本报记者 冯长海 曹阳

2011年，中原经济区、郑州都市区捷报频传、利好连连。如果将郑州都市区比作一部“大片”，二七新城无疑是其中最闪亮的“主角”。

也许是英雄所见略同、也许是地产大鳄对于郑州二七引领的中原商战风采铭记在心。在“两核六城十组团”的规划内，无论是以二七纪念塔、郑州火车站商圈为中心的传统的二七老城区，还是规划中的北起南三环，南抵新郑，东接管城区，西至郑密路-绕城公路-郑尧高速引线，总面积28平方公里的二七新城运河新区，抑或二七区政府周边的二七人口密集区，汇聚了亚星盛世、泰宏建业国际城、正商城、升龙城、橄榄城、德润黄金海岸、二七万达、帝湖、华润万象城等省内、国内的顶级地产商，拥有着众多耀眼的超级大盘，一时间郑州西南之门豁然洞开。

光看这一组数字就足以让人炫目：

德润黄金海岸，300万平方米运河城邦，其中商业配套就高达85万平方米；

泰宏建业国际城：占地面积84万平方米，建筑面积:270万平方米。

正商城：总占地近千亩，总体量达到300万平米；

亚星盛世：占地1620余亩，建筑面积达500万平方米；

升龙城：占地约750亩，总建筑约280万平米；

……

在这流金溢彩的金秋十月，当你追随着来来往往、寻找城市梦想家园的都市男女，漫步在这片土地上，会惊喜地发现，如果再拍一次《倾城之恋》，那么剧中的主角，将不再是白流苏和范柳原，故事情节也不会再发生在香港，而是发正在郑州，剧情的主角将是这些扛鼎商都、领舞西南的地产超级大盘和入住这些超级大盘的白领、小资、成功商人、优秀业界领袖，在她们和他们之间演绎的一段又一段具有中原风采、汇聚郑州都市区建设内涵的“倾城之恋”。而这一切的一切都将预示着一个郑州超级大盘时代的到来！

大盘际会

何为大盘？

早年间，通常指的是占地在10万平方米，建筑面积在30万平方米以上的地产项目，一般包含四个价值层面：

第一个是住宅与居住、商业与商务等综合价值体。

第二个是体量规模能够对社会引发一定的价值影响。

第三个是开发商利润和社区和谐、生活方式塑造、品牌提升又相互促进的提升作用。能够最大限度提升开发商的品牌价值。

第四个是它不仅有体量大的规模优势，更有完善的学校(小、中学)、医院、会所、商业中心等完善的生活配套措施，并把开发商开发的楼盘和所倡导的生活方式有机结合，带给人们一种全新的生活和居住方式。

再来看看入驻二七区的这些大盘：

亚星盛世、德润黄金海岸、泰宏建业国际城、正商城、升龙城、橄榄城、黄金海岸、二七万达、帝湖、华润万象城10个大盘总建筑面积平均为200多万平方米，远远超出了传统意义上的大盘定义，因此我们称之为“超级大盘”。他们都具备上述现代大盘的共同特色，都是一个具有人文价值的城市综合体。

回顾郑州房地产的发展就可以对比当今大盘时代的来临绝非偶然。在上个世纪90年代，郑州市房地产开始启动，最初的名字都是“XX小区”和“第几号院”，到了2000年以后，以“花园”为名的楼盘风靡郑州，近年来，“造城运动”风生水起，大盘迭出，成为郑州地产界一种热门现象。

郑州，作为中原逐鹿的中心地带，乘着国家战略的春风，随着郑州新区作为中原经济区的核心增长区，中心城区定位为省、市政治文化中心、现代商贸服务中心和历史文化名城保护核心区，这两大核心的确立，带动了郑州历史上的房地产大盘突飞猛进，先是郑东新区随着郑汴一体化，地产如雨后春笋般的矗立，接着就是以曼哈顿等老城区改造为基础的新都市主义大盘开启郑州大盘新时代。

在新一轮的大盘时代，由于郑州都市区建设的规划，加上二七区奋力求变谋划“王者归来”正确决策，使二七走在了郑州都市区建设的前沿，在小小郑州西南短时间汇聚了全国、全省近十几家超级地产企业，大盘悉数扎堆于此，郑州西南区域迎来了前所未有的黄金时代。

