楼市暖风乍起

吹动一池春水

本报记者 李 莉

经历了春节前后的销售低迷，开发商正期待楼市传统“小阳春”的到来。实际上，在调控政策不会有实质性放松大势之下，房地产企业正通过调整产品、合理定价、加大优惠等措施，吸引刚性需求购房者理性置业。近一个时期，随着央行下调准备金率，推进差别化信贷政策，特别是首套房贷回归基准利率，助推刚性需求购买力逐步释放，全国二三线城市和部分一线城市的房地产市场逐渐呈现出到访量和成交量上升的势头。通过连日的踏访，记者发现郑州部分楼盘的人气激增，首套置业等刚需购房群体纷纷出手购房，市场走势呈现出一定程度上的回升迹象。

楼市温度渐趋回暖

乍暖还寒时节，最难将息。经历过连续数月的楼市低迷，进入自然界的早春，特别是全国部分城市市场明显转暖的报道频频见诸报端之际，郑州的房地产市场状况究竟如何？还需眼见为实，数据说话。

记者近日走访郑州多家楼盘的售楼处发现，来看房选房及购房签约的消费者和前几个月相比有所增加，人气明显回升。

在北环，2月中旬以来，豫发·金晨嘉园的销售人员明显开始忙了起来，每天平均50余组来电，加上每天30余组首次到售楼部实地探访的新客户，让忙得不亦乐乎的售楼员“感受到了春的气息”。

“2月中旬至今我们已经有70多套的成交量，恢复甚至超过去年金九银十的水平，可谓再一次逆境取胜。”面对销售战果，豫发·金晨嘉园的营销负责人颇为满意。

无独有偶，位于郑东新区的鑫苑世纪东城也迎来了来电、来访及成交量的整体上升局面。“从现场来电、来访量数据的整理、统计和分析得出，2月份我们整体销售情况基本达到预期目标。”该项目负责人告诉记者。

类似的状况远非个案。“洞林湖·新田城项目自去年12月份才开始推广，1月15日一期开盘即热销。虽然项目推广期很短，但仍然赢得了市场的青睐，获得了普遍的社会关注。进入2月份之后，虽然还没有启动宣传，但来电来访量迅速增加，由每天的五六组，上升到十几组、二十几组，纷纷要求预定。”新田置业相关负责人表示，“由于洞林湖·新田城较高的产品定位，首期推出的是低密湖山联排和高级花园洋房，面向的人群也一般是多次置业，能够取得较好的市场关注，与市场逐步走暖和项目优势的逐步放大是分不开的。”

春的讯息正在从更多的项目传来：位于中州大道与航海路交会处的千亩大盘阳光城2月份每天都“沐浴在灿烂的市场春光”下，数据显示，阳光城上个月累计来电1011组，累计来访520组，2月份月累计认购达到100余套，销售业绩可谓不俗；作为金水路上目前唯一的在售项目，银基王朝项目2月份销售也出现了快速回暖，与1月份及2011年下半年相比，该项目在未做任何推广的情况下客户来访来电量明显放大，成交量及成交比也在逐步提高；郑州清华园开发的两个旅游休闲综合体——清华·忆江南与清华·大溪地上月均收获了60余套的签约量，每个项目的来电来访量及签约量都在稳步增加……

来自正商地产的统计数据也显示；刚刚过去的2月份正商地产各销售项目整体状况良好，客户来访来电较一月相比呈增长趋势，成交量逐渐回暖，已顺利完成公司下达的月度目标。

而全国范围内，包括北上广等一线城市在内，楼市销售也如同早春的天气一样，暖意渐生。记者根据北上广深四地的地方住建部门网站房屋网签数据统计发现，2月份的第三周（2月20日~26日），北京住宅网签成交量为上涨了219.4%。上海楼市同期成交量环比上涨70.5%，广州上涨13.11%，深圳上涨35%。

刚性需求缓步释放

“感觉整体价格还是挺合适的，就是做特价的那几套房子位置稍微差些。”上周末，在航海路某大型楼盘看完房子的市民刘先生颇有些心动。他告诉记者，为给今年即将结婚的儿子买房子，他已经看过许多楼盘了，感觉到有的房价确实降了不少，而且大多数在售楼盘都是准现房，选择范围比原来增加了很多。

如刘先生一样，在郑州，外来人口的迅速增加以及城区面积的逐渐扩大让急需购房的刚性需求者为数不少。事实上，如今，刚需置业者已然成为支撑市场的中流砥柱。其实，对于刚需置业者而言，目前购房的利好不仅源于开发商的打折优惠，更来自于首套房贷利率的回归。

在今年调控未见放松的整体环境下，实施差异化信贷政策、满足刚需者的购房需求为政策微调的主要方向。在郑州市场上，记者近日咨询多家银行了解到，部分之前将首套房利率上浮5%～10%的银行，多数已经调整到基准利率。目前，包括工、农、中、建四大国有银行在内的大多数银行，对首套房贷款政策的执行标准是“首付三成，利率为基准利率”。

“从我们的统计数据上看，首次到访客户以26~30岁的客户为主，首次置业客户高达94%左右。可见，现阶段购房客户以刚需为主，一定程度上也反映了刚需群体客户观望心态有所松动。”豫发·金晨嘉园相关负责人分析认为，刚需者陆续结束观望“和整个大环境的变动分不开的”，“央行对普通商品住房建设、首次购房家庭的贷款的支持，住建部差别化住房信贷政策的落实，这些政策上的改变整体引发了观望心态的松动”。

