本报记者 刘文良 文 侯国昌 图

以“刻在甲骨上的名片”尊重郑州

在跟大家沟通项目之前，我先谈一下在郑州的感受，我是一个在北京生活了将近40年的人，因为工作的需要来到郑州的时候，对这个城市是极其陌生的，谈到河南和郑州就知道二七塔和河南烩面，来到我们自己要开发的未来的土地的时候，特别冲动，2个小时以后我做了一个重大的人生决定——来郑州。

来到郑州以后，这个城市给我带来非常大的冲击力，一个是这个城市对于时尚的追求，那种热情的确是超乎我的想象，另外这个城市的消费能力之强超乎我的想象。郑州有几个奢侈品品牌的单店销售额可以做到全国的前三名，确实出人意料。到郑州之后我配合公司相关领导做了一系列产品的研发、定位等工作，但是大家会说万象城不就是复制吗？是，我们复制了什么？我们复制的是理念，复制的是我们的产品结构，但是所有的东西都要再考虑如何在郑州落地。因此，今天在给大家展示项目的时候，其实更想说，在做一个城市综合体的时候，作为开发商，可能要做到的有两点，第一个是谈尊重度的问题，即对土地的尊重、人群的尊重；第二是谈责任感的问题。

华润集团有一个数字，非常想与大家分享，我集团原计划要在“十二五”期间进入全球250强，结果这个月我集团的排名数字已经到了233位，这让我非常的激动，跟大家分享一下我的快乐。

华润置地企业的总资产和净资产，包括土地储备，不再赘述。目前整个公司布局全国39个城市，共有70多个项目在运作。华润置地除了有两大住宅产品线以外，还有商业产品线，一个是万象城产品线，一个是五彩城产品线，万象城在城市中的省会级城市才会出现，而五彩城产品线主要是作为区域级的商业中心来出现的，这两种商业体目前在全国各个城市进行复制。

万象城“兄弟连”，目前已经开业的有深圳、杭州、沈阳、成都，今年10月份南宁的万象城也将开业。2013年无锡的万象城，2014年郑州万象城、2014年下半年青岛万象城、合肥万象城，包括目前常州、上海、石家庄都正在筹备的过程中。

作为郑州的万象城，当时我们对郑州和河南省的文化进行了非常深入的了解之后，我们把产品定位完以后，我们有一句Logo是“刻在甲骨上的名片”，作为在郑州和河南省的形象代言人来出现。在郑州的万象城，它沿袭万象城一贯的几大主力业态，在郑州的华润·万象城里主要有一个约20万平方米的万象城购物中心，约22万平方米的悦府高端住宅群，还有约7万平方米的华润大厦，约5万平方米的超五星级酒店，已经跟君悦签订战略合作。

今年首先进入市场的是华润大厦，这是目前在郑州的城市核心区出现的唯一一座超高层的写字楼，是以5A甲级标准设定的，总高181米，预计可以容纳1万多的白领阶层在这个地方工作。这个项目将在今年的10月份正式进入市场。

住宅是我们在整个万象城产品线中的一个标配，郑州万象城也会建一个像昨天大家参观到的幸福里这种产品。整个产品的面积尺度都结合了我们在郑州所做的高端客群的深访，同时保持了与我们悦府整个产品线要求基本一致的条件来完成的。这个产品是一个五栋的超高层建筑群，现在已经在施工，会在今年年底有部分上市，计划会在2014年年底第一批业主正式入住。郑州万象城购物中心，从设计来讲，把在深圳万象城的一些优点几乎全部都囊括了，在里面同样拥有我们的四大主力店，目前和百盛旗下的一个高端品牌签了百货主力店；我们自持的OLE超市、万象缤纷真冰场都将进驻；未来，还会引入好的影线，这一部分现在还在洽谈过程当中。

除此之外，最近大量的奢侈品品牌店都到郑州去看场地了，因为我们在全国布局的过程当中，我发现商家的敏感度是超乎想象的。当我们把多个城市的万象城摆在有开店计划的商家面前的时候，很多商家竟然出乎意料地首选了郑州，现在已经有大牌的店是两次、三次的跟我们洽谈场地。

这是我们的业态剖面的布局图，结合了在郑州项目的本身设计上的实际剖面要求，同时也结合了目前深圳万象城在运营过程的一些经验。再给大家稍微介绍一下华润大厦，因为华润是一个以香港起家的央企集团，所以我们在全球有13座华润大厦，离我们远一点的是曼谷，在长春广场。另外是香港，一说到香港的中环都非常了解，但当年香港中环的第一座高楼就是华润大厦，而且整个改变了中环在香港的经济地位。这是我们华润大厦目前入驻的一些企业标识Logo，在华润系统里，和我们形成战略合作的企业非常有实力，正是因为他们的实力，给我们的产品和服务提出了更高的要求。

