违约转租房屋

退赔租金利息

本报讯（记者 武建玲 通讯员 徐晓艳 鲁倩影）租房者未经出租方同意，将房屋转租给第三人，第三人又找人合租，签订联营合同。转租合同、联营合同是否有效？近日，管城区法院对一起房屋转租纠纷案作出一审判决，判定转租合同、联营合同无效。

2008年12月12日，洪某（承租方）与郑州某公司（出租方）签订租赁合同，约定：出租方将其所有的四间房屋交付承租方使用，租赁期七年，用于服装经营；承租方因经营情况等原因经出租方同意可以转租、转让承租房所有权；承租方擅自将房屋转租、转让、转包或转卖及承租方到期未付租金的，出租方可以单方终止合同，收回房屋。

洪某与郑州某公司签订门面房租赁合同后，又将该房屋转租韩某，并与韩某签订房屋租赁合同，约定韩某对承租的房屋不得再转租但可招募合租。因为该房屋较大，韩某便在网上发布信息找人联营。后牛某与韩某签订房屋联营合同，并按照韩某要求将半年租金36万元汇入洪某账号内。但当牛某进行装修时，该房屋的实际所有人郑州某公司以洪某未经其公司同意将该租赁房屋进行转租，且未缴纳房屋租金为由，派其工作人员将房屋加锁，致使牛某无法继续装修。于是牛某向管城区法院提起诉讼，要求韩某赔偿50万元，洪某作为第三人返还租金36万元并按银行同期贷款利率支付利息1万元。

法院审理认为，韩某与洪某签订的房屋租赁合同，系洪某作为转租人的转租合同，未经房屋所有权人即出租方郑州某公司的同意，依法应认定为无效合同。韩某依据该转租合同与牛某签订的房屋联营合同亦为无效合同。洪某因该无效合同收取牛某交付的房屋租金依法应予退还。牛某要求韩某按照合同约定向其支付违约金50万元的诉讼请求，无事实及法律依据。故法院判决：洪某返还牛某房屋租金36万元,韩某以租赁费36万元为基础向牛某支付利息损失。