大盘策源

高楼万丈必有根基，水流千里必有源泉。超级大盘扎堆二七区也是同样，有其内因和外因两大因素力促而成。

外因就是新都市主义大盘形成的必然性因素，从以下几点可见一斑：一是地产由最初的重地段优势到重价值开发。盘点上海、深圳、广州等超级大盘都是聚焦在近郊、城市副中心地带或欠发达区域，因为在这里可以获得大盘所必需的“土地”资源，便于塑造生活、休闲、商务一站式具有人文价值的综合体。和单纯最初的注重“地段”，最大不同就在于，重“地段”往往可利用空间有限，只能在空间上做文章，戴着镣铐跳舞，难以形成大盘；二是优胜劣汰。随着市场竞争白热化和政府主管部门对开发商的清理整顿，使很多资金、技术、人力和资质不足的小开发商被清理出局，为“大盘地产”腾出了市场。三是由最初的盖房子过渡到了卖文化的高级层次。各地产开发商在地产运作过程中逐渐成熟起来，逐步发现了大盘盘活区域的强大优势。切实为“大盘地产”出现了思想上和运作上的保障。

从郑州都市区建设的地理位置规划上可以看出，郑州二七正好兼具中心与近郊、城市副中心地带，是一个名副其实的欠发达区域。这就为超级大盘提供了土地保证。再加上郑州商业中心的东移，上个世纪九十年代遥遥领先郑州的二七区似乎有些“美人迟暮”，西南板块成了郑州房地产开发的一个被遗忘的角落，直到2004年前后，也只有帝湖花园和亚星盛世家园两个项目“金鸡独立”，与郑州北区的热火朝天、如火如荼相比，未免显得沉寂和落寞。

但城市要科学、均衡的发展，二七区西南板块当然会被郑州城市决策者“不抛弃，不放弃”，二七谋求突围，二七在“知耻后勇”，二七新城的规划，一系列的政策利好，一个个招商引资的大手笔，注定二七区西南板凤凰涅槃、蜕茧成蝶后的华丽转身。

“不要为落后找理由，一门心思要为发展想办法。”二七区区委书记朱是西如是说。

二七区奋力求变谋划“王者归来”的决心，配上郑州都市区建设的战略机遇，一下子使二七区找到了发展的政策源动力，成为促进二七地产大鳄汇聚的内在因素。

“上风上水上二七，宜商宜居宜兴业”。如今，只要你走进二七区辖区，这句宣传语的户外广告随处可见。从这句宣传语开始，二七区似乎成了郑州市最会推广自身形象和城市品牌的城区。要建高360米的双子塔作为郑州的新地标，近10多个地产巨鳄投资逾百亿的项目落户二七区；老亚细亚要拆迁重建一个大型综合性商场……此类消息此起彼伏地出现在媒体上。就拿升龙国际改造的城中村——小李庄来说，曾经是低矮破旧脏乱差的代表。如今已蝶变为“升龙国际中心”，成为一个集商务居住、休闲娱乐、零售百货为一体现代化城市综合体的成功范例。

“无论是旧城的改造，还是新城的建设，一定要产城融合，而不是单纯地卖地、卖房。”在二七区的发展中，朱是西一直强调这一发展思路。

这一思路不但是二七新城的建设的思想策源地，而且与超级大盘的发展相吻合。所以在这一策源影响下，二七新城就理所应当的成为郑州超级大盘荟萃之地，成为郑州都市区“十组团”中规划最成熟、项目引进最成功、舆论宣传最高调的新城区。

大盘价值

对比国内外和郑州二七区超级大盘在开发和待开发的项目可以发现，大盘开发有一个本质的共性就是——以客户为中心实现土地价值和区域价值、企业品牌价值最大化，从诸多大盘的开发理念和开发实践中不难看出这种努力。