这是我们在亚太区的整个华润大厦的布局，香港、深圳、北京建国门的华润大厦，还有沈阳的现在已经开始入驻。成都，现在是成都最高的商务大厦。南宁，在东盟核心区，去年年底三个月其中一栋楼拿出来销售，销售额9.7亿元。青岛的华润大厦现在在建，重庆、合肥，还有杭州的华润大厦。这是当时为我们的华润大厦做的一些推介文件，在这儿跟大家分享一下，其实是想说明一个好的产品，它不可能是一枝独秀的，它一定是和它周边的配套设施交相辉映的。所以我们的华润大厦很多客人都会提到，为什么华润不在郑东新区建一个万象城，为什么要在城市核心区去建呢？这个地方根本就不是一个商务人士认可的地方，因为我们每天提供给客户的东西是完全不一样的，我们有这样的信心，也有这样的实力，把我们的产品介绍给更多的客户。

当时我来到郑州的时候，黄总曾经给我说过一句话：眼界决定一切。一个好的国际强强联手的团队才可能给一个城市带来好的产品，所以我们在这方面也是非常舍得花钱的。这里面只是给大家罗列了现在配合的一些团队，实际上现在跟我们配合的国际团队，外资的就有二十几家。

刚才谈到项目的过程中，谈到作为开发商对于这个城市尊重度的问题，我想多说两句。当初拿到这块地的时候，悦府是一个独立的地块，包括这个城市的规划者给我们提过一个建议，希望我们把底商整个做起来。后来经过测算，如果把住宅一圈的底商做起来的话，我们的收益会是非常可观的。因为郑州现在投资底商的人非常多，而且知道万象城产品的人也非常多，现在几乎每天都可以接到客户在问：你们万象城卖不卖商铺，你们有没有底商卖？在这种情况下，我们最后还是在坚持我们的原则，我们给客户高端的住宅产品线一定是一个纯粹的住宅区。所以我们没有在这个地方再去进行底商的开发。最后，集团领导对我们的评价是：你们对于城市的尊重度超乎我们的想象，最后领导尊重了我们的选择。

第二，对当地城市人民的尊重，因为我们在做产品的时候，很多开发商是快进快出，做了就走。可能是三年以后我们就会发现非常遗憾的一个建筑留在这儿了，所以我们在进入到郑州的时候，包括我们公司进入到每一座城市的时候，集团的任务是你们去做一个城市的运营商，而不是去做一个项目的开发商。所以我们在这种情况下给这个城市的一定是一个负责任的产品，不论是从产品上、质量上、细节上，包括从后期的管理上，都应该是负责任的。在这个过程中，我们需要付出的是什么？付出的是一种财务成本、时间成本、人力成本等，但是，在这个过程中，我们要有为这个城市做出贡献的心理准备，我觉得这也是作为一个企业开发者的社会责任。如果你没有这样的企业责任，相信你不可能给一个城市一个更好的产品。

毕海涛 亚新集团副总裁 河南中联创房地产开发有限公司总经理

在学习、反思中提振信心

首先感谢郑州日报和深圳特区报，创造这样的机会让我再次来到深圳；其次感谢深圳优秀企业的企业家们能跟我们进行真诚坦然的沟通。

我想谈三点感受，第一是学习。郑州作为一个内陆城市，需要向深圳学习的地方很多，中国住交会在深圳发轫，2002年以来，我每年不下三次到深圳，以前来深圳是学习深圳的住宅开发，现在来是学习深圳的商业地产和综合体的开发。我想这次学习的经历对我的企业和我个人都有较大的作用和影响。

第二是反思。我本人也是学习房地产经营管理专业的，从业10多年，对于商业地产和综合体也在进行不断的反思，刚才叶总、郑总、熊总讲得非常好，我认为需要从三个方面要进行反思：一是政府需要进行合理的规划和合理的引导，这对于商业地产和综合体开发至关重要，特别是像郑州这样的内陆城市。刚才王总也提到了，深圳有成功的案例，也有失败的案例，我想这就是政府合理规划和合理引导的问题。政府的合理规划和引导，体现在一个城市，不仅仅要关注经济总量、就业、税收，更多的应该去关注这个城市的功能布局、产业布局，关注产业结构的优化调整，第三产业固然重要，但是通过第一产业和第二产业持续提高人民的收入更重要，完善城市功能提高城市竞争力更重要，但是目前确实内地很多城市一直在关注经济总量、就业、税收，忽略了城市合理的规划问题。现在我们大规模建设商业项目，一开发就是一个中心。城市的中心，有老的行政区、老的商业区，新的行政区、新的商业区，再造一个中心需要很多的因素，而不是仅仅靠酒店、商业这些简单的配套，因此政府在进行城市规划过程中，需要规划先行，要根据城市现状和发展方向规划好多个中心或次中心，而不是单单地靠一个或几个商业中心、城市综合体造就城市中心。

二是政府要对地价进行合理引导。昨天在华润学了很多东西，特别是黄总介绍了华润的成功经验很有启迪。商业地产和综合体的选址一定要看地价是否合理，地价超过一定程度，楼面地价超过一定程度，一定会损害这个项目的价值，政府对商业地产项目和城市综合体项目的地价要进行合理引导。