而在改善型和投机型住房需求被抑制的情况下，当前开发商也更加注重针对刚需购房者展开促销活动。

“豫发·金晨嘉园自身针对刚需客户的让利举措，也激发刚性需求踊跃购买。我们深入分析了刚需客户观望中的难言之隐，量身定制推出‘购房0月供’的优惠政策，切实地为刚需置业者解决了购房困境与压力，有效地将观望客户转化为积极购买者。”该项目负责人称，“同样的大环境、相差不大的促销力度下，豫发·金晨嘉园产品本身的品质优势，也为销售增分不少。正是这些因素的合力作用，触发了豫发·金晨嘉园的回暖趋热现象。”

银基王朝项目负责人向记者分析了目前的客户情况：“作为定位相对比较高端一个项目，目前我们的客户群主要分为两部分，一部分为改善性居住，购买四房、五房，成交价格区间在260万元~500万元，客户主要是看中项目良好的区位及成熟配套考虑身份感与居住的圈层，对价格不敏感；另一部分则为刚需客户，主要购买小两房、小三房，用来投资或居住，他们更看重户型的朝向，并对价格变动极为敏感，他们对房地产调控政策有自己的见解，认为在通胀的大背景下不可能房地产一个行业违背市场规律长期价格下行。” 该负责人同样认为：“刚需置业将是2012年支撑住宅市场成交的主力。”

品质楼盘更受青睐

弱市之下，房地产商都在积极转变营销策略。除直接降价、变相降价、新盘低价入市外，也有不少开发商开始在产品结构及产品的独特性上动脑筋，吸引消费者出手。

“目前，大市趋暖，首先是因为刚性需求经过一年的抑制，已经到了临界状态，需要释放压力方能平衡；二是各个开发商的各种优惠促销，价格缓步回落，进一步刺激了市场需求；另外，进入二月份以来，银行下调了准备金率，首套房贷回归优惠利率，对饥渴的市场均起到良好的刺激作用。”新田置业相关负责人分析，“因此，地产将提前进入小阳春，是并不意外的。”

他认为，洞林湖·新田城项目受到市场的热捧，不仅是因为市场的提前回暖，也因为项目的优势卖点进一步得到市场肯定。首先，是区域原生的湖山生态环境逐步被人所知，压抑的城市生活促使人们向往生态、向往大自然；其次，齐全的高端生活服务配套，像湿地运动公园、温泉会所、医疗养生、观光农业等，尤其是，几所高级院校的规划，更使其成为名副其实的“教育地产”；现在，郑州一中（初中部）、北大附中（分校）将于七月份竣工，正吸引了越来越多人的关注；第三，洞林湖·新田城的低密联排、洋房产品集新田置业十五年地产开发之大成，无论是户型，还是外立面，均是精雕细琢，可以“惊艳”形容。另外，刚刚颁布不久的“将不再审批低密度、别墅类产品的国家新政”，更使其成为“不可再生”的绝世之作。

“进入2月份后，受金融、土地等政策放松信息影响，加之刚需旺盛，客户开始出手，来电量、来访量及成交量较春节前大幅提升。”亚新集团相关负责人告诉记者，就橄榄城项目本身而言，改善型客户较以前占比有明显提升，随着项目周边发展的日益完善，以及未来二七生态文化城各项规划的逐步落地实施，加之产品自身品质，得到刚性客户热烈追捧。

观望情绪依然浓厚

除了楼市自身的价格调整促进了成交量，一些业内人士指出，各地首套房贷利率的回调、存款准备金率的下降以及各地暗自出台的一些“救市”措施，都对房地产市场起到了刺激作用。

“市场成交量迅速上升应该是前段时间压抑的一部分刚性需求的释放，也是对部分房地产项目实质性降价的良好回应。”针对目前全国范围内的市场销售升温，河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社分析，“零成交或交易量的持续低迷并非国家调控的目的，抑制投资、投机性购房，满足刚需正常的住房需求，促进房价平稳回归才是调控政策的方向所指。”

她认为，从郑州地区最近的情况来看，部分银行首套房贷利率的下调会些许减缓购房者的压力，主要利好刚需人群，使其从观望情绪浓厚逐渐转向抓住机遇，出手购房，从而慢慢排出泡沫，利于房产市场平稳健康发展。

河南省房地产业商会秘书长赵进京表示，一般2月份是成交淡季，近一个月来成交量的上涨并不反常，“楼市回暖，主要源于刚需发力和微调释放的调控松绑信号”，他分析认为，当前市场交易量出现大幅增长，除了开发商降价和刚性需求增加的因素外，很大原因是跟目前金融、土地等政策调整有关，不排除部分购房者预期房地产调控会有变化，开始出手。他认为，近期楼市成交量的回升并不能看作是市场真正回暖，而是楼市成交低迷一年多来积压的刚性需求出现释放，并且3月份的成交量应该还会继续上涨。

鑫苑世纪东城负责人表示，由于银行实施差别化信贷政策，存款准备金利率下调，对首套房实行优惠利率调整政策影响，吸引部分刚需客户来电咨询以及客户到访量。但他同时表示，目前整个市场虽然有回暖的迹象，但客户观望情绪仍然存在，大量意向客户依然在持币观望。