等闲识得东风面 万紫千红总是春

又是一年春来到。一年之际在于春。春种一粒籽，秋收万担粮。

经历过史上最严厉的房地产调控，走过郑州楼市最凛冽的寒冬，我们一同步入自然界的早春时节。

置身在早春二月，让我们通过聆听政府声音、梳理专家视点、搜寻楼市印痕，一同触摸郑州楼市在龙年春天的律动，感知郑州楼市的春天气象。

限购、抑制投资投机性购房等措施的积极推行，使得我市顺利完成去年初公布的新建住房价格控制目标，郑州房地产市场走势平稳。今年，郑州房地产市场面临的市场环境如何？房价将呈现怎样的走势？会不会放宽房地产调控政策？市房管局将采取哪些举措进保障郑州房地产行业稳健发展……

早春二月，针对这些全市居民普遍关注的热点话题，本报记者独家专访郑州市住房保障和房地产管理局局长王万鹏，带来郑州楼市最权威的声音。

记者：２月９日，安徽芜湖出台房地产新政，引起广泛关注，但４天后新政即被叫停。请问王局长，郑州市是否会出台鼓励消费者购房的政策？郑州的调控政策今年会不会有所松动？

王万鹏：郑州执行限购政策近一年来，房地产调控的成效较为明显。去年，全市商品房共销售924.93万平方米，比2010年下降39.69%，房价上涨的势头得到遏制，房价逐步回归合理水平。但郑州暂时没有调整房地产政策的打算，调控政策不会有所松动。从郑州乃至河南的房地产市场形势来看,没有必要出台芜湖这样的政策。即便是要出台政策,也是在国家调控政策的指导下出台。

普通商品住房标准将上调

记者：2月7日，天津市上调普通住宅指导价格标准，平均上调30%左右，符合普通住房认定标准的房屋交易税费负担下降60%左右。而从去年12月起，北京、武汉、上海等多个城市已经陆续上调普通住宅标准价格。

请问郑州市是否会调整普通商品住房标准？上调普通商品住房标准，是否意味着放松房地产调控政策？

王万鹏：普通商品住房标准包括三个方面，面积、容积率和价格，按照住建部的要求，各个地方会按照当地情况定期进行调整。目前市房管局已经向税务部门提交2011年的房地产市场销售情况，预计郑州很快将要上调普通商品住房标准。

调整普通商品住房标准是正常现象，与房地产调控政策无关。郑州市普通商品住房标准每年都需要调整。比如，郑州市普通商品住房价格标准是上一年度郑州市商品住宅销售均价乘以1.4。所以，税务部门就需要根据上一年度商品住宅售价调整今年的普通商品住房价格标准。

房地产面临较为复杂的市场环境

记者：今年郑州市房地产市场将面临什么样的环境？

王万鹏：房地产市场今年面临的环境比较复杂。

首先是经济环境。宏观经济的持续较快发展，为居民收入的稳定增长提供了有力的保障，将进一步增强居民的购买力，也为房地产市场的平稳健康发展提供了有力支撑。

其次是政策环境。中央经济工作会议也指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。因此，未来一段时间房地产市场仍将面临偏紧的政策环境，限购、信贷控制等调控政策短期内不会有太大改变。

第三是资金环境。2011年，央行连续多次加息和上调存款准备金率，在流动性趋紧的情况下，银行贷款的门槛和难度不断提高，各项贷款投放明显减速，增加了房地产企业取得贷款的难度。同时，差别化房贷政策和限购措施的严格实施，对商品房销售产生一定的影响，企业回笼资金放缓。贷款难加上回款难，双重压力使房地产企业资金链条逐渐趋紧，对房地产开发的持续发展势必产生一定影响。一些房地产开发企业受制于资金及库存的双重压力，已经开始出售项目或用股权换取资金。虽然去年11月底，存款准备金率三年来首次下调，中共中央政治局会议提出实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并完善民间投资体制，但针对房地产市场的调控不会放松。因此，今年房地产行业的融资情况仍不容乐观。