三是政府的规划和引导要具有灵活性，因地制宜，不能一刀切。

第三是信心。这次到深圳考察学习，更坚定了我们企业对从事商业地产和综合体开发的信心。我们始终认为商业地产的生活服务配套的属性是不会改变的，这次通过对华润万象城的参观，我更加认定了这个属性。因为战略的不同带来了商业模式的不同和产品的不同、效果的不同。总之有一点，有实力的企业、有强烈社会责任感的企业，一定会在商业地产开发和城市综合体开发上走得更远。

訾建军 康利达集团总裁、河南雅宝地产有限公司副董事长

学习深圳好榜样 共建宜居大郑州

深圳一直以来都是我心仪的城市。早年来深圳的时候，深圳特区报大厦给我印象非常深刻，深圳是先行者，也是排头兵，是我们内陆城市学习的榜样。这些年来，河南的经济发展非常迅猛，特别是中原经济区发展上升为国家战略，为河南的经济发展插上了翅膀。

郑州下一步的发展机遇也是很大的，特别是两条高铁在郑州交会，郑州更将步入发展的快车道。借助这样一个平台、这样一个机会，加强两地地产界的沟通交流，是非常必要的，也欢迎深圳的地产大哥们抢抓河南和郑州的发展良机，早日布局郑州。像华润的丁凌女士感触非常深，从北京到郑州考察了以后，没有想到郑州的消费力那么强。

雅宝地产是康利达集团引进江苏阳光后组建的联合舰队，在郑东新区很重要的区位，正在开发建设城市综合体项目——东方国际广场。我们在郑东新区还将启动一个城市综合体项目，在郑州率先引入了超五星级酒店洲际品牌，将带动郑东新区和整个郑州市的酒店服务业的品位提升和升级。通过今天的学习，让我更加提高了对城市综合体的认识，为郑州市城市建设和综合体的发展，将来我们会努力建设更高品位、更高档次的产品来回报城市、回报社会。

张子玖 永恒集团副总裁 河南未来远大置业有限公司总经理

期望与深圳开发商合作共赢

这次到深圳来真是不虚此行，特别是今天上午的论坛，在座各位老总们，包括两个报社的老总们的讲话，让我感到非常震撼。我感受最深的一点是自己就像一个小学生，甚至连小学生就不如了，因为我们集团虽然开发房地产有15年历史，但绝大部分都是在做住宅，现在虽然说有旅游地产开发，不过综合体项目加在一起是两个，现在还处在起步和规划阶段，商业项目加在一起大致有50万平方米。今天的峰会对于我自己来说就是一场头脑风暴，首先是在理念上，过去我们一直做的是住宅开发，这4年时间卖了将近50个亿、100万平方米的住宅开发，但是对商业地产的理解，包括团队的理念和资源整合方面都非常匮乏，所以今后的方向更加明确，既要加强知识面拓展和资源的整合，更要加强团队的建设和人才的培养。

希望在今后的日子里，我们在开发实践中遇到疑惑遇到难题，向深圳的开发商请教，到时候希望不要嫌麻烦。最后，也希望在座各位能够有机会到郑州去发展，如果这两个项目大家感兴趣的话，我们大家也可以进行合作，位置还是非常不错的，一个是在两条地铁线的交会处，这个项目占地230亩。还有一个项目商业面积有20万平方米。所以如果在座各位有意到郑州想找好的商业地块去发展的话，我想这两个项目是一个非常好的合作载体。

王莉芳 河南雅宝地产有限公司总经理

双城各有魅力 双界沟通无界

非常高兴参加首届深圳—郑州双城商业地产暨城市综合体高端峰会，也非常高兴从昨天到今天认识了很多的老朋友和新朋友。今天的话题一个是双城，一个是双界，双城是深圳和郑州，深圳是中国的第一个特区，是我们目前中国经济最发达的地区之一，同时也是中国一线城市的代表和中国经济最发达的一个窗口。郑州是中国人口第一大省、中国农业第一大省、粮食第一大省、经济总量大省、文化大省、旅游资源大省的省会，同时有着悠久的历史，有3600年的商城遗址，是中国的八大古都，所以郑州和深圳都有自己独特的城市魅力。

谈到双界，一个是在座的地产界，一个是新闻媒体界。在地产界，很高兴今天认识了熊总、郑总、张总、叶总，等等，如果时间充足的话，可能还要请教很多问题。来到深圳，我们主要是三个目的，一个是学习借鉴，前一段我们也经常来，万象城更是常看常新；第二是交流互动，昨天非常高兴参观了万象城的二期幸福里，高端住宅物业做得如此之好。第三个目的是合作和共赢，我们公司与深圳多个机构已经建立过合作，前一段因为我们做项目，做两个城市综合体，一个项目已经开工建设了，还有一个项目处于规划设计阶段。在我们的规划设计阶段，我们来到深圳考察了许多的合作单位，比如KTS、深圳建筑设计院，今天很有幸也认识了叶世育总经理，在城市综合体上有很高的研究，我听了叶总的总结发言，特别是长沙城市广场项目值得学习和借鉴，我想以后还要多学习、多吸收。