《建业月刊》

用未来约束现在

胡葆森

中国的地产行业上世纪90年代初开始起步，经过十余年的发展，以2001年国土资源部的11号令为标志，最近几年国家产业方面的新政策不断出台。在第二个十年开始时一系列新的政策出台，就使得这个产业更加理性、健康、持续地发展。在此大背景下，中国的开发商出现了明显的分化状态，特别是最近两年行业面临着政策调整以及新的问题在发展中不断出现的时候。目前来看，90％甚至95％以上的企业还是处在机会导向型或者是由机会导向型向战略导向型转变的阶段，所以，今天借这样一个机会，向大家介绍一下建业对战略的思考以及这几年在战略层面所取得的阶段性成果。

大家知道一些知名的开发商，前几年一直在做企业在香港上市的计划，推进不是很顺利。当然，这里可能有企业自身的原因，但我认为更重要的原因，还是企业的战略没有完全和国际资本市场相吻合。在这样的情况下，作为开发商怎样制定一种战略能够满足国际资本市场的需要，是每一个企业决策人所面临的大问题。

1999年，建业开始制定自己的战略，当时面临几个选择。最终决定在公司成立十周年即2002年开始实施省域化发展战略。该战略目前在房地产业界被称为“建业模式”，是一个比较特殊的战略。时至今日，我有幸在2005年看到国家的产业政策，发现建业的战略方向和这个产业的最终走向以及国家目前各种政策中所倡导的房地产商的开发方向基本是吻合的。在这个指向上，我们可能是最先把自己的战略方向调整到和国家的产业方向与政策相吻合的一个开发商。

身为资本密集型产业的房地产开发商要想融资就得找到一个关系链。开发商的财务报表就像一个人的体检表一样，拿出来要显示几个特征。第一项是盈利，但只盈利还不够，每年只盈利2000万，无法从资本市场获得支持，盈利必须是增长的。今年盈利2000万，明年就需要盈利2500万、3000万，既要盈利又要增长。只有盈利和增长也不够，因为今年增长了30％、明年增长10％，这种不稳定的增长也是不行的，还要稳定、持续。当然最基本的还要真实。

开发商融资的关系链总结一下就是这样：必须有足够的土地储备，必须有项目准备，必须把项目的开发节奏控制好，然后把自己的财务表现控制到符合投资人的需求上，只有在这样的前提下才有资格获取资本市场的通行证。

这也就是建业制定省域化发展战略的原因所在。我们已从一个城市走向十四个城市，接着将走向二十个城市，我们计划2010年进入四十到五十个城市，这样的态势使得整个企业保持了持续、快速的增长。2008年的时候，建业的复合增长率能够稳定在30％~40％之间。因此建业的战略就是基于国际资本市场、投资人对开发商的要求制定的，最终到2015年的时候，能够进入八十到一百个城市推进战略。

从融资渠道来讲，所有的开发商都希望自己的融资渠道多元化。另外，2004年5月宏观调控开始之后，一年半的时间内，建业在中国银行和建设银行的授信额度增加了一倍多。

土地资源越来越少，在这种情况下北京90％以上的地产商现在都面临着尴尬局面，处于完全被动的状态，财务的表现会非常难看。而建业的战略方向在未来十年、二十年是非常清晰的。河南现在每年新增住房面积超过四千万平方米，加上30％的城市化率，河南每年至少有四五千万平方米市场新增容量，而建业的目标是占河南房地产市场份额的10％。所以每年盈利的绝对额对一个开发商来讲是不重要的，关键是能不能表现出一个持续、稳定的状态。