第四是城市建设环境。中原经济区建设已上升至国家战略，建设进程明显加快，影响力不断扩大，为郑州的后续发展提供良好的发展环境和投资环境；同时作为中原经济区建设核心增长区的郑州都市区空间发展战略规划也在去年11月底通过专家评审，未来郑州将建8个城市功能区，市民能够享受到像现在郑州市区一样甚至还要好的基础设施以及教育、交通等资源。预计到2020年，郑州全市总人口将达到1500万以上，建成区面积达到1000平方千米以上，城镇化率达到80%以上。城镇化进程加快和城市基础设施建设为房地产发展提供有力的需求和环境支撑。

全年房价涨幅控制在8%之内

记者：请您谈谈今年郑州房地产市场的走势。

王万鹏：总体来看，今年，郑州市的房地产市场将呈如下趋势：

一是房地产投资增速将减缓。从2011年的各项房地产指标看，受销售不景气的影响，房地产开发企业的投资信心不足，势必会影响到今年的开发投资速度和开工规模。同时，由于目前房地产开发企业待售面积处于高位，且资金链趋紧，融资难度加大，也影响着房地产项目的工程进度。同时，国家提出将加快普通商品住房建设，扩大有效供给，因此，今年前期商品房投资进度将继续放缓，后期将企稳并略有回升，预计今年的房地产投资增速不会高于2011年。

二是商品房供应量将受到抑制。2011年，郑州投资及新开工面积等房地产开发先行指标增速逐月减缓，将极大影响今年的商品房供应量。目前，郑州在建房地产项目320个，在建面积为2688万平方米，考虑到房地产项目施工周期及企业资金影响，预计今年全市的商品房投放量将在 1100 万平方米左右。

三是刚性需求将是支撑市场的主要力量。在多轮调控政策的影响下，国家对投资投机行为的打压不会放松，购房者长期观望的情绪在今年仍将延续，郑州住宅市场的冷淡氛围持续的可能性比较大，市场回暖尚需时日。但城市化进程和婚房消费以及消费结构升级等刚性需求将支撑着商品房消费量维持在一定数量上，预计今年全市的商品房销售面积在800万平方米左右，二手房成交量在250万平方米左右。

四是房价将逐步回归合理区间。目前，房地产业正面临着阶段性调整时期，在国家一系列的调控之下，房地产市场已经逐渐降温，房价也出现了积极变化，一线城市楼市不同程度地出现了“降价风”，并有向二三线城市发展的趋势。但总体来看，支撑房价上涨的主要因素依然存在，特别是建材和人力成本支撑着房价不会有太大下降。因此今年全年的房价涨跌幅度可能控制在8%以内，并逐步趋于合理。

五是住房保障力度将进一步加强。今年，国家将加大对保障性住房的投入，郑州前期开工的一批保障性住房竣工交付使用。同时，还会有相当数量的保障房开工，建设任务艰巨。今年计划新建保障性安居工程49025套，其中：廉租住房4000套，经济适用住房20000套，公共租赁住房22707套，棚户区改造2318套。保障性住房供给的加大将进一步优化房地产市场的供给结构。

六是县域房地产势头将更强劲。县域房地产业正处于成长发展期。相对郑州市区而言，县域房地产受调控影响较小，开发成本较低，使得一些房地产开发企业从市区向县域实施战略性转移。同时，中原经济区和郑州都市区建设前景也助推着县域房地产发展，进一步促进县域房地产市场的开发建设速度。郑州都市区组团式发展模式也将会使更多的旅游地产、商业地产、养老地产、工业地产等复合性项目落户于县区，提升各县区房地产品质，为郑州各县区的均衡发展提供了保障，未来县域房地产发展更值得期待。

加快普通商品住房建设

记者：今年，市房管局将采取哪些举措促进房价回归合理水平，确保郑州市房地产市场走势平衡健康？

王万鹏：去年12月份，中央经济工作会议明确指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

为此，今年，我局准备采取以下措施，确保郑州市房地产市场走势健康平稳。一是继续贯彻落实宏观调控政策，积极促进行业健康发展，结合实际，继续严格实施限购政策，增加住房供应，积极抑制投资投机，稳定住房价格；二是加大保障性住房供应力度，构建多层次住房供应体系；三是加快推进住房项目建设，增加有效供应，平衡供求关系；四是加强房地产市场监管，不断规范市场秩序；五是加强房地产市场信息分析监测、发布及舆论引导，全面、及时、准确地向社会发布市场信息，帮助群众建立理性住房消费观念。

