了先河，对我国地产一级开发的一次有益探索，对全国房地产行业都具有样本和榜样意义。

这一地产一级开发项目花落新乡，除了地产联合舰队的开拓创新精神与行动以外，也与新乡市委、市政府的先进理念和前瞻意识有着密切关系。就三、四线城市而言，房地产业长期将是地方国民经济的支柱产业，但由于国家宏观调控、地方房地产行业发展格局以及房地产企业自身经营战略和策略等原因所限，阻碍了房地产行业的持续健康发展。要解决这个问题，涉及很多政策性问题，这需要地方政府的全力支持与配合，需要地方政府以全新的市场经济条件下的思维服务于行业与企业发展支持。

相信有了一个良好的开端以后，全社会对这种全新的地产商业模式的认识将会进一步深化，也会有不少地方政府相继跟进。河南房地产商会投资股份有限公司的一级开发业务将会再上一个新台阶，河南省的房地产发展也会由此而进入一个全新的发展阶段。

我们看好新乡市的发展环境，首先将新乡作为我们公司的开山之作。我们将发挥联合舰队的优势，把该项目打造成中原经济区的优秀样板工程。

河南财经政法大学研究院常务副院长 李晓峰

新乡市副市长 贾全明

河南地产商会投资股份有限公司董事长、建业集团董事长 胡葆森

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