一是社区功能复合化。大盘时代超越“单一功能模式”，通过自身综合多功能打造，汇集居住、商业、娱乐、文化等复合型结构模式，满足人们“工作、居住、生活”需求；大盘既是一个领域，又与周边的环境、人文、氛围紧密衔接、融合，对内独立与对外融合，是一个城市功能的浓缩和剪影。比如目前二七万达广场是河南省最大的城市综合体，整体建筑面积是26万平方米，整个购物中心的面积是17.31万平方米，直接引领中高端的时尚潮流的定位。

二是街区与公共空间成为社区活力的最关键要素，成为业主之间最主要的交流平台。由升龙不夜城、升龙数码广场、升龙时代购物广场、升龙生活广场四大商业板块强势组成的升龙商业广场，就是以购物、休闲、餐饮、娱乐为主导，涵盖多种商业功能，40万平方米国际都会级商业中心，开放式商业群落规划，商业街区、商业休闲广场、主题百货、购物中心、商业景观区域相互融合。使业主之间的交流平台更加丰富多彩。

三是大盘开发更科学、进度安排更合理。一般中前期奠定项目形象，后期持续实现项目价值。尤其是在城郊、城市副中心位置，中前期住宅启动与酒店启动、商业街区的引进是保险的启动方式。

因此超级大盘汇聚二七，无论从城市建设上，还是从生活价值取向上，还是从企业品牌文化提升上都将是一次全新的冲击。必然让“南城”注定将有一次华美的转身，闪亮的登场，不仅让世人惊叹于一个个超百万、数百万平方米的超级楼盘、大型都市综合体在南区拔地而起、势如破竹，更将惊艳于像浴火凤凰新生后的南城之美、之魅！“南大荒”的时代终将“终结”，“南大门”的时代将会“盛开”，沉寂一时的“门前冷落鞍马稀”将会被扑面而来的“宝马雕车香满路”全新覆盖。

大盘挑战

“新都市主义超级大盘”既是城市化进程必经之路，也是一把双刃剑，由于项目体量大、物业形态丰、开发周期长、资金压力大、客户分布广，必然会给开发企业在品牌建设、资金保障、技术支持、操盘经验、销售策略、后期物业等方面提出更高更为严峻的挑战。

当我们回顾郑州西南的超级大盘，在郑州商业中心东移、注重东西两部发展的时期，在西南只有帝湖和亚星盛世家园在各自区域一枝独俏，就像寂寞寒冬独自绽放的梅花，尽管“预报春消息，花中第一枝”。但毕竟是“一枝独放不是春”，随着近两年来旧城改造的提速、发力，特别是二七区城中村改造的全速推进、大力开展，和这些超级大盘扎堆入驻之后，一度沉睡、寂寥的西南区彻底被唤醒、被激活、被审视、被关注、被聚焦，一个个数十万、超百万的超级大盘、城市综合体正在从规划中变成现实，从灰色、平直的西南中变得立体、鲜活。这是郑州都市建设史上一场罕见的造城运动，是一次重生，是城市发展史上的一场革命。郑州南城在崛起，郑州南城在“突击”，郑州南城在猛进，郑州南城将会从此告别过往，尽换新颜。面对着惊涛拍岸、雷霆万钧的南城造城运动，亚星、帝湖也和众多的超级大盘一起形成了由“无端半夜东风起，吹作江南第一花”到了“万紫千红总是春”的大盘春天。但是它们的经历也印证了大盘的开发特色：土地需求大、资金需求大、开发时间长、规划要可持续。

“成功的花/人们只惊慕她现时的明艳/然而当初它的芽儿/浸透了奋斗的泪泉/洒遍了牺牲的血雨。”这是现代著名散文诗作家冰心《成功的花》中的经典诗句，这些诗句暗喻着，当我们一方面为郑州西南区域超级大盘“鼓”与“呼”的时候，我们也善意和温馨地提醒城市的决策者和城市的运营商，为了最大限度地规避“大盘时代”可能带来的风险，避免重蹈国内外一些城市大盘过度膨胀所导致的负面效应，故需在大盘的总体规划、物业形态上、建筑体量、营销模式、物业管理特别是企业品牌和文化建设上，练好内功，通盘谋划，科学决策，量力而行，让“大盘”改变城市，让城市因大盘更加美好。

占地约750亩的升龙城效果图。