引导房企积极参与郑州都市区建设

记者：在完善中心城区功能以及推进郑州都市区六城十组团建设方面，如何发挥房地产业的引领和带动作用？

王万鹏：随着中原经济区郑州都市区建设的顺利推进，我们将紧紧围绕郑州都市区和新型城镇化建设、落实国家宏观调控政策、促进房地产业健康发展开展工作，加快出台促进房地产业加快发展的意见和政策措施，通过保障性住房和限价房建设，在带动周边土地增值增效上求突破；通过统筹落实套型结构比例、合理确定保障性住房配建比例，在引导开发企业积极参与六城十组团建设上求突破；通过税费优惠、规费缓缴，在促进房地产投资上求突破；通过引导合理消费需求，在有序疏解中心城区人口压力上求突破。同时，在加快推进组团发展的同时，也要坚持不懈地抓好中心城区城中村和旧城改造，坚持不懈地建设宜居安居郑州。在政府做好拆迁安置工作的基础上，继续出台相应的政策，鼓励支持房地产开发企业参与城中村和旧城改造工作。在城市规划引领下，根据不同区域的特点，积极参与文化地产、商务地产、商贸地产、办公地产以及特色商业街区和城市综合体开发建设，进一步完善城市功能、优化产业结构、壮大城区经济。

实现郑州房地产业持续稳定健康发展

记者：今年郑州市房管局的工作重点有哪些？

王万鹏：今年，我们将紧紧围绕郑州都市区和新型城镇化建设，突出住房保障，创新行业发展，确保完成保障性安居工程建设任务，努力实现房地产业持续稳定健康发展。全年新建保障性安居工程49025套，其中：廉租住房4000套，经济适用住房20000套，公共租赁住房22707套，棚户区改造2318套；力争实现商品房新开工1100万平方米左右；各类房屋申请抵押登记率和他项权证缮证率达到95%以上；实施500个老旧小区物业基础设施改造。同时，要重点抓好以下几项重点工作：

一是强化住房保障，使住房保障成为产城融合的有力支撑。在郑州市加快承接产业和技术转移，加快推进产业园区和产业聚集区建设的情况下，大力发展以公共租赁住房为主的保障性住房建设，为支持入驻企业发展，改善员工居住条件提供住房支撑。同时，通过保障性住房建设，带动周边基础设施、公共设施和服务设施不断完善，营造良好的居住环境，促进“产”、“城”加快融合。

二是注重合理布局，使房地产业发展成为新型城镇化发展的强劲动力。在郑州都市区规划指引下，引导开发企业根据“六城十组团”不同的规划特点，结合自身开发特长，投资开发教育地产、医疗地产、商业地产、旅游地产、休闲地产和养老地产等，在助推组团发展，提高城镇化水平的同时，实现政府投资与开发投资、公共设施建设与房地产建设互相弥补、互相促进、互赢互利。

三加强市场监管，使房地产业保持持续稳定健康发展态势。坚定不移地贯彻落实国家一系列房地产市场宏观调控政策，保持我市宏观调控政策的连续性和稳定性。综合考虑我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等因素，合理确定新建住房年度价格控制目标。按照“突出重点、分类控制、统筹比例、综合平衡”的原则，统筹落实新建住房套型结构比例。充分发挥重点开发企业首席服务官、涉电专项问题首席服务官和开发企业综合首席服务官小组的作用，建立和完善开发企业上报问题的收集整理机制，在促进住房供应、缓解供需矛盾的同时，为企业早投资、快投资、多投资提供优质服务。准确评估宏观调控政策对房地产市场带来的影响，建立预警预报体系，防止市场出现大的波动。

四是创新管理机制，使新型农村社区建设管理水平不断得以提升。加快推进农村集体土地上房屋登记，积极开展试点工作，选择房屋建设秩序稳定、符合政策规定的2~3个行政村作为试点，待取得经验后向全市推广。鼓励农民通过以自有房屋抵押贷款的方式来解决生产资金，促进农业规模经营、农民多元化就业。把物业管理与城市化发展结合起来，在新型农村社区建设过程中，积极将物业服务向新型农村社区延伸。针对农民生产生活方式的转变，引导农民转变思想观念，接受物业服务，改变生活方式，通过物业管理与新型农村社区管理的“一体化”建设，提升农村社区管理水平，助推城市管理水平有新